探索上海：最新商铺租赁趋势与机会分析

探索上海：最新商铺租赁趋势与机会分析

近年来，随着社会经济的快速发展，城市消费升级，商业地产市场规模持续扩大，商铺租赁需求也日益增多。但在商业地产市场日趋成熟的当下，商铺租赁市场的竞争也愈发激烈。市场中大量商铺空置的同时，优质商铺却越来越少。如何把握商铺租赁机会？ 近日，由高力国际旗下研究与顾问部主办的“探索上海：最新商铺租赁趋势与机会分析”在上海举行。高力国际华东区商业地产部董事总经理姚伟、高力国际华东区商业地产部董事总经理陈海明区商业地产部董事总经理陈世海及高力国际华东区商业地产部上海商办研究部总监周军等嘉宾出席活动，并就上海商业地产的现状、趋势及机会展开了讨论。

1.上海商铺空置率持续攀升

据高力国际华东区商业地产部董事总经理姚伟介绍，2019年，上海商铺空置率持续攀升，整体市场呈现供应过剩、需求不足的局面。据统计，2019年上海商铺空置率同比上升0.6个百分点至8.2%，其中核心商圈的空置率达11.2%。
商铺空置率持续攀升，优质商铺越来越少，这背后的原因是什么？姚伟表示：“我们发现一个非常有趣的现象，就是越来越多的商铺在竞争中被淘汰。”他表示：“我们发现很多优质商铺都已经被抢购一空了，就像核心商圈里面的一些新商场开业不久就被抢购一空。”
商铺空置率不断攀升，租金也在下跌。陈世海表示：“根据高力国际的研究数据显示，目前上海整体商铺平均租金已经下跌至每平方米每月60.3元。”而随着经济形势持续走低，叠加新冠肺炎疫情的影响，商铺租金也在持续下跌。“这主要是由于目前市场中优质商业体项目越来越多，而优质商铺却越来越少。从数据上看，目前上海的核心商圈基本已经被‘瓜分’完毕了。而且现在我们发现很多商场都在进行业态调整和升级改造的过程中。”陈世海如是说。

2.购物中心和品牌店铺的租金相对稳定

2018年，上海新增供应共108万平方米，其中甲级写字楼供应量达到79万平方米，较2017年增长10%；商业综合体供应为44万平方米，较2017年增长12%；而购物中心供应则为49万平方米，较2017年增长7%。2018年新增供应量中，来自于杨浦区的供应为15万平方米。
2019年，上海甲级写字楼、商业综合体和购物中心的总供应量分别达到77万平方米、20万平方米和47万平方米。从租金表现来看，购物中心和品牌店铺的租金相对稳定，2018年平均租金同比上涨1.0%至每月每平方米43.2元。2019年第一季度受疫情影响，上海写字楼市场需求较弱。从租金表现来看，2019年第一季度上海甲级写字楼租金同比下降0.9%至每月每平方米54.3元。而购物中心和品牌店铺的平均租金则分别下降2.7%和3.3%至每月每平方米26.4元和42.9元。
2019年上海商业综合体的表现略有分化，除前滩太古汇外的其他购物中心租金均有不同程度的下跌。其中前滩太古汇租金降幅最大，跌幅达7.5%；而合生汇则是由于其升级改造使得租户需求下降而导致的租金下降。

3.零售行业扩张速度放缓

未来三年，上海的零售市场将迎来五座新购物中心的入市，总体量约为450万平方米。但随着城市的不断发展，各区域之间的竞争也日益激烈。为提升竞争力，许多零售品牌都会选择在上海布局更多的项目。例如：在未来三年内，上海将迎来近300家新购物中心开业；还有多个综合体也将在未来三年内陆续入市。此外，不少企业还将推出首店经济、新零售等系列活动。
而从购物中心面积来看，根据高力国际2019年上半年发布的《零售地产行业年度报告》显示：上海购物中心总体量已从2015年的580万平方米增长至2018年的750万平方米，但到2019年上半年，这一数字却降至559万平方米，降幅达7.4%。
在购物中心空置率方面，2019年上半年上海购物中心空置率为7.5%。其中，新开业购物中心与存量改造项目并存。目前上海共有38家购物中心开业。但根据高力国际2019年上半年发布的《零售地产行业年度报告》显示：2019年上半年上海新增商业物业仅有9.3万平方米，但存量改造项目却有21.5万平方米，占总新增体量的38%。

4.新商业项目定位趋于集中，选址倾向于高租金区域

商业地产新项目定位趋于集中，以满足不断增长的消费需求。商业地产新项目的定位将进一步集中于高租金区域，这些区域内的大型购物中心或城市综合体将会有更多机会。由于市场需求的增加，未来三年内上海住宅供应预计将有所减少，因此未来三年内新开商业项目的定位将趋于集中。在这样的趋势下，位于市中心、租金相对较高且需求相对旺盛的区域，成为新项目选址的首要考虑因素。
商业地产新项目选址和定位不仅受到市场需求的影响，还与开发商对市场的看法和自身实力息息相关。在如今商业地产竞争激烈、资金回笼周期长、开发风险较大等因素影响下，开发商对未来市场需求以及自身实力都持更为审慎和保守的态度。因此在项目选址上，开发商更倾向于选择租金水平较高且具有一定发展潜力的区域。
同时，上海商业地产新项目更注重项目所处城市及项目本身在未来规划和发展中的战略意义。姚伟认为，上海作为一个国际化大都市，其城市战略意义不仅体现在商业地产市场上，还将辐射到长三角及长江三角洲区域。因此上海新项目选址时，将会更多考虑城市战略意义和区域未来发展前景。

5.上海商铺租赁机会较多

在商铺租赁方面，陈海明表示，上海商业地产市场仍存在诸多机遇。
一方面，随着人口不断向大都市圈集聚，城市商业中心将向郊区转移，在商业中心周围将形成新的商圈。另一方面，随着城市产业升级和消费升级，消费品牌也会向郊区下沉，因此上海有大量新的商铺待开发。此外，随着消费者购物方式的改变和消费观念的变化，购物中心或将成为新的消费场景。但与此同时，由于上海商业地产市场竞争激烈，优质商铺资源减少，而市场中空置率高企、优质商铺资源稀缺等问题也带来了众多机遇。未来上海商业地产市场仍将呈现竞争激烈、供应充足、租赁机会多等特点。

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