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预计2024年上海商业地产市场情绪保持稳中向上态势

佑佑商服 2024-03-28 10:18
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预计2024年上海商业地产市场情绪保持稳中向上态势

5月27日,上海市政府新闻办公室举办的“2022上海房地产市场回顾与展望”新闻发布会在虹口举行。会上,上海市规划和自然资源局、上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市地方金融监督管理局相关负责人出席发布会,并介绍了《上海房地产市场发展报告(2022)》(下称“《报告》”)的相关情况。 《报告》显示,今年以来,受新冠疫情反复影响,上海商业地产市场经历了短暂的下行期,但随着疫情防控形势的好转,市场供需关系和预期不断改善。根据戴德梁行数据显示,今年一季度上海全市核心商圈新项目开业数量达到52个,开业面积约为113万平方米。今年二季度,核心商圈新增商业面积仅为5万平方米;三季度,核心商圈新增商业面积达89万平方米;四季度,新增商业面积达117万平方米。 预计到2024年底上海核心商圈将累计新增商业建筑面积约500万平方米;到2025年底累计新增商业建筑面积约1600万平方米。根据市场发展态势、购物中心运营商布局等因素综合考虑,预计2024年上海商业地产市场情绪保持稳中向上态势。

预计2024年上海商业地产市场情绪保持稳中向上态势

(一)供应端:供应规模持续上升

从供应端来看,根据戴德梁行最新统计,2024年上海将有16个购物中心新增供应入市,总体量约164万平方米。其中,位于核心商圈的项目数量最多,达到11个;其次是位于非核心商圈的项目,为9个;其余5个项目位于远郊区域。从业态分布来看,零售仍是2023年上海商业市场供应主力。餐饮、儿童亲子和生活服务类业态也将迎来新一轮开业潮。
在购物中心方面,商业品牌持续增加品牌数量的同时,也持续升级品牌结构。
一方面,在商业项目规划建设中积极融入科技元素,如引进更多的无人零售、首店等业态;另一方面,传统零售也加快数字化转型步伐。从整体来看,上海商业地产市场未来将持续保持供应增长趋势。
从租金来看,在消费者信心逐步恢复、购物中心整体经营状况持续改善的背景下,消费者消费意愿增强、需求上升也将带动租金稳步提升。在租金水平方面,据戴德梁行统计分析,未来5年内上海核心商圈平均租金水平预计将保持5%左右的增长。

(二)需求端:消费市场回暖明显

随着疫情防控形势好转,上海消费市场呈现回暖态势,居民消费信心逐渐增强,消费市场也逐步回暖。从重点监测的8个商圈看,随着商业复苏的不断深入,市场消费热度持续回升,日均客流同比增长约40%。其中,南京西路商圈客流同比增长达到67%;徐家汇商圈客流同比增长达26%。此外,《上海市加快经济恢复和重振行动方案》提出到年底前,新能源汽车购买补贴等政策将进一步完善,将有助于拉动新能源汽车销售。根据上海市商务委统计数据显示,今年1-4月,上海市限额以上单位汽车类商品零售额同比增长12.8%。
同时,受疫情影响较大的餐饮、娱乐等行业消费需求也有所复苏。根据统计数据显示,今年一季度上海餐饮收入同比增长10.4%;一季度上海娱乐场所消费同比增长近30%。虽然与去年同期相比有所下滑,但总体来看,上海零售市场的消费需求已恢复至疫情前的水平。
随着上海商业地产市场的进一步复苏和发展,预计未来数年内核心商圈将有大量优质零售项目入市供应,核心商圈将迎来新一轮的升级迭代。

(三)租金端:租金稳中有升,个别区域和业态租金表现抢眼

总体来看,今年以来,受疫情影响,上海商业地产市场出现了短暂的下行期。但随着疫情防控形势好转,经济持续恢复,企业经营状况逐渐改善,整体商业地产市场情绪和预期不断向好。
根据戴德梁行数据显示,2022年1-5月全市零售市场总存量已达399.6万平方米,较去年同期增长近30万平方米。其中,零售物业市场的租金水平保持稳中有升态势,在核心商圈内零售物业市场的平均租金同比上涨1.2%。从物业类型来看,除了个别区域的零售物业租金仍在下跌外,其他商业项目的平均租金均呈上涨趋势。
从行业业态来看,受疫情影响最大的餐饮和影院行业租金水平保持稳定。休闲娱乐、生活服务类业态租金水平与去年同期基本持平;但受到消费复苏进度影响较大的餐饮行业受疫情影响较为严重;线下零售受到冲击明显,其租金水平同比下降1.5%。

(四)零售业态:传统百货业态继续收缩,新兴业态拓展提速

零售业态方面,受疫情影响,上海零售市场消费需求暂时下滑,且消费者消费意愿较低,导致传统百货业态销售承压,市场供应放缓。不过,随着疫情防控形势好转,企业积极应对疫情影响,市场信心得到提升。加之在传统百货业态的调整优化下,新兴业态的拓展速度加快,带动市场空置率降低。
在新兴业态方面,今年以来,盒马、山姆、叮咚买菜等新零售企业通过丰富供应渠道、缩短供应链等方式实现线上销售渠道的打通。在疫情防控下的新零售业态还实现了“逆势”增长。根据戴德梁行数据显示,2022年第一季度上海超市业态整体销售规模为近一年来首次上涨,销售额同比增长超过10%。预计到2024年底,上海全市将有16个大型超市项目竣工并开业;到2025年底16个大型超市项目竣工并开业。此外,电商与实体商业深度融合也将持续推动零售新业态的发展。在此背景下,预计未来上海将有超过50个新零售项目开业,其中不乏盒马鲜生、山姆会员店、超级物种等具有代表性的品牌项目。

(五)投资端:新项目投资积极性较高

作为国家中心城市和超大城市,上海未来商业地产发展将面临较大挑战。
一方面,随着人口增长放缓、土地供给趋紧、创新驱动等因素的影响,商业地产存量规模和租金水平或将呈现下降趋势;另一方面,在“十四五”期间,上海将迎来核心商圈、地标商圈、特色商圈的建设以及多个新项目的入市,全市将有超过1000万平方米的商业空间有待开发,供需矛盾进一步加剧。
在此背景下,预计2025年底前全市新增购物中心将达约125万平方米,其中核心商圈约为57万平方米,核心商圈以外的区域约为97万平方米;2025年底前全市新增商业建筑面积将达约1600万平方米。此外,未来五年内上海商业地产市场还将迎来更多的新项目入市。预计到2024年底前全市将有超过500万平方米的商业空间需要供应。如何更好地满足市场需求?如何合理引导商业地产投资?

(六)运营端:购物中心运营商积极创新,购物中心开发运营能力进一步提升

一方面,随着购物中心开发运营理念和模式不断创新,越来越多的购物中心运营商积极探索并推进运营创新,包括利用人工智能、大数据等科技手段,引入智慧零售、智慧餐饮、智慧停车等新模式;另一方面,随着购物中心运营商不断加大在设计、营销、推广等方面的投入力度,其开发运营能力得到进一步提升。预计到2024年底,上海将有20座以上的购物中心运营商进驻上海核心商圈,可提供优质商业建筑面积超400万平方米。

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编辑者: wyl