上海商铺租赁法律法规解读

上海商铺租赁法律法规解读

上海的商铺租赁市场近年来十分火爆，由于其租金相对较高，导致租金纠纷也非常多。在商铺租赁过程中，一旦发生纠纷，承租方将面临很大的损失。因此，要想有效地避免商铺租赁纠纷的产生，就需要对相关法律法规有一定的了解。 商铺租赁法律法规主要是由《民法典》《上海市商业房屋租赁管理办法》《上海市物业管理条例》等多部法律法规构成，其中对商铺租赁的相关规定主要体现在《民法典》《上海市商业房屋租赁管理办法》中。

一、《民法典》

《民法典》第725条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”
《民法典》第725条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”
根据《民法典》第726条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”
《民法典》第727条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
根据《民法典》第729条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”
根据《民法典》第729条规定：“当事人约定由第三人向租赁物的使用人支付租金，第三人不支付或者无法确定第三人的，由租赁物的使用人承担租金。出租人因解除合同收回租赁物，承租人请求出租人支付使用费的，人民法院应予支持。”
根据《民法典》第730条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”
根据《民法典》第734条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形之一，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”
根据《民法典》第735条规定：“当事人一方不履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定时，债务人可以请求债权人减免债务或者免除债务。”
该条款中的“出租人”是指房屋产权所有人或使用人。即房东或者物业公司等可以成为出租方。
此条款中”出租人生前“是指房屋产权所有人或使用人；”六个月内未提出异议“是指在六个月内未提出异议。
根据《民法典》第744条规定：“出租方与承租方应当按照约定向对方提供相关文件材料。”
根据《民法典》第745条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人为造成损失的赔偿人。”
根据《民法典》第749条规定：“因承租人过错造成租赁物损毁灭失而造成其他损失的由承租人赔偿。”

二、《上海市商业房屋租赁管理办法》

《上海市商业房屋租赁管理办法》是为了规范商业房屋租赁活动，保障租赁当事人的合法权益，维护公共安全和社会秩序，根据《中华人民共和国民法典》《上海市房屋租赁管理条例》等法律法规制定的。
1、对租赁期限进行了明确规定。明确商业房屋租赁期限不得超过二十年，的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2、明确出租人应当在出租前七日内告知承租人出租商业房屋的情况及有关部门的监管要求；对承租人变更、解除租赁合同等情况应当予以记录。
3、明确承租人不得擅自改变商业房屋使用功能和结构；不得利用商业房屋从事违法活动；不得损害他人利益。
4、规定了禁止群租行为。违反规定的，由区房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元以上五万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。
5、对装修作出了明确规定。出租商业房屋应当遵守本市有关装饰装修的管理规定。未经行政管理部门批准，不得改变原有建筑结构或者对原有建筑进行改建，不得进行影响建筑物安全的装饰装修活动；在正常使用条件下，商业房屋使用寿命一般不少于15年；禁止将商业房屋作为仓储场所使用；禁止将商业房屋用作生产经营场所。
6、明确了承租人履行通知义务。承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。

三、相关法律法规

1、《民法典》第五百八十五条【法定违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《上海市商业房屋租赁管理办法》
第十三条【租赁登记】本市实行商业房屋租赁登记备案制度。出租人和承租人应当依法办理租赁登记备案，并在市房地产交易管理部门登记备案。
第十二条【房屋权属信息】出租人应当对出租房屋进行权属登记，并在出租房屋登记簿上记载房屋坐落、面积、用途等信息。
第十三条【转租行为】承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，应当与出租人签订书面合同并办理租赁备案手续。

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