2018-2024年中国商铺租赁未来发展趋势分析及投资规划建议研究报告

2018-2024年中国商铺租赁未来发展趋势分析及投资规划建议研究报告

智研瞻产业研究院专注于中国产业经济情报及研究，目前主要提供的产品和服务包括传统及新兴行业研究、商业计划书、可行性研究、市场调研、专题报告、定制报告等。涵盖文化体育、物流旅游、健康养老、生物医药、能源化工、装备制造、汽车电子等领域，还深入研究智慧城市、智慧生活、智慧制造、新能源、新材料、新消费等新兴领域。 本报告主要通过对行业现状的调查与分析，以行业的发展前景与投资价值为出发点，在深入了解行业产业链的基础上，运用专业的行业分析工具与方法，对中国商铺租赁市场进行了全面的剖析，并在此基础上对中国商铺租赁未来的发展趋势进行了预测，提出了中国商铺租赁投资规划建议。

一、行业现状

商铺是房地产的一种类型，它是指房地产投资者通过开发建设或者购买，经过一定期限的经营，以获得利润的一种房地产形式。商铺租赁是指经营者与承租者签订租赁合同，承租者交付租金，经营者将商铺交付承租者使用、经营、收益的行为。
从行业规模来看，我国商铺租赁市场主要包括大型商场和购物中心等商业地产，大型商场占主要地位。随着商业地产行业的快速发展，国内商铺租赁市场呈现出从一线城市向二三线城市逐渐渗透的发展态势，截至2018年5月底，全国共有各类商业地产面积约8.85亿平方米，同比增长10.2%；商业地产租金收入约为3701亿元人民币。而商铺租赁市场在一线城市占比高达63%。

二、政策环境

近年来，政府高度重视对商业地产的引导和支持，出台了一系列政策措施，有力促进了我国商业地产的健康发展。国家出台了一系列政策文件，鼓励和引导商业地产的开发和运营，鼓励和支持商业地产的开发和运营，加强对商业地产市场的监测与管理。
根据《国家发展改革委关于促进消费持续恢复的意见》（发改运行〔2018〕1125号）文件精神，通过多项措施来推动我国商业地产市场健康发展。促进消费持续恢复是当前我国经济工作的重要任务之一。政策面从宏观层面鼓励商业地产的发展，支持商业地产去库存；微观层面通过信贷等手段鼓励商业地产去库存。为推动商业地产市场的健康发展提供了有力的保障。

三、市场规模

近年来，受国内宏观经济增速放缓、传统消费乏力以及电商对实体商业的冲击，商业地产行业增速放缓，大量商业地产空置率上升。在此背景下，各大商业地产开发商纷纷将目光转向“存量改造”，以提高商业地产的利用效率和提高资产回报率。而改造过程中所需要的大量资金投入，更是让众多开发商望而却步。
在国内一线城市中，北京商铺租赁市场持续火热，2017年上半年，北京商铺租赁市场成交活跃度明显上升，全市共有717个项目达成签约意向或成交签约，其中住宅类项目417个，占总签约项目数量的64.7%；写字楼类项目113个，占总签约项目数量的14.2%；商业类项目105个，占总签约项目数量的14.8%。目前北京商铺租赁市场基本呈现“住宅—商业”两级市场并存的格局。
随着我国经济发展模式转型和产业结构调整升级的推进，商业地产市场需求日益旺盛。伴随着我国经济持续保持中高速增长，我国商业地产市场规模将持续扩大。未来几年国内商铺租赁市场仍将保持较快增长速度。

四、产业链

商铺租赁产业的上游，是房地产开发商，包括商业地产开发商、住宅地产开发商和工业地产开发商等，他们一般都是直接或间接的参与商铺租赁业务。通常情况下，商业地产开发商在开发的过程中会将自己的产品定位在零售行业和消费行业，因此他们在商铺租赁业务中一般都会选择与自己开发的零售品牌相匹配的物业，这就为商铺租赁提供了足够多的选择空间。另外，由于房地产市场在近几年得到了空前的发展，商铺租赁业务也随之获得了巨大的发展。
商铺租赁产业链中游包括经营商，主要是指具有商业经营管理能力，并且能够为商业经营提供良好服务的商业企业。目前我国商业企业中最大的经营商是万达集团，此外还有很多其他大型的商业企业。随着我国经济结构转型和消费结构升级的不断深化，商铺租赁业务也在不断地发展变化着。目前我国商铺租赁行业产业链的下游主要包括四大类：

五、市场竞争格局

从商铺租赁市场的竞争格局来看，由于商铺的开发和租赁需要一定时间，因此目前全国范围内并没有形成垄断型的行业巨头。同时，由于商铺的开发和租赁具有一定的周期性，因此目前还没有形成由大型房企或开发商垄断整个市场的局面。
从商铺租赁市场竞争格局的演变来看，目前商铺租赁市场中，由于受到电商冲击和商业地产经营模式等因素的影响，部分商业地产项目已经出现了空置率高、租金下滑等情况。然而，由于我国商铺租赁市场仍处于发展初期，因此租金水平仍然较高，对于投资者而言仍然具有一定的吸引力。随着经济发展水平的不断提高以及人们消费观念的转变，商铺租赁市场仍将会有较好的发展空间。
从商铺租赁市场竞争格局来看，由于不同城市对商业地产的重视程度不同，因此在商铺租赁市场中也形成了不同类型的商业地产开发商。其中大型房企和开发商在商业地产领域中占据绝对优势地位；其次是全国性房企；另外还有以大型国有企业、地方国企等为代表的地方性开发商以及以民营企业为代表的中小规模开发商。这些不同类型企业在商铺租赁市场中竞争优势也各不相同。

六、主要企业

招商地产是国内知名的综合性房地产开发企业，综合实力位居中国房地产行业前三甲，是国内规模最大、品牌知名度最高的地产企业之一。公司自1998年成立以来，一直专注于商业地产投资开发。公司于2007年收购了香港著名的商业地产商新鸿基发展有限公司90%的股权，并更名为招商地产（中国）有限公司。
正荣集团创立于1994年，总部位于中国香港，业务覆盖中国内地、香港及海外地区，是一家多元化、多业态经营的大型企业集团。目前拥有多家全资及控股企业，总资产逾450亿元人民币，拥有员工约1.1万人。正荣集团旗下拥有多家上市公司（包括港股上市公司）、以及众多的知名产业，包括物业开发、商业运营及物业管理等。

七、发展趋势

首先，商铺租赁行业的发展将会呈现出从单一到全面、从分散到集中、从线下到线上、从粗放到精细的发展趋势。从目前市场情况来看，除了传统的租赁形式外，很多企业正积极拓展互联网在线租赁业务，一些租赁企业也在积极布局移动端业务。可以说，随着移动互联网的发展，未来商铺租赁行业的发展趋势将是越来越多的企业注重线上与线下的结合。
其次，商铺租赁行业将会朝着多业态发展。随着经济水平的提高和城市化进程的加快，城市中不同业态之间相互渗透、相互融合的趋势越来越明显。商业地产作为城市功能的载体，既是城市经济社会发展的重要载体，又是城市居民休闲娱乐活动、文化活动等城市生活不可或缺的重要组成部分。

八、投资机会分析

在中国商铺租赁市场发展过程中，政府在其中发挥了重要作用，并且能够充分的调动起投资者和开发商的积极性。政府的职能主要是制定并完善相关的政策，规范行业行为，保障商铺租赁市场的正常发展。
随着中国经济的不断增长，国内市场对商铺的需求也日益增加，为商铺租赁市场创造了良好的发展环境。在这种大环境下，商业地产开发商也将目光转向国内市场，希望通过建设大型购物中心等方式来寻找新的利润增长点。
中国经济飞速发展、城市化进程不断加快，城市人口规模不断扩大，也推动了中国商业地产行业不断发展壮大。伴随着中国商铺租赁行业快速发展的是商铺租赁需求市场也随之扩大。目前在中国商铺租赁市场中，商业地产开发商和专业商铺经营者是两大最主要的参与者。
在城市空间格局上，传统商圈已经饱和；而城市综合体项目、社区商业等新兴商圈正在兴起。在这些商业地产新业态中，专业商铺和社区商业由于其业态丰富、具有较强的灵活性、有较好的发展前景等特点得到了开发商和投资者越来越多的关注。

九、风险因素分析

1、商铺租赁的风险因素主要包括：商铺本身的风险、市场变化风险、投资收益风险以及政策风险。其中商铺本身的风险包括：商铺所处位置的经济状况和商业发展情况是否良好；商铺经营所需的投资金额是否能够满足；商铺本身所处位置的交通便利程度以及商业周边配套设施是否完善；商铺自身的装修及装饰效果是否符合投资要求。市场变化风险主要包括：商铺所在区域发展规划，商业规划，投资者对商业物业发展前景的判断是否准确；市场上同类物业之间竞争程度如何。投资收益风险主要包括：租金收入的稳定性，市场竞争激烈程度，经营项目前景等。
2、投资收益风险：投资收益是指投资者所获得的回报与投资项目所需资金之间的比率。根据国际惯例，投资收益可分为长期和短期两种：长期投资收益是指投资者通过出租经营所获得的收益，如租金收入等；短期投资收益是指投资者通过买卖获得的回报，如股票分红等。从目前国内商业物业市场情况来看，其主要表现为租金收入、物业增值收入及物业转让收入三种形式。

十、投资规划建议

第一，对于投资型商铺来说，最好不要去选择大型的商场、超市或者购物中心的底商，因为这样的商铺往往不利于管理，而且在经营过程中很难保证收益，也不适合那些大型的公司。
第二，如果是纯商业类的商铺投资，最好选择那种小而精的商铺。小而精的商铺一般都位于城市的繁华地段或者交通便捷的地方，这样不仅可以吸引大量的人流，还可以保证商铺自身商业价值。此外，对于投资者来说也更容易转手和出售。
第三，对于持有型商铺来说，一定要注意对物业进行合理经营和管理。由于商铺是长期持有的资产，因此投资者最好不要去选择那些处于城市边缘或者城市郊区的物业。因为这些地方由于人流较少、商业氛围不够浓厚，所以投资收益很难保证。
第四，投资者还应该注意对商铺投资市场进行深入研究和分析。投资者应该根据自身对商铺市场了解程度和经济承受能力选择合适的商铺投资项目。另外，对于投资者来说在投资前一定要认真了解商铺租赁市场行情，避免由于信息不对称而导致的投资风险。

十一、行业研究报告参考文献

1.黄浩江，冯伟林，朱启兵，郑永忠。我国房地产租赁市场的发展现状、问题及对策分析（2010-2014）[J]。城市建设，2010,（5）：81-82
2.郑永忠。我国商铺租赁市场现状分析及趋势预测（2008-2012）[J]。财经研究，2008,（2）：53-54
3.杨斌，王军。
4.林峰。
5.张慧宇。

十二、附表：中国商铺租赁重点企业数据库（排名不分先后）

1、本文研究对象为中国商铺租赁重点企业，包括地产类、商业类、金融类、互联网类等，并根据商铺租赁市场的发展情况进行细分。
2、本文数据主要来源于企业提供，为保证数据的真实性，部分企业未提供详细资料，仅做参考。
3、由于商铺租赁行业竞争激烈，行业内企业数量众多，样本数据不具有代表性。
4、本文所包含的各项内容均以标准报告形式给出，本报告仅为报告正文部分的内容总结，不包括目录、附录等内容。同时本报告所包含的所有图表均未加以修改和整理，如有需要可参考报告原文。
5、本报告中所提供的数据均来自企业公开披露信息或经企业内部统计口径计算得出。如有不同意见，欢迎指正和补充。

十三、商铺租赁行业分析报告（需特别说明）

商铺租赁行业分析报告从商铺租赁行业产业链、商铺租赁市场竞争、商铺租赁行业需求四个方面出发，对商铺租赁行业的发展现状进行分析，并在此基础上对中国商铺租赁未来的发展趋势进行了预测。研究样本主要为公开资料，数据来自于各类权威机构和专业研究报告。

十四、重点企业经营情况（需特别说明）

在文化体育领域，报告针对演艺产业展开深入研究，包括行业发展现状与趋势、市场规模与结构、主要运营模式与业态等；在物流旅游领域，报告针对冷链物流产业展开深入研究，包括行业发展现状与趋势、市场规模与结构等；在健康养老领域，报告针对医养结合产业展开深入研究，包括行业发展现状与趋势，市场规模与结构等；在能源化工领域，报告针对煤化工产业展开深入研究，包括行业发展现状与趋势，市场规模与结构等。

十五、商铺租赁行业数据库（排名不分先后）

（一）房地产市场数据库
（三）中国各省市商铺租赁市场数据库
本报告内容来源于智研瞻产业研究院发布的《2018-2024年中国商铺租赁未来发展趋势分析及投资规划建议研究报告》，本报告的信息来源于公开资料、政府网站、企业年报、行业研究报告等，这些信息的准确性和完整性均由企业或机构自行提供，本研究院不对信息的真实性负责。
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