预计2024年上海商业地产市场情绪保持稳中向上态势

预计2024年上海商业地产市场情绪保持稳中向上态势

5月27日，上海市政府新闻办公室举办的“2022上海房地产市场回顾与展望”新闻发布会在虹口举行。会上，上海市规划和自然资源局、上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市地方金融监督管理局相关负责人出席发布会，并介绍了《上海房地产市场发展报告（2022）》（下称“《报告》”）的相关情况。 《报告》显示，今年以来，受新冠疫情反复影响，上海商业地产市场经历了短暂的下行期，但随着疫情防控形势的好转，市场供需关系和预期不断改善。根据戴德梁行数据显示，今年一季度上海全市核心商圈新项目开业数量达到52个，开业面积约为113万平方米。今年二季度，核心商圈新增商业面积仅为5万平方米；三季度，核心商圈新增商业面积达89万平方米；四季度，新增商业面积达117万平方米。 预计到2024年底上海核心商圈将累计新增商业建筑面积约500万平方米；到2025年底累计新增商业建筑面积约1600万平方米。根据市场发展态势、购物中心运营商布局等因素综合考虑，预计2024年上海商业地产市场情绪保持稳中向上态势。

（一）供应端：供应规模持续上升

从供应端来看，根据戴德梁行最新统计，2024年上海将有16个购物中心新增供应入市，总体量约164万平方米。其中，位于核心商圈的项目数量最多，达到11个；其次是位于非核心商圈的项目，为9个；其余5个项目位于远郊区域。从业态分布来看，零售仍是2023年上海商业市场供应主力。餐饮、儿童亲子和生活服务类业态也将迎来新一轮开业潮。
在购物中心方面，商业品牌持续增加品牌数量的同时，也持续升级品牌结构。
一方面，在商业项目规划建设中积极融入科技元素，如引进更多的无人零售、首店等业态；另一方面，传统零售也加快数字化转型步伐。从整体来看，上海商业地产市场未来将持续保持供应增长趋势。
从租金来看，在消费者信心逐步恢复、购物中心整体经营状况持续改善的背景下，消费者消费意愿增强、需求上升也将带动租金稳步提升。在租金水平方面，据戴德梁行统计分析，未来5年内上海核心商圈平均租金水平预计将保持5%左右的增长。

（二）需求端：消费市场回暖明显

随着疫情防控形势好转，上海消费市场呈现回暖态势，居民消费信心逐渐增强，消费市场也逐步回暖。从重点监测的8个商圈看，随着商业复苏的不断深入，市场消费热度持续回升，日均客流同比增长约40%。其中，南京西路商圈客流同比增长达到67%；徐家汇商圈客流同比增长达26%。此外，《上海市加快经济恢复和重振行动方案》提出到年底前，新能源汽车购买补贴等政策将进一步完善，将有助于拉动新能源汽车销售。根据上海市商务委统计数据显示，今年1-4月，上海市限额以上单位汽车类商品零售额同比增长12.8%。
同时，受疫情影响较大的餐饮、娱乐等行业消费需求也有所复苏。根据统计数据显示，今年一季度上海餐饮收入同比增长10.4%；一季度上海娱乐场所消费同比增长近30%。虽然与去年同期相比有所下滑，但总体来看，上海零售市场的消费需求已恢复至疫情前的水平。
随着上海商业地产市场的进一步复苏和发展，预计未来数年内核心商圈将有大量优质零售项目入市供应，核心商圈将迎来新一轮的升级迭代。

（三）租金端：租金稳中有升，个别区域和业态租金表现抢眼

总体来看，今年以来，受疫情影响，上海商业地产市场出现了短暂的下行期。但随着疫情防控形势好转，经济持续恢复，企业经营状况逐渐改善，整体商业地产市场情绪和预期不断向好。
根据戴德梁行数据显示，2022年1-5月全市零售市场总存量已达399.6万平方米，较去年同期增长近30万平方米。其中，零售物业市场的租金水平保持稳中有升态势，在核心商圈内零售物业市场的平均租金同比上涨1.2%。从物业类型来看，除了个别区域的零售物业租金仍在下跌外，其他商业项目的平均租金均呈上涨趋势。
从行业业态来看，受疫情影响最大的餐饮和影院行业租金水平保持稳定。休闲娱乐、生活服务类业态租金水平与去年同期基本持平；但受到消费复苏进度影响较大的餐饮行业受疫情影响较为严重；线下零售受到冲击明显，其租金水平同比下降1.5%。

（四）零售业态：传统百货业态继续收缩，新兴业态拓展提速

零售业态方面，受疫情影响，上海零售市场消费需求暂时下滑，且消费者消费意愿较低，导致传统百货业态销售承压，市场供应放缓。不过，随着疫情防控形势好转，企业积极应对疫情影响，市场信心得到提升。加之在传统百货业态的调整优化下，新兴业态的拓展速度加快，带动市场空置率降低。
在新兴业态方面，今年以来，盒马、山姆、叮咚买菜等新零售企业通过丰富供应渠道、缩短供应链等方式实现线上销售渠道的打通。在疫情防控下的新零售业态还实现了“逆势”增长。根据戴德梁行数据显示，2022年第一季度上海超市业态整体销售规模为近一年来首次上涨，销售额同比增长超过10%。预计到2024年底，上海全市将有16个大型超市项目竣工并开业；到2025年底16个大型超市项目竣工并开业。此外，电商与实体商业深度融合也将持续推动零售新业态的发展。在此背景下，预计未来上海将有超过50个新零售项目开业，其中不乏盒马鲜生、山姆会员店、超级物种等具有代表性的品牌项目。

（五）投资端：新项目投资积极性较高

作为国家中心城市和超大城市，上海未来商业地产发展将面临较大挑战。
一方面，随着人口增长放缓、土地供给趋紧、创新驱动等因素的影响，商业地产存量规模和租金水平或将呈现下降趋势；另一方面，在“十四五”期间，上海将迎来核心商圈、地标商圈、特色商圈的建设以及多个新项目的入市，全市将有超过1000万平方米的商业空间有待开发，供需矛盾进一步加剧。
在此背景下，预计2025年底前全市新增购物中心将达约125万平方米，其中核心商圈约为57万平方米，核心商圈以外的区域约为97万平方米；2025年底前全市新增商业建筑面积将达约1600万平方米。此外，未来五年内上海商业地产市场还将迎来更多的新项目入市。预计到2024年底前全市将有超过500万平方米的商业空间需要供应。如何更好地满足市场需求？如何合理引导商业地产投资？

（六）运营端：购物中心运营商积极创新，购物中心开发运营能力进一步提升

一方面，随着购物中心开发运营理念和模式不断创新，越来越多的购物中心运营商积极探索并推进运营创新，包括利用人工智能、大数据等科技手段，引入智慧零售、智慧餐饮、智慧停车等新模式；另一方面，随着购物中心运营商不断加大在设计、营销、推广等方面的投入力度，其开发运营能力得到进一步提升。预计到2024年底，上海将有20座以上的购物中心运营商进驻上海核心商圈，可提供优质商业建筑面积超400万平方米。

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