商铺租金的市场定位

商铺租金的市场定位

商铺租金是商铺运营的根本，如果连基本的定位都没有做好，那么，即使拥有再多的资源也不可能使商铺运营达到最理想的效果。

因此，如何准确的定位商铺租金就显得尤为重要。

一般来说，商铺租金要与市场结合起来进行综合考虑，如当地市场成熟、竞争不激烈或者竞争程度不高等。

在实际操作中，通常采取“先租后买”为主、“先买后租”为辅或者“先购后租”等三种方式。

一、以当地市场为基准

商铺租金与市场的成熟度有关，如果市场成熟度高，那么商铺租金就相对较低。

另外，当地的消费水平也会影响到商铺出租率，因为人流量与人消费能力是决定一个商铺能否长期经营下去的关键因素。

一般而言，商圈成熟的地区，其商业氛围相对较好、人流稳定也较多，那么这个地区的商铺就相对比较容易出租。

相反，一些商业氛围不浓但人流不稳定或者交通状况不好的区域，那么商铺出租率也不会太高。

另外就是商圈外的市场情况也会对其商业氛围产生影响。

一般情况下，商圈外的市场是相对较新、较成熟以及租金更低一些的市场，这也是在商业投资中大家比较关注的问题。

所以说，要根据商铺地段、人气、租金等因素综合考虑确定店铺租金和地段价值的关系。

二、对目标区域的发展趋势进行分析

由于市场的发展趋势是由区域内不同业态构成决定的，因此在做目标市场分析时，应结合不同业态及区域消费群体对商铺租金的需求进行调查，如餐饮业或商业零售业对位置要求高，则可以考虑租金较高；而娱乐行业和居民日常生活的关系紧密。

因此，在对商铺的发展趋势进行分析时应注意与所选择目标市场内其他业态形成差异化经营。

对于目标市场内不同业态租金需求与其经营状况、消费能力和消费水平密切相关。

对于一些高收入阶层，由于其收入较高，对价格敏感性相对较低，因此商铺在考虑租金时需要更多考虑价格因素。

对于一些中低收入阶层的消费者，由于其收入水平和消费能力均相对较低而要求价格相对较低以刺激消费；所以在考察商铺的租金水平时不仅要结合行业类型进行分析，而且还应考虑目标区域内同品牌不同业态之间的租金水平差距。

对于不同类型、不同档次商铺应根据市场定位及竞争状况进行分析判断；以确定该区域内商业定位和发展方向及合理租金水准。

三、选择目标商圈

1、商圈选择的原则：商圈的重要性不言而喻，因为只有选择好的商圈才能保证商铺拥有较高的租金回报，反之，则可能带来不确定影响。

2、根据商铺周围的环境，选择合适的商圈。

如：在交通方面，最好选择有车行或者有公交车站等大型配套设施的商圈；在商业网点方面，最好选择人流密集、人流量大、消费能力强并且辐射范围广的地方；在消费人群方面，最好选择具有高消费力，而且具有稳定消费力、固定收入群体多以及消费能力相对较强的人群。

3、商圈租金水平：如果是以商铺本身来决定租金水平的话，那么就必须考虑到其未来运营所产生的现金流问题。

4、商业定位：如果是专业市场的话，那么就要考虑到定位于该行业产品销售；或者是经营某一产品或者服务项目来进行销售；还是以餐饮业态为主进行经营；或者是经营儿童娱乐产品或体验式消费等。

5、综合各种因素：要综合考量整个商业环境是否适合自己所选行业或者区域的定位需求及自身经营情况等因素。

四、确定目标客户群

确定目标客户群是制定商铺租金策略的前提，只有在这一前提下，才能进行后续的租金定价。

目标客户群分为三类：

1、普通大众——他们可以接受租金，但是要求质量好、档次高、面积大；

2、高消费群体——他们往往在生活中是高品质的，并且愿意接受高额的租金；

3、有实力的大老板——他们财力雄厚，且经营思想先进，善于运用品牌效应和价格策略来获取商业利润和市场份额。

在实际操作中，如果想以较低的租金吸引到最多的消费群体来消费是不可能的，因此，对于这类人群应该采取“先租后买”或者“先购后租”等方式来吸引顾客；而对于那些经济实力雄厚而且喜欢高档次产品（如高档化妆品、高档家电）的群体应该采取“先租后买”或者“先购后租”等方式。

五、结合市场环境及商圈未来趋势来确定租金。

比如，某商业项目是新开发的楼盘，目前所处区域属于城市的新开发区或住宅区，因此该商业项目周边都已有成熟的住宅区和生活社区，但由于其开发时间较短而且处于城市的边缘地带，所以其商铺租金水平不高。

再如：某大型卖场是一个以高档品牌服装、鞋帽、化妆品及其它生活用品为主的大型专业卖场广场。

它所处位置在一处老居民区附近，该区域居民对该商品有着极强的购买力。

因此，这个市场未来将有较大发展潜力。

于是项目周边已经拥有了成熟且具有一定规模的住宅区和社区，该项目商业租金水平应该在未来将有一个比较稳定的增长。

另外还有一些专业市场：如物流中心、建材家居市场、五金机电城等等，这些专业市场周边商业都已有一定规模且发展势头良好。

因此在这些专业市场开业之初就应该考虑租金问题了。

六、把握竞争环境，明确竞争方向。

对于投资客而言，商铺租金价格的制定也是影响其投资行为的重要因素之一。

一般来说，一个商业项目的选址必须要在商圈的正中心位置，这样才能占据较大的地理优势，获得更多的客流量和较高的销售额。

而一个商业项目所在商圈内没有同类商业建筑存在时，其价格水平往往处于市场底部。反之，当商圈有相同类型的建筑存在时，由于该物业所处位置较好，则其租金水平往往要高于同类物业。

当然，也不能一概而论。

如“金街”、“商业街”等在城市主干道上的大型商业街区租金水平较高，而在人口密集、消费能力较低区域则相对比较低廉；如高档百货商场和商业街等属于一类商业建筑，但其租金水平相对较为适中。

另外，由于城市区域内具有同样属性的物业非常多且分布广泛（如学校周边、商业区附近等），因而其不同商圈中商铺租金水平也存在明显差别——如大学街、商业区等商圈中商铺往往租金较低；而高档商业街（如城市步行街）一般租金水平都比较高。

七、租金定位要切合实际，并做到“一城一策”。

在实际操作中，对租金的定位要切合当地实际情况，尽量做到“一城一策”。

如在重庆，很多餐饮企业都是采用“先买后租”的方式来实现招商和运营，即先由专业公司或个人进行招商然后再由他们进行运营。

在租金定位时，要考虑到当地的消费水平和餐饮企业的经营情况，根据商圈成熟度、租金弹性和市场竞争程度等因素综合考虑来制定合理的租金水平。

一般情况下，对于餐饮类公司来说，由于其经营模式为“餐饮+零售”模式，因此，在前期投资初期（1-2年）时就应该按照以零售为主的原则进行租金定位。

同时，要特别注意在招商阶段与商户进行沟通时要充分考虑到后期经营成本、管理成本和招商难度等方面的问题。

由于各地消费水平及市场情况都不相同，因此在进行店铺租金定位时也是因人而异的。

如在一线城市中一些高档餐饮企业和一些中高端品牌商户就应该按照这个原则来定位自己的商铺租金；反之则应适当降低一些租金来吸引这些客户群体并吸引那些相对低端消费者和中低档消费者。

对于其他城市来说一般情况下都是按照这个原则对商铺租金进行定位。