"从租赁合同到登记备案：上海商铺租赁流程详解"

"从租赁合同到登记备案：上海商铺租赁流程详解"

摘要：商铺租赁合同登记备案是房屋租赁过程中的一项重要内容。根据《上海市房屋租赁条例》（以下简称《条例》），房屋租赁合同登记备案是指房屋出租人和承租人在出租房屋前，应当办理房屋租赁合同登记备案手续，并向区房屋行政管理部门登记备案。目前上海办理房屋租赁登记备案的流程为： 1、确定商铺位置、面积、租期。商铺的位置应当靠近人流汇集的商业地段，一般以经营生鲜为主；商铺的面积一般为50至200平方米，最小不得小于20平方米；租期为两年或两年以上。 2、出租人与承租人协商订立合同。在签订合同时，应注意合同内容的完整性，例如约定：租赁期限、租金数额、支付方式等。 3、由出租人在双方签订合同后十日内向区房屋行政管理部门申请登记备案。如果没有在规定期限内申请登记备案的，出租人可以解除合同。

一、不按规定办理登记备案手续，处以一千元以下罚款

《条例》第八十一条规定，未按规定办理租赁登记备案的，由区房屋行政管理部门责令限期补办手续；逾期不补办的，处以一千元以下罚款。
对于逾期未办理租赁登记备案手续的具体情形，《条例》第八十条、第八十一条分别进行了列举。
如第（一）项所述，“房屋所有权人或者使用权人不办理租赁登记备案手续”的情形有两种：一是房屋所有权人或者使用权人未按照《条例》规定办理房屋租赁登记备案手续；二是房屋所有权人或者使用权人委托代理人或者其他代理人办理租赁登记备案手续。
除第（一）项外，《条例》第七十四条还对未办理租赁登记备案手续的具体情形进行了列举。
《条例》第八十四条对第（三）项所述的“违反本条例规定的其他情形”进行了列举。其中第（一）项所述的“违反本条例规定，擅自改变房屋用途”的情形包括：（1）将承租房屋用于生产、储存、经营易燃易爆危险品等危险物的；（2）将承租房屋用于居住或者从事其他生产、经营活动的。
根据《条例》第五十三条规定，“违反本条例规定”指“违反本条例第八条、第十条、第十一条规定”。
如第（四）项所述，“未办理租赁登记备案手续”主要指“违反本条例第八条、第十条规定”。
第（五）项所述的“擅自改变房屋用途”是指将承租房屋用于居住或者从事其他生产、经营活动。
《条例》第五十三条规定，“违反本条例第八条、第十条规定”行为的法律责任包括：（1）由区房屋行政管理部门责令限期补办手续；（2）逾期不补办的，处以一千元以下罚款；（3）构成违反治安管理行为的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二、对当事人的行政处罚不执行决定

1、当事人对行政处罚不履行义务的，行政机关可以依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
2、当事人逾期不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的机关可以采取下列措施：（一）到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款；（二）根据法律规定，将查封、扣押的财物拍卖或者将冻结的存款划拨抵缴罚款；（三）申请人民法院强制执行。
3、作出行政处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，必须符合下列条件：（一）有明确的被申请执行人；（二）有给付内容的生效法律文书；（三）当事人是具备完全民事行为能力的自然人或者单位。
4、当事人对行政处罚决定不服，申请行政复议或者提起行政诉讼的，经复议或者诉讼程序结束后，原行政处罚决定不停止执行。
5、法律、法规规定的其他情形。
6、当事人既不履行又不申请行政复议或者提起行政诉讼，经催告仍不履行。

1、强制执行的申请与受理

1、行政机关申请人民法院强制执行前，应当催告当事人履行义务。催告书送达10日后当事人仍未履行义务的，行政机关可以向所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。
2、人民法院接到行政机关强制执行申请后，应当在7日内作出受理决定；不受理的，应当书面通知申请人。
3、人民法院应当在受理强制执行申请之日起30日内向被执行人发出《协助执行通知书》，并可同时通知作出行政处罚决定的机关协助执行。
4、执行对象是不动产的，可向不动产所在地有管辖权的人民法院申请强制执行；
5、人民法院作出强制执行裁定后，应当发出协助执行通知书，由有关单位立即按法律规定的义务予以履行。

2、强制执行的实施

1、人民法院应当自收到申请执行书之日起十日内审查并作出决定。有下列情形之一的，人民法院裁定中止执行：
（一）被执行人有履行能力而拒不履行的；
（二）据以执行的法律文书被撤销的；
（三）作为被执行人的公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承担人的；
（四）追索赡养费、扶养费、抚育费案件的权利人死亡的；
（五）作为被执行人的公民因生活困难无力偿还借款，无收入来源，又丧失劳动能力的；
2、行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当提交下列材料：
（1）强制执行申请书；
3、对违法建筑物、构筑物和设施等需要强制执行的，应当制作现场笔录，并由在场人签名或者盖章。当事人不在场的，应当在事后三日内，申请人民法院指定代为执行主体；逾期不申请的，视为放弃权利。

三、其他违反房屋租赁管理规定的行为

根据《条例》第41条规定，违反本条例的规定，有下列行为之一的，由区房屋行政管理部门责令限期改正，并可处以500元以上1000元以下罚款：
（一）将房屋出租给无合法有效证件的承租人；
（二）未履行租赁房屋治安、消防安全责任，或者未告知承租人有关房屋出租的权利义务；
（三）承租人擅自改变房屋使用性质；
（四）承租人利用承租房屋进行违法活动；
（五）损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活；
4、当事人对租赁合同有关条款的约定有争议的，可以请求仲裁机构或人民法院确认。当事人一方依法向人民法院起诉，另一方未在法定期限内提出仲裁申请或未向人民法院起诉的，仲裁机构或者人民法院对起诉一方中止诉讼。
5、如果出租人没有按照本条例规定办理房屋租赁合同登记备案手续的，由区房屋行政管理部门责令限期改正，并可处以应缴租金2倍以下罚款。违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

佑佑商服