从租赁到投资：上海商铺成功案例解析

从租赁到投资：上海商铺成功案例解析

在商铺投资中，租赁合同的风险较大，但若是租金投资回报合理，则不失为一种有吸引力的投资方式。从租赁到投资，上海商铺的成功案例值得研究和借鉴。 近年来，在上海商铺市场上，由于商业地产开发周期长、租金回报期长，以及投资者对商铺本身属性认识不足等原因，造成商铺出租困难、商铺空置率高、租赁纠纷时有发生。近期上海某商业地产公司与某超市公司的房屋租赁纠纷案件就是一个典型案例。

一、案情简介

上海某商业地产公司通过与某超市公司签订租赁合同，将其经营的一楼商铺出租给某超市公司，租期为10年。双方签订租赁合同时约定：租赁期为10年，年租金为275万元。因承租方经营不佳，导致出租方要求解除租赁合同，并要求承租方支付违约金。承租方则认为，租赁合同约定的年租金远高于市场租金水平，且双方签订的租赁合同中约定的租期是10年，租赁期已超过10年，且双方未就租赁期限进行变更。承租方还认为，出租方不按约定支付租金和违约金属于违约行为。承租方不服一审判决提起上诉。

二、法院审理情况

法院审理认为，商业地产公司与某超市公司签订的房屋租赁合同中约定，某超市公司承租商业地产公司经营的商铺，每平方米年租金为6000元，租期自2009年9月1日至2014年8月31日止，并约定了保证金和违约金的数额。对于合同的履行情况，商业地产公司主张其已按约定支付了两年的租金，某超市公司主张其已按约定支付了一年租金。双方对于租金支付时间有争议。商业地产公司主张其在合同签订时已经确定租金标准并已在合同中载明，某超市公司对此予以否认。另外，商业地产公司认为其已支付了保证金和违约金，因此不同意退还保证金及违约金。
最终法院判决：1.商业地产公司向某超市公司支付租金96000元；2.驳回某超市公司要求商业地产公司支付保证金及违约金的诉讼请求；3.驳回某超市公司要求返还保证金的诉讼请求。

三、本案的争议焦点

本案中，双方争议的焦点在于：（1）原告是否有权将租赁商铺收回，并出租给第三方；（2）原告是否有权解除与被告签订的《租赁合同》；（3）原告是否应返还被告押金和剩余租金。
对于第一个问题，原告认为，其作为房屋的所有权人，对商铺享有完整的所有权和处置权，并且也一直在行使相应的权利。根据法律规定，在租赁期限内，承租人享有使用租赁物的权利。出租人不得以其已将租赁物交付给承租人使用为由，拒绝承担租赁物上所产生的风险和责任。被告作为房屋的所有人，其在签订租赁合同时已经尽到了注意义务。因此原告有权收回房屋。
对于第二个问题，被告认为其已向原告支付了全部租金和押金，且原告也不能提供证据证明其已将商铺进行转租或用于其他经营活动。因此原告无权要求被告返还押金和剩余租金。
那么法院会如何审理呢？

四、法院判决

法院认为，原告与被告之间的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于租赁期限届满后房屋的处理，原告已按照双方约定于2015年12月30日前将房屋交付给被告使用，被告在2016年6月30日前也将房屋交付给原告使用，可见双方约定的租赁期限并未到期。原告要求解除租赁合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
关于原告要求被告支付剩余租金的诉讼请求，由于原告提供的租赁合同中未约定原告享有优先租赁权，故法院不予支持。
关于被告认为其有权以“保证金”形式向原告支付租金的抗辩意见，因该主张并无法律依据且未得到法院支持。
综上，法院判决：一、确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》于2015年12月30日解除；二、被告在判决生效之日起十日内向原告支付拖欠租金及违约金共计475835元。

五、案件分析

本案中，原告商业地产公司的诉求是解除《租赁合同》，并要求被告超市公司返还房屋、支付逾期违约金及租金。在审理过程中，商业地产公司提交了两份《租赁合同》和一份《补充协议》。
《租赁合同》约定，超市公司从商业地产公司处承租位于上海市某大型购物中心内的三层房屋用于超市经营，租期从2014年4月1日至2015年3月31日止，月租金为5万元。法院最终认定原告商业地产公司与被告超市公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。
《补充协议》还约定了其他权利义务，如由超市公司承担物业费、水电费等费用；如超市公司单方面解除租赁合同的，应当提前一个月通知商业地产公司。最终法院判决驳回原告商业地产公司的诉讼请求。

六、商业地产公司的法律风险点

1、公司对外投资管理制度不完善，对外投资项目决策机制不健全，导致对外投资项目存在重大法律风险。
2、公司未及时办理产权证，导致不动产权属登记部门无法确认其房屋的真实权属。
3、公司与承租人之间的租赁合同期限未届满前，公司就开始向承租人收取租金，承租人不认可，从而导致出租人拒绝收取租金。
5、公司未及时办理租赁登记备案手续。承租房屋的主体资格存在瑕疵，导致无法办理租赁登记备案手续。
6、公司与承租人之间的租赁合同期满后，承租人已经不在承租房屋内居住而长期不交房租。

七、如何防范商业地产公司的法律风险

商业地产公司与超市公司之间的租赁纠纷，表面上是超市公司不履行合同，商业地产公司多次催告后仍拒不履行合同，且超市公司并无任何违约行为，但其背后反映的却是商业地产公司对于整个商铺投资缺乏科学、合理、全面的分析与评估。作为一家商业地产开发公司，其开发建设的商铺可能面临各种市场风险，例如：房地产市场价格波动、房地产政策调整、商业地产价格波动等等。作为开发商，其对所投资项目的风险评估与把控能力不足，对风险的认识和判断往往不够准确和全面。因此，在进行商铺投资前，投资者必须对所投资项目进行全面分析，包括：地理位置、周边环境、配套设施、交通条件、周边潜在的消费群体以及市场前景等；此外，投资者还必须对项目进行细致的可行性分析与研究，包括投资方式、投资规模、投资回报等。

八、租赁合同中的常见问题

1.出租方将房屋租赁给第三方经营的，需要注意审查第三方的主体资格。
2.租赁合同到期后，承租人未按约定办理续租手续或交回房屋，导致租赁关系解除的，承租人应当承担违约责任。
3.承租人未经出租人同意将房屋转租给第三人经营的，需承担违约责任。
4.承租人擅自拆改房屋结构或改变房屋用途，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。
5.承租人未经出租人同意装修，造成房屋结构损坏的，承租人应当恢复原状或者赔偿损失。
6.租赁期限届满后，当事人对租赁期限是否延长未达成合意的，出租人有权按照约定收回商铺。
7.租赁合同中约定了转租条款的，转租行为有效。但承租人与出租人之间的租赁合同未约定或约定不明的，转租行为无效。

九、如何认定承租人是否具备经营资格

实践中，承租人能否取得经营资格有多种认定方式，在租赁合同中往往约定了经营许可条件。根据《上海市房屋租赁条例》规定，房屋承租人应当向出租人提供下列材料：1.营业执照；2.依法登记注册的有关证件；3.法律、法规规定的其他材料。例如：《租赁合同》中约定的“经营范围”、《租赁合同》中约定的“经营时间”的“经营范围”等。在本案中，原告方认为，被告某超市公司未向原告方提供上述材料，原告方未能证明被告某超市公司具有相关经营许可条件，因此要求解除租赁合同。对此，法院认为，《租赁合同》约定的“经营范围”，是原告方应当提供的材料之一，而并非是出租人应当提供的材料之一。因此，法院认定：关于被告某超市公司是否具有相关经营许可条件问题。本案中，被告某超市公司未向原告方提供上述材料之一，故其应承担举证不能的法律后果。最终法院认定被告某超市公司未向原告方提供上述材料之一，因此解除租赁合同。

十、租金投资回报周期与物业持有成本之间的关系

在商业地产市场上，通常将商铺的投资回报周期与物业持有成本之间的关系大致分为三类：第一类是当租金投资回报周期小于一年时，其持有成本往往较低，如租金投资回报周期小于两年的项目，持有成本可控制在50%以下；第二类是当租金投资回报周期大于一年时，其持有成本往往较高，如租金投资回报周期大于三年的项目，持有成本可能会高达90%以上；第三类是当租金投资回报周期大于三年时，其持有成本往往会更高，如租金投资回报周期大于四年的项目，其持有成本可能会高达95%以上。
对于商铺投资者而言，租金投资回报周期与物业持有成本之间的关系还可以从以下几个方面进行分析：
（1）、是否需要提前支付一段时间的租金；
（2）、租金的支付方式；
（3）、租金是否存在不确定性；
（4）、投资者对于租赁合同的条款是否存在不合理之处。

十一、商业地产公司应承担的法律责任

根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故，本案中，商业地产公司未按照合同约定时间支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。如果商业地产公司能够证明其已按约定支付了全部租金，则商业地产公司还应当向超市公司支付迟延履行期间的利息；如果商业地产公司无法举证证明其已按约定支付了全部租金，则应赔偿超市公司损失。综上，根据《合同法》第一百一十四条和《民事诉讼法》第一百四十二条的规定，商业地产公司应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

十二、总结和建议

本案中，作为商业地产公司的代表，其对项目的规划定位、运营管理等都非常专业，因此在处理纠纷时占据了主动。而作为超市公司，在处理租赁纠纷时却没有意识到自身的问题，而把主要精力放在了装修整改和减免租金上。由此，在租金大幅上涨、装修整改费用高涨、经营状况不佳的情况下，超市公司不仅不能得到收益，反而成为了被告。
因此，商业地产公司在开展商业地产项目开发时，要加强自身能力建设。尤其是针对一些专业性较强的领域，要聘请专业的人做专业的事。通过聘请专业人员，不仅可以及时发现问题、解决问题、规避风险，还可以在后期委托专业机构进行运营管理，以确保商业地产项目开发的成功。
本案中超市公司和商业地产公司在租赁合同履行过程中产生纠纷并最终诉诸法律是值得借鉴和学习的。但从另外一个角度看，该案例也提醒我们：商铺租赁合同的签订应当谨慎。特别是对项目规划定位、运营管理、租金收取等方面应认真审查。只有这样才能确保租金投资回报的合理性和确定性。本案中某超市公司在租赁合同签订过程中就应该意识到自身的问题，否则不可能在商业地产开发过程中没有遇到困难和风险而顺利实现租赁目的。同样对于其他商业地产开发企业也是如此。

十三、结束语

虽然上海商铺市场目前发展迅速，但是，这并不意味着商铺的投资收益完全可以保证。商铺租赁纠纷案件的当事人多为经营失败、经营不善的中小企业，此类企业往往在资金方面存在严重问题，如果不能及时有效地盘活资产，其继续经营的希望将十分渺茫。因此，在商铺投资过程中，投资者应谨慎选择商铺经营者，尤其是经营状况不佳、管理不善的经营者；同时要注意审查商铺租赁合同内容，避免因合同条款存在问题而造成无法出租或难以收回投资成本。
对于投资者而言，如果想通过商铺投资获得较高的投资回报，则建议在选择商铺时选择有实力、信誉好、管理水平高的经营主体；同时还要注意审查商业地产开发项目本身是否具备出租条件、出租率是否达到预期等。在签订租赁合同时，应尽量约定明确的租赁期限及租金支付方式。如果想通过商铺投资获得较高的投资回报，则建议在签订租赁合同时将商铺租金一次性支付给承租人，并在租赁合同中约定分期支付租金的方式。

十四、相关案例及相关法规：

1、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
2、《中华人民共和国合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

十五、法律依据：

2.《合同法》第224条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。”
3.《合同法》第226条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第26条规定：“合同法第七十七条规定的‘合理期限’，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定确定。”

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