商铺租赁

商铺租赁

在商业地产运营中，商铺租赁的重要性不言而喻。

在传统的市场销售渠道中，商铺的销售通常通过出售或租赁的方式实现；在新的市场发展环境中，商铺租赁则成为最直接有效和灵活的销售手段。

那么对于投资者来说，如何找到一个适合自己项目以及适合自己未来发展的商铺呢？

我相信这是很多投资者比较关心的问题，今天我们就来聊聊这个问题。

一、确定商铺位置

商铺的位置是决定租金高低、商业价值的最重要因素之一。

商铺位置是指市场销售的产品所处的区域，市场销售的产品也可能是你所在的区域内没有或缺乏产品，或者说是你没有机会去吸引到客户来消费。

例如，假如说商场里有一家奶茶店，这个时候你就会发现它在人流最密集的地方。

那么这个时候这家奶茶店就会给到你一定的利润空间。

这一点对投资者来说非常重要。

因此，投资者在选择商铺位置时一定要做好充分的市场调查和分析工作。

二、调查商铺经营情况

经营情况主要包括店铺的经营规模、经营状况、店铺性质和周边的消费情况。

1.商铺规模

一般来说，商铺规模越大，商铺越受欢迎，租金也就越高。

2.店铺性质

商铺一般分为批发市场型商铺和社区型商铺两种。

3.店铺类型

社区性商铺一般是在住宅区中规划出来或者已经建成的，其周边居民大多为固定消费群体，而批发市场则主要是针对外来人员、商户等进行交易，因此这两种店面在业态上存在一定区别。

三、选择商铺面积

在确定了商铺面积后，需要对商铺的经营面积进行估算。

例如，投资者可以根据实际情况估算一个区域内的商业面积，再结合该商业市场的租金水平、竞争状况等因素计算出商业总面积与经营面积之和。

当然，这种计算方法只适用于小面积商铺，如果是大型商场或项目则要根据该项目的具体情况进行分析。

不同市场类型的商铺，其经营面积都是不一样的。

例如：零售行业、特色美食等。

不同的经营品类所需使用的租金不同。

因此，投资者可以根据市场情况以及租金水平选择合适且最适合自己项目的商业面积。

四、寻找租金合理的租金标准

商铺的租金标准是衡量租赁市场是否健康的重要指标，投资者在租赁之前应仔细研究租赁合同的内容，尽量避免因价格过低而导致不能出租不成功，甚至出现纠纷和损失。

租金标准的确定与商铺经营状况和市场定位有直接关系。当租赁合同中约定的租金过低时，通常意味着该商户可能经营困难或者无法适应经营环境等情况，进而影响该商户对该项目的选择。

在选择铺位时，要考虑市场需求，即商铺应具备什么功能、能满足什么客户群以及对消费水平有何要求等特点。

在确定铺位时，要考虑到经营状况及经营范围是否符合市场定位。同时还要根据竞争情况选择适合自己品牌的铺位。

五、了解租赁市场状况

根据项目周边的商业环境，来判断项目所在区域的商业前景。

一般而言，周边地区的商业前景是比较好的，周边地区不能满足于现在已有的消费水平，还要继续提高水平。

如果项目所在区域已经出现了商业空白地带或者市场空白。

那么就要考虑是否可以在该位置开设一个新的商场或者经营一些新的业态作为补充，以此来带动其他商铺一起发展。

在商铺运营过程中，有一个非常重要但却被很多商家忽略了的环节——市场分析。这也是商铺运营过程中最重要的环节。

六、了解周边商业发展动态

商铺所在的区域，会有很多的商业规划。

对于一些新兴区域，这些规划都会在一定程度上影响商铺的经营情况。

比如北京某商业项目，周边有三个大型商业综合体。

北京某区域商业主要集中在东二环和西三环周边，因为这两个地方已经被定位为市级商业中心和商圈。

而对于一些郊区型商业，包括成都、武汉等城市来说，由于受经济发展水平的限制，他们所处区域很少有大型购物中心。

所以我们可以通过考察周边城市商圈和经济情况来判断自己所在的项目是不是符合未来发展的需要。

对于一个成熟区域或者经济比较发达的地区来说，随着经济水平在不断提高、社会结构也在改变、消费方式也在变化等因素的影响下，它所处区域以及所占区域内商铺所处位置、面积大小都会产生变化，这就使得我们对于商铺位置以及面积大小等要求都会发生变化。

七、选择品牌商或者大品牌，以获得更多投资回报。

品牌代表了品质和信誉，是最能代表商家实力的。

选择大公司、大品牌，不仅能够享受更多政府补贴，还能享受其更优惠的市场政策、更优质的产品和服务，并有机会进入政府采购清单以及优先购买清单。

在一个相对成熟的市场上，有大量品牌商家进驻和竞争。

由于市场成熟度较高，品牌商家的数量不多（也可能只是少数）。因此，可以很好地控制租金和空置率。

因此投资回报高：在一些大城市，租赁市场是非常成熟的。

大品牌不仅意味着良好的品牌形象，也意味着良好的客户群、管理经验和营销能力。

与小商店相比，大公司可以通过更好地控制租金和空置率来控制经营成本；

因此对于租赁需求很高但没有固定商铺或没有固定租金收入来源的商铺来说，大公司比小商店有优势；