上海商铺租赁价格指南：如何合理定价
商铺价格高低的衡量，主要是根据租金收益的高低。如果租金收益达不到预期，即便是再好的商铺，也只能被束之高阁。商铺租赁价格的确定，既要考虑商铺租赁时市场的供求状况，又要考虑商铺自身的经营状况，还需结合项目周边同类商铺的租金情况进行综合分析。 一、商铺租金收益与市场供求状况密切相关。商铺租赁价格由租金收益和物业管理费两部分组成。 二、租金收益是投资者最为关心的因素。通常来说，租金收益主要由投资回报率决定，即商铺租金收入与项目投资回报率之间存在一定关系。而物业管理费则与商铺本身的经营状况有关。 三、对于商业地产而言，物业管理费用是维持物业正常经营所必须支出的费用，它包括管理费、清洁费、维修基金等。在确定商铺租赁价格时，可按照以下原则确定： （1）同一区域内应选择经营内容相同、经营方式一致的商家进行出租，尽量避免业态相同、经营方式不同的商家在同一区域内进行出租。 （3）同一层楼应选择相邻两个单元进行出租。 四、租金收益还与项目自身特点有关，如区域内租金水平较高、临街楼层或周边区域租金水平较低等。
1、评估商铺价值
在确定商铺价值时，要综合考虑商铺本身的品质、区位、面积、形状、朝向、周边配套设施等因素。通常来说，评估商铺价值可采用以下两种方法：
一种是收益法，即通过估算未来商铺租金的年收益，来确定商铺的价值。这种方法主要适用于大面积的商业地产，如商场、店铺等，具有很强的操作性和实用性。
这种方法主要适用于小面积商铺，如街铺一类的。通过比较待估商铺与市场上同类型商业地产的价格差异来确定其价值。这种方法一般适用于二手商铺。
无论是采用何种方法进行评估，都需要考虑以下因素：
（1）确定评估对象；
（2）收集资料；
（3）实地查勘；
（4）评定估算；
（5）汇总计算。
2、确定租金标准
租金标准的确定主要有三种方法：一是市场比较法，即根据某一区域的商铺租金标准，采用比较法找出同区域内商铺的租金水平，然后再参照该区域内其他商铺的租金水平来确定该区域商铺的租金标准；二是参照同类商铺租金标准确定，即根据本项目与周边项目、其他同类商铺之间的关系，按照商业惯例确定该项目的租金标准；三是综合评估法，即根据所选项目所处地段、商圈发展状况及市场环境等因素，在上述三种方法中选取合适的方法进行评估得出。通常情况下，可采用前两种方法确定租金标准，而第三种方法则是针对不太适合采用市场比较法和参照同类商铺租金标准确定租金的情况而提出。
3、计算租金回报率
计算租金回报率是为了客观评价商业地产的投资价值，了解其投资风险。租金回报率主要通过公式计算而来，具体方法如下：
（1）租金回报率=（年租金/年营业收入）×100%
（2）总资产回报率=（总资产/总投资）×100%
（3）净利润率=净利润÷销售净利率×100%
以某商业地产项目为例，可按照公式计算出租金回报率，其结果约为4.84%。该项目的净利率应不低于4%。
4、测算租金收益
（1）测算租金收益应遵循以下原则：一是在保证商铺经营项目正常经营的情况下，使商铺租金收益最大化；二是在保证商铺租金收益最大化的情况下，使商铺投资回报率最大化。
（2）测算租金收益的方法有以下几种：一是市场比较法，二是收益还原法，三是基准收益率法，四是收益现值法。
（3）测算租金收益时应考虑以下因素：商铺位置、商铺面积、商铺楼层、商铺朝向、临街楼层、商铺楼层朝向、商铺大小和铺面数量等。
编辑者： wyl
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