上海商铺网络平台助力租赁决策"

"上海商铺网络平台助力租赁决策"

近段时间，“商铺”成了热门词汇。《2024中国商业地产行业年度报告》显示，2024年中国商业地产租赁市场持续回暖，在新冠肺炎疫情冲击下，各大城市的租赁市场都受到了不同程度的影响。 对此，21世纪经济报道记者采访了业内多位专家。他们表示，租金、空置率与投资回报率是当前中国商业地产行业的三大核心指标。而在疫情影响下，投资回报率的表现更是尤为关键。 但对于这一问题的解答，上海商铺网络平台（以下简称“商铺平台”）有着自己的解读。 “商铺平台是中国商业地产行业首个全面公开商铺信息的专业服务平台。其业务定位于助力商业地产经营者和投资者进行商铺租赁、管理和交易决策。”商铺平台总经理杨旭对21世纪经济报道记者表示，“通过商铺平台，可全面了解上海商铺市场供需状况、租金水平等信息。对于商业地产经营者来说，可辅助其做出更合理的投资决策；对于投资者来说，可通过该平台更全面地了解市场信息、进行投资判断；而对于业主而言，则可以更好地实现商铺租赁合同管理和交易过程透明化。”

1、租金水平

租金水平的高低，是决定投资回报率的关键指标。
据商铺平台统计，截至2019年底，上海平均租金水平为每月每平方米44.43元，其中陆家嘴商圈、南京东路商圈、人民广场商圈的平均租金最高，分别为每月每平方米42.13元、42.10元和42.58元；其次为浦东金桥片区、漕河泾开发区等周边地区，租金均在每月每平方米40元以下。
据杨旭介绍，商铺平台对上海各大商圈的租金水平进行了系统性的研究，以帮助业主和投资者更好地了解上海商业地产的市场状况。
在研究中，商铺平台发现，陆家嘴商圈、南京东路商圈、人民广场商圈的平均租金水平最高；陆家嘴商圈租金水平次之；漕河泾开发区周边地区（以漕河泾开发区为代表）平均租金水平最低；杨浦滨江区域（以杨浦大桥为代表）平均租金水平最高。

2、空置率

空置率也是商业地产行业重要的指标之一。《2024中国商业地产行业年度报告》显示，2024年全年，全国重点城市总空置率为11.6%，环比下降0.5个百分点，同比上升0.72个百分点。其中，一线城市和新一线城市总空置率分别为12.4%和10.3%。
“从全国来看，受疫情影响较大的主要是湖北、河南等地。这些地区的商业地产空置率整体上较高，也是因为这些地区人口流动较小，对商业地产的需求不大。”杨旭表示。
在这一背景下，杨旭认为，疫情对商业地产租赁市场的影响会有两个方面：一是疫情可能会导致短期内商业地产租赁需求下降；二是由于疫情期间商户经营受到较大影响，因此很多商户将经营重心放在线上。

3、投资回报率

商铺投资回报率指的是从投资时点到收回本金所经历的时间与该期间内平均租金收入的比率。
一般而言，该比率越高，说明商铺投资回报率越高。
目前，上海商铺租金回报水平集中在4%-5%左右。而根据上海市统计局公布的数据，今年前三季度，上海全市固定资产投资完成额同比下降9.2%；其中，房地产开发投资完成额同比下降13.6%；而房地产业固定资产投资额则同比下降16.5%。
杨旭表示，受新冠肺炎疫情影响，2024年一季度上海商铺租赁市场有所下滑，但进入二季度后，上海商铺租赁市场迅速回暖。“随着疫情逐步得到控制，5月起上海商铺市场整体呈现较好的复苏态势。”
他同时认为，在新冠肺炎疫情影响下，商业地产经营者需要格外关注商业物业租金水平、空置率和投资回报率等关键指标的变化情况。而对于投资者而言，则可重点关注租金水平、空置率和投资回报率等指标。

4、交易规模

“商铺平台目前已累计提供了约2000多家商户信息，其中不乏有年营业额上亿元的公司。”杨旭表示，“通过该平台，我们可在线上看到其商铺租赁合同签订情况，也可以在线下看到其商铺租赁现场情况。从而帮助经营者与投资者做出更合理的投资决策。”
此外，在杨旭看来，商铺平台还可帮助投资者了解上海商铺市场的供需状况、租金水平等信息。而在此基础上，投资者还可以通过商铺平台了解到更多关于商铺的交易信息和服务信息，如代理交易、资产管理、招商管理等。
“通过商铺平台，我们可了解到上海的各类商铺租金水平和各类商铺的交易情况。这样可以帮助投资者更全面地了解市场信息、做出投资判断。”

5、租赁情况

“商铺平台”在对全国商铺信息进行采集的基础上，根据其对全国商铺的深入了解，可对全国商铺进行更细致的分类，包括位置、面积、租赁情况等，为用户提供更多商铺信息。
目前，“商铺平台”已为北京、上海、广州、深圳、重庆等十余个城市提供了全面公开的商铺信息。
“商铺平台”在助力商业地产经营者获取更多商铺信息的同时，也为投资者提供了更多投资渠道。
据了解，目前“商铺平台”已与全球数百家银行、投资管理机构建立了合作关系。而在2019年，“商铺平台”还与美国第一波士顿投资管理公司（FirstBox Investment Management Inc。）建立合作关系，这也是第一个为中国投资者提供的美国商业地产投资管理服务。
此外，在帮助用户更好地选择商铺方面，“商铺平台”也有自己的考虑。杨旭表示，“通过‘商铺平台’提供的信息，用户可以得到更加精准的搜索结果。同时，用户还可以通过该平台对各类商铺进行具体分类和详细了解。这样的话，用户可以更加快速、方便地找到适合自己的商铺。”

6、品牌分布

品牌分布的数量和质量直接关系到商场的人气和品质，同时也影响到租金水平。在品牌分布中，我们会根据上海各区域的商业发展现状，选择适合自身商圈的品牌入驻，并对其进行针对性分析。其中，我们会分析品牌分布在上海不同区域的数量及分布状况，以了解上海各区域商业发展情况。
值得一提的是，在2024年新冠肺炎疫情期间，由于防控措施严格、人流大幅减少，不少线下实体店纷纷转至线上。因此，线上购物和配送需求旺盛。上海商铺网络平台数据显示，2024年一季度上海实体零售行业整体营业收入同比下降37.6%；但线上零售业务却逆势上扬，销售收入同比增长9.9%。由此可见，实体商业仍具有较强的抗风险能力。

7、区域分布

据商铺平台统计，2024年全年，上海商铺租赁总面积约为360万平方米，其中住宅商铺租赁总面积约为280万平方米。住宅商铺的平均租金为50.1元/平方米/月。
分区域来看，中心城区（黄浦、静安、长宁、虹口）的商铺租赁面积约为260万平方米，平均租金水平最高；郊区（浦东、松江、宝山、嘉定）的商铺租赁面积约为168万平方米，平均租金水平最低。
从区域分布来看，杨浦区的商铺租赁面积最大，共约145万平方米；其次是浦东新区，面积约为130万平方米；闵行区的商铺租赁面积约为80万平方米；普陀区商铺租赁面积则不足20万平方米；嘉定区和宝山区的商铺租赁面积相对较少。

8、客群分布

上海商铺网络平台提供了两类商铺的客群分布信息，一类是以生活时尚类为主的新商业，另一类是以传统商圈为主的老商业。通过这两类客群分布信息，可对区域商业市场需求和供给情况有更加深入的了解。
以生活时尚类商铺为例，其客群主要分布在上海、北京、广州、深圳等一线城市，这几个城市都是商业消费活跃度较高的区域，因此也是各大品牌商青睐的重要目标市场。而对于传统商圈来说，随着城市中心向外扩展，原先位于市中心的商场也开始面临着租金上涨的压力，而一些位置较偏的商场则面临着租金不高但客流量较低的问题。
由此可见，对于传统商圈而言，商铺租赁并非越便宜越好，而是要选择合适自己的客群进行经营。因此，投资者可以通过商铺平台获取相关商圈市场的供求关系、租金水平等信息。此外，对于一些地段较好但商圈内竞争激烈的区域来说，投资者还可通过该平台获取目标商铺信息。

9、主力店分布

从主力店分布来看，黄浦区和静安区为主要商圈，浦东新区与静安区的商业体量占比相当。杨浦区、黄浦区和静安区的商业体量占比较小，但仍有几家商场的体量较大，如中免集团旗下的中免时尚广场、新力城，以及绿地集团旗下的绿地缤纷城等。杨浦区的万达广场和静安嘉里中心项目未来也将成为主力店。
从整体来看，主力店分布较为集中。黄浦区有五家购物中心开业，均为大型综合体项目，且全部集中于南京东路商圈；静安区有三家购物中心开业，也是以大型综合体项目为主；浦东新区有两家购物中心开业，其中浦东新区的正大乐城是新开项目，未来将与上海迪士尼度假区形成联动；静安区的尚嘉中心项目位于淮海中路商圈内；静安区的静安嘉里中心项目位于新天地商圈。在杨浦区，则有四家购物中心开业，分别是正大乐城、龙湖星悦荟、新光天地和上海欢乐谷。

10、租赁面积分布

在商铺平台的商业地产板块中，面积最大的是位于上海长宁区的虹桥万达广场。其面积高达84000平方米，占到了全市商业面积的22%，平均租金水平为每平方米每月205.67元，在全市所有商业项目中排名第一。
除了虹桥万达广场外，位于徐汇区的武康路步行街也是最大面积的商业项目，面积高达72000平方米，占到全市商业面积的8%。平均租金水平为每平方米每月204.96元，排名第二。
除了这几个最大面积的项目外，其他大体量商业项目的租金水平也较为可观。例如，位于浦东新区的正大乐城购物中心，面积为75000平方米，平均租金水平为每平方米每月156.77元；位于青浦区华新镇的上海宝龙城市广场，面积为44000平方米，平均租金水平为每平方米每月202.04元；位于嘉定区安亭镇的嘉安达广场，面积为45000平方米，平均租金水平为每平方米每月225.36元；位于静安区南京西路的上海梅陇中心广场，面积为24000平方米，平均租金水平为每平方米每月269.13元。

11、租售比统计

租售比即租金收入比，是指每平方米使用面积的平均年租金与每平方米建筑面积的平均售价的比值。其计算公式为：租售比=每月每平方米建筑面积平均租金/每平方米建筑面积平均售价，也可以理解为每月每平方米建筑面积平均租金与每个月每平方米建筑面积平均售价的比值。
一般认为，租售比在1∶200~1∶300之间为合理区间。即一个商业项目租金收入的20%作为项目运营的基本保障，20%作为可盈利部分，40%用于投资者投资回报，50%用于物业升值。
商铺平台数据显示，上海全市商铺租金年涨幅在5%~10%之间。在近几年的商业地产发展过程中，由于市场预期转好、租赁需求增加，全市商铺租金水平整体上升。2024年上半年，全市商铺租金同比上涨10.2%；但与此同时，由于商场空置率增加、经营环境恶化等因素，全市商铺平均租金同比下降0.5%。

12、租售比情况对比

杨旭表示，“租金回报率”是衡量商业地产项目投资价值的重要指标，也是投资者在投资时需要重点考虑的因素。
一般来说，商业地产的租金回报率通常会比住宅低，这是因为商业地产项目在经营过程中会面临更多的挑战和压力，而且投资者还要承担经营风险。
而“租售比”则是指商铺的租金收入与房产销售价格的比值。
一般来说，租售比越高，表明投资风险越小、回报率越高；而租售比越低，表明投资风险越大、回报率越低。
“一般而言，商铺租赁价格通常会高于住宅，且通常是商铺价格的3~5倍。这是因为商铺租金是有周期的，投资者需要定期支付租金以保障稳定收益。”杨旭表示。
根据商铺平台的统计数据显示，目前上海各大商圈中，浦东新区、静安区和徐汇区三个商圈的租售比情况均高于商业租金市场平均水平。其中，静安区商圈的租售比为5.14倍，浦东新区商圈的租售比为4.15倍。

13、租金回报率排行榜单分析

统计显示，2024年，上海商铺租金回报率最高的三个商圈分别是浦东新区陆家嘴商圈、静安区南京西路商圈以及静安区淮海中路商圈，这三个区域的商铺租金回报率均超过了3%。其中，陆家嘴商圈的商铺租金回报率最高，达到了4.16%；南京西路商圈的商铺租金回报率为3.97%；静安区南京西路商圈的商铺租金回报率为3.03%。
在杨旭看来，受疫情影响，今年一季度上海商铺市场的平均租金水平有所下降，但从第二季度开始有所回升。尤其是静安区南京西路商圈和浦东新区陆家嘴商圈在二季度的平均租金水平分别恢复到了2019年同期的90%和75%。
“不过，今年上海商铺市场的整体空置率仍然比较高。因此，2024年全年上海商铺市场的平均租金水平将较2019年略有下降。”杨旭表示，“而从租金回报率来看，由于去年三季度上海商铺市场出现了一波快速上涨，因此今年三季度上海商铺市场平均租金水平呈现出小幅下降态势。但值得注意的是，由于今年疫情影响下大量商户退租等原因，使得四季度上海商铺市场平均租金水平出现了小幅上涨。”

14、商铺需求排名

“我们在进行需求排名时，会综合考虑以下因素：一是商铺的潜在需求，即真实的需求；二是商铺的现有需求，即真实的供需情况。”杨旭表示。
“第一个因素决定了商铺是否有真实需求。目前，上海商业地产租赁市场整体较为平稳，租金水平处于正常水平。在此情况下，真实的租赁需求就会比较小，但也不排除有部分商户对未来的租赁行情持观望态度。”
商铺市场经历了多年发展，有很多成熟商户和优质租户。从租金水平来看，商铺市场租金整体水平较高，因此这部分租户愿意租出高价格来满足自己对商业地产的投资需求。但从现有需求来看，不排除有部分商户会出于出租率考虑而拒绝出租，从而导致商铺市场空置率上升。”
杨旭表示：“通过需求排名，可直观地反映出商业地产租赁市场现状、供需关系和潜在租赁商户的偏好。”

15、租赁合同管理与交易流程标准化平台服务指南。

针对商铺租赁市场的特点，商铺平台总结出了一套系统的租赁合同管理与交易流程标准化方案，并提供了标准化平台服务指南，为业主、租户、物业管理公司等各方主体提供租赁合同管理与交易流程标准化服务。具体来说，包括以下四个方面：一是租赁合同管理服务，包括合同签约、租赁管理等；二是交易流程标准化服务，包括合同审批、资金监管等；三是数据报表服务，包括租金监测、空置率监测等；四是增值服务，包括金融服务、广告宣传等。

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