如何在上海找到合适的零售商铺？

如何在上海找到合适的零售商铺？

零售商铺投资市场风起云涌，如何在激烈的竞争中脱颖而出，寻找到合适的商铺成为大家关注的焦点。 “今年上半年，我们一共卖了20个商铺，其中有20个是纯零售商铺，只有一个是大型商场内的品牌零售。”上海大悦广场某项目负责人告诉记者，“最近我们在看一个很大的购物中心，但项目已经开了2年了，之前的招商一直不是很理想，品牌商户入驻率只有50%左右。这个购物中心定位非常明确，就是要做年轻人喜欢的购物中心。” 在商业地产投资市场上，越来越多的投资者开始将目光投向了购物中心内的零售商铺。但由于整个商业地产市场中有大量的空白区域需要填补，如何在这有限的空间里找到合适的零售商铺成为大家关注的焦点。 哪些区域值得投资？哪些地段适合做零售商铺？什么样的租金才能吸引更多商户入驻？ 为此记者采访了上海大悦广场商业管理有限公司总经理王磊以及上海大悦广场商业管理有限公司招商与运营管理部经理顾晓慧。 如何找到适合自己投资的商铺？

一、明确自己的需求

“投资商铺要明确自己的需求，这是第一步。比如有些人喜欢喝咖啡，就想在购物中心里面开个咖啡店，这是可以的。但如果你投资的是服装、饰品、鞋包等产品，就不太适合。因为你更多的需求是要满足消费者日常生活，而不是要开咖啡店。再比如有些人喜欢在广场里面做运动，那么适合开健身房、瑜伽馆。”王磊告诉记者，“不同的需求对应不同的商铺。如果你投资一个10万元的商铺，主要满足日常生活消费需求，那么你可以在购物中心内找一个很大的面积去做这些项目；如果你投资一个商铺，希望未来能有较高的租金收入，那么就需要找到一家规模比较大的购物中心。而如果你投资一个比较小众、个性化的商铺，则可以去找一些相对独立、有特色的商铺。”
“目前有很多人在购物中心里买零售商铺来投资。他们可能只是因为工作地点距离购物中心很远，所以希望把商铺买在购物中心内。但如果他买一个商铺后，不是为了开店经营，而是把它当作一种投资工具，那么这就没有必要了。因为开店经营所需的费用比较高，如果不是特别需要店铺周边一定范围内居民消费需求较高的话，其实没有必要专门去开店。当然如果你有这样的需求也可以去尝试一下。”王磊进一步解释说。

二、看区域未来的发展潜力

从大悦广场的招商情况来看，目前商业项目的租金收入比在20%左右，在区域内有一定的竞争优势，但总体还是处在合理的区间。
“大悦广场所处的虹口地区未来有两个商圈。
第一个商圈是在杨浦大桥西侧，第二个商圈是在杨浦大桥东侧，未来会形成一个更大的商圈。从目前大悦广场所处的地理位置看，杨浦大桥西侧更接近内环，虹口大桥东侧更靠近外环。”王磊告诉记者。
顾晓慧认为，商铺投资要看区域的发展潜力。“现在虹口地区有大量的老居民区需要拆迁，这会带来大量的客流和消费需求。同时，虹口地区已经形成了很多商圈和购物中心，所以新一轮区域改造是对商铺投资有很大帮助的。”
记者了解到，在上海大悦广场所在的虹口区，正在进行大规模商业项目改造建设。目前已确定改造项目有3个：以杨浦大桥为核心的东部地区改造；以曲阳地区为核心的南部地区改造；以五角场为核心的西部地区改造。这些区域都有很大发展潜力。因此大悦广场项目作为虹口唯一一座大型城市商业综合体，可以在虹口形成一个规模可观的商业板块。

三、看业态的定位

商铺的租金主要由其业态决定。现在很多购物中心都在做一些创新，比如体验式、沉浸式的业态，但不同的业态租金差别很大。如儿童体验业态，对面积要求比较小，但租金也不高；餐饮业态对面积要求很大，租金也高一些。但一些购物中心因为招商问题，把一些餐饮业态直接做成了体验业态。如上海大悦广场的“食验室”，将美食和休闲娱乐融合在一起，吸引了很多年轻人的注意力。但这样就会造成租户经营的压力。“现在购物中心的租金越来越高，如果不想办法提高商户入驻率的话，商场就会亏损。”王磊说。而零售商铺的租金则比较稳定，且与店铺所处的位置密切相关。因此商铺的租金高低主要取决于其自身所处位置、市场竞争程度、商户经营情况等因素。

四、看业态组合

招商人员在进行项目招商时，除了要考虑到地理位置、面积、交通条件、周边环境等因素，还要考虑到业态组合。“我们在选择商铺时，首先要看业态组合是否合理。比如，我们卖的商铺有餐饮、儿童娱乐、生活配套等，这就决定了未来这里要吸引的客群会有哪些。”顾晓慧告诉记者。
顾晓慧告诉记者，一个购物中心里的业态组合非常重要，如果某个项目里有餐饮和儿童娱乐，就意味着这里的商铺的客群会比较集中；如果商场里卖衣服、珠宝首饰等，意味着这里会吸引一些年轻消费群体；如果卖鞋子、箱包等，就意味着这里会吸引一些成熟消费群体。“根据我们多年的经验来看，只有当一个购物中心里同时聚集了多个业态时才能保证整个项目的盈利能力。”
记者了解到，目前大悦广场的主要客群是年轻人以及周边年轻家庭。顾晓慧告诉记者，“我们要做的就是让年轻人在这里找到他们想要的东西，所以我们从品牌招商到设计装修都会考虑到年轻人喜欢的元素。”在设计装修方面，大悦广场会考虑年轻人喜欢的颜色和元素，比如增加一些色彩鲜艳、造型可爱的元素。同时还会考虑将餐饮和儿童娱乐等业态与购物中心整体空间布局结合起来，比如在大悦广场某区域打造了一个下沉式儿童乐园。“我们希望将这个区域打造成一个可以让人停留下来和朋友、家人一起玩耍、享受快乐时光的儿童乐园。如果我们仅仅是将这一区域作为一个小型游乐场来运作，那是远远不够的。”
“现在很多商场里都有儿童娱乐区。但实际上小孩子并不会经常来玩这些游乐设施，我们要做的就是把这些业态进行组合规划，让这些业态成为商场里吸引小孩子来玩的元素。”王磊告诉记者，“我们会根据项目具体情况和客群来选择不同的业态组合方式和品牌组合。”

五、看商铺的楼层

商铺的楼层也是考察的重点之一。王磊表示，不同的经营业态，会对租金产生不同的影响。比如一楼比较容易吸引到一些餐饮类的商户；二楼就比较适合一些休闲娱乐类商户；三楼可能就更适合一些儿童业态、教育培训类的商户；四楼就比较适合一些时尚百货类商户。
顾晓慧表示，楼层是商业地产中比较重要的因素之一，但不同楼层对于租金、客流量和经营业态都有一定影响。“比如一楼和二楼相比，一楼的租金可能会比二楼要低一些。但是一楼和三楼相比，三楼可能租金会更高。不同楼层对商铺的经营业态也有一定影响，具体还要根据实际情况来决定。”

佑佑商服