上海商铺租赁市场活跃

 上海商铺租赁市场活跃

“租金便宜、好出租，生意好做。”这是在上海开餐饮店的黄先生对商铺租赁市场的评价。 最近，位于上海普陀区的一家日式料理店迎来了一位新“租客”。这位租客是一位日本人，在中国经营着一家日本料理店，这家店不仅生意好，而且租金也不贵。黄先生说，他已经与这家店合作了两三年，每次与这位新租客对接时都是一拍即合。据他透露，上海商铺租赁市场的租金水平很高，不少房东宁愿把商铺租给中国人做生意。 事实上，近年来上海商铺租赁市场活跃程度不断提高。随着实体经济发展放缓和电商对实体零售的冲击，商业地产市场出现了新变化：商场空置率居高不下、商铺租金一路走低……但同时也有许多商家正通过租赁商铺实现转型升级。

1、租金：一路走低，但也有上涨空间

“今年的租金水平和去年相比，每平方米降低了50元。”上海市区一家日料店老板说，他所经营的店铺是一家日式料理店，去年这一区域的平均租金是每平方米每季度120元左右，而今年只有每平方米130元左右。“去年，附近区域的商铺租金为每平方米400元，今年已经降到了500元左右。”
在上海商业地产领域，商铺租金一直处于低位运行状态。记者走访发现，去年年底，位于上海徐汇区、闵行区等地的大型商业体商户均有不同程度的减租现象出现。
“我们不是在减租的路上。”
一位在上海经营连锁餐饮品牌的王女士告诉记者，她所经营的店铺位于徐汇区龙吴路上，是一家24小时营业的连锁餐厅。近两年来，该店铺租金每年都有不同程度的下降。
王女士说：“今年房租虽然比去年降了一些，但是租金却不会出现大幅度上涨。因为附近很多店铺都在装修或重新更换门面，房租肯定会有所上浮。”
上海房地产中介机构世邦魏理仕华东区研究部负责人谢晨表示：“目前上海商业地产空置率达到12%以上，而同期零售物业空置率为12.5%左右。从市场活跃程度看，在今年上半年，上海整体商铺租金水平依然处于低位运行状态。”
尽管商铺租金一路走低，但是一些区域和地段的商铺租金仍然呈现上涨趋势。例如浦东新区新天地商圈内有一家精品服装店出租。由于位置好、客流量大、装修不错、租金合理，这家店铺的出租率一直比较稳定。据了解，这是一个位于浦东新区新桥镇的小区底商项目，该项目共有四层商铺出租。其中一层店铺的租金在3000元/平方米左右；二层店铺的租金在4500元/平方米左右；三层店铺的租金在5000元/平方米左右；四层店铺的租金为7000元/平方米左右。据上海房地产中介机构世邦魏理仕统计数据显示，今年上半年商铺租赁价格同比上涨约6%左右。

2、商户：求转型，更重视体验式消费

除了租金下降，商铺租赁市场也出现了新变化，这些变化反映了商户对实体商业的重新审视与定位。
“以前，我们喜欢开在社区附近，但现在发现这样做的效果并不好。因为社区周边的人口数量有限，而且居民对新鲜事物接受能力有限。”在上海一家母婴用品店工作了10多年的吴先生告诉记者，现在他会将店铺开在商场内或者社区附近的商场内。
吴先生说，在商场内开店不仅可以提高客流量，而且因为租金相对较低，店铺也可以更好地展示自己的商品。
上海某商贸公司相关负责人表示，如今商户们的消费观念正在发生转变，他们更注重体验式消费。在一些购物中心里，除了基本的商品销售功能外，餐饮、娱乐等体验式服务设施也是吸引消费者的重要因素之一。“我们现在会更注重为顾客提供个性化的服务和商品。所以我们对一些餐饮、娱乐设施的经营面积也有相应的调整。”

3、商场：空置率高，不容易招租

商铺租赁市场的火热，也给商场带来了一些压力。记者近日在上海多家商场走访时发现，一些商场的空置率正在上升。
上海第一八佰伴相关负责人告诉记者，近期该商场内的餐饮店铺大量关闭，从整体看，商场的空置率有所上升。
上海静安区某大型购物中心招商负责人也向记者透露，该商场的部分店铺在年初曾有过招租，但因为一些原因最终没有租出去。目前该商场的空置率在20%左右。
记者走访时发现，上海部分新开商业项目也面临着较高的空置率。比如，位于闵行星桥板块的龙湖天街就是一个例子。
龙湖天街相关负责人告诉记者，目前商场内餐饮店铺的空置率约为30%~40%，其他一些休闲娱乐类店铺的空置率则在15%~20%左右。而据公开信息显示，龙湖天街开业至今已有三年时间。
“从当前情况看，商业项目不容易招租。”该负责人表示，一方面是由于项目所在位置或周边配套设施不成熟；另一方面则是由于当前市场环境下一些品牌商户不愿进驻。不过，随着近年来新项目不断入市，相信商场的空置率会逐步下降。
对于上海商业地产市场的未来发展趋势，业内人士持乐观态度。

4、租金：一路走高，租金水平是关键

租金水平是商铺租赁市场的核心指标。根据上海市房地产交易中心公布的数据，今年上半年，上海全市平均租金为355.64元/平方米/月。其中，徐汇区的平均租金最高，达到了435.03元/平方米/月；其次是黄浦区，为346.54元/平方米/月。
“上海商铺的租金水平较高，但有些房东不愿意把商铺租给中国人做生意，因为他们担心中国人做生意时会影响到自己店铺的生意。”黄先生表示，他所说的这位日本租客之所以选择上海，是因为他的店铺在普陀区，离自己家比较近。“我们两个人之间相互信任，大家相处得也很愉快。”
不过，由于租金水平较高，一些房东选择将商铺出租给外国人做生意。例如黄浦区一家日韩料理店的房东就把店铺租给了一位日本人。
“现在日本人做生意越来越多了。”黄浦区一家日料店的房东说，以前我们这里只有中国人开的日料店，但现在有很多日本人开的餐厅也在这里租了店铺。“他们生意不错，而且也没有人会打扰我们的生活。”

5、市场：供给端变化大，需求端分化明显

从供给端来看，上海商铺租赁市场的变化主要有两点。
一方面，租赁需求不断增加。据统计，2017年上海商铺租赁市场新增供应量达到了77万平方米，同比增长了10.4%；另一方面，租金水平不断降低。2017年上海商铺租金均价为每平方米每月521元，同比下降了1.3%，租金水平一路走低。
从需求端来看，商铺租赁需求也存在明显的分化。根据调研发现，2018年上海商铺租赁市场的需求端存在明显的分化：从区域来看，浦东、虹桥、黄浦、静安、普陀等区域需求明显高于其他区域；从客户类型来看，企业和个人客户需求占比相当。其中，个人客户又分为年轻租客和退休租客两种类型。年轻租客通常是初入职场的年轻人以及刚刚结婚的夫妇；而退休租客则更多是老年人。由此可见，商铺租赁市场呈现出两个明显的特点：一是需求分化明显；二是年轻租客占比相对较高。

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