地产股权融资项目怎么做投前、投后管理？

地产股权融资项目怎么做投前、投后管理？

近期，随着房地产调控的持续深入，市场环境整体下行，房企融资压力大增。在此背景下，股权融资已成为房企拓宽融资渠道、缓解资金压力的重要手段。地产股权融资是指地产公司通过定向增发、股权转让或增资等方式获得资金，而债权融资则是指企业以定期向债权人偿还本息的方式获得资金。 对于股权融资来说，投前、投后管理是其两个关键环节。投前主要是通过尽调、筛选等方式对项目进行初步判断，确定交易对手的资质、资产等情况；投后主要是通过跟踪管理、监测经营等方式确保项目按时履约，促进项目销售，从而实现企业资金回笼。本文就对地产股权融资投前、投后管理进行阐述。

一、项目筛选

股权融资是一种长期的债权投资，对交易对手的资质、资产等有较高的要求，因此在项目筛选阶段需要对交易对手进行全面分析和评估。
在项目筛选阶段，要从以下几个方面着手：
1.分析融资主体资质、资产状况等。项目公司一般分为四大类：控股型、参股型、收并购型和招拍挂。对于控股型项目公司，一般是由控股股东通过增资扩股或股权转让方式引入新的股东，主要是为了优化公司股权结构；参股型项目公司则是由其他股东（一般是大股东）通过增资扩股的方式引入新的股东，主要是为了实现项目公司的控股；收并购型项目公司则是由收购人通过收并购的方式将目标公司纳入自己的资产版图；招拍挂项目则是由招拍挂引入新的开发商，主要是为了实现土地一级开发。
通过查阅融资主体对外投资情况，了解其对外投资方式和资金来源，判断其是否有债务负担和风险。根据企业提供的财务报表，了解融资主体过去和现在的财务状况。在查看财务报表时要特别注意其中的“其他应收款”科目，如果该科目出现大额、异常现象，则要进一步了解其具体情况。
3.分析融资主体资产负债率、有息负债率。资产负债率是指企业负债总额与资产总额的比率，通常用来反映企业财务风险状况和偿债能力。有息负债率是指企业流动负债与长期负债之和与资产总额之比，该指标反映了企业长期偿债能力，通常用来判断企业短期偿债能力。
4.分析融资主体偿债能力、现金流等。通过查阅融资主体对外投资情况，了解其投资目的和投资规模；通过对融资主体现金流情况进行分析，判断其现金流是否充足以及是否具有投资价值；通过分析融资主体的负债情况，了解其负债率水平、有息负债率水平和短期偿债能力；通过分析融资主体的资产状况，了解其资产规模、变现能力和变现速度等。
通过查阅融资主体对外担保情况以及对担保公司的财务报表进行分析，了解其担保额度、担保期限、担保费率、担保范围等。
6.分析融资主体所处行业及发展前景。通过查阅融资主体所处行业发展状况、市场竞争状况、产业政策等信息，了解其市场前景和竞争优势。

二、投前尽职调查

投前尽职调查是指投资机构在完成投资决策所必需的基本信息和资料收集基础上，对目标企业进行全面调查，以发现问题、分析问题及提出解决方案为目的，对目标企业进行综合评价，确定是否与之建立股权关系的过程。投前尽职调查的内容主要包括：
1、财务尽职调查。包括公司的资产负债表、损益表、现金流量表等报表及分析；公司的财务状况、盈利能力及发展前景等分析；公司治理结构及内控情况，股东大会、董事会、监事会及其职能情况；公司对外担保、财务资助情况等。
2、法律尽调。包括与目标企业的关联交易情况、债务情况、诉讼事项等。
包括目标企业的税务情况和当地政府对企业税收方面的政策等。
包括目标企业所从事的行业特点及发展前景，目标企业所从事行业的发展趋势及市场竞争态势；目标企业的经营模式；目标企业的主营业务收入与成本构成；目标企业的盈利能力与发展前景等。
投前尽职调查是为了满足投资机构确定投资方案，决策是否投资以及投资多少比例股权的要求，是股权投资合同签订前必须完成的基础性工作。

三、投后跟踪管理

投后管理是指项目公司在股权融资协议到期后，继续对被投资企业进行跟踪、监督，对其经营管理等情况进行了解，以确保投资收益实现的过程。投后管理的主要内容包括：
1、持续关注被投资企业的经营状况，对企业的重大事项进行跟踪监控。通过定期和不定期对被投资企业的经营状况进行现场考察，及时发现企业潜在风险并提出改进措施。
2、及时跟踪被投资企业的发展趋势和市场环境变化情况，对企业进行预测分析和风险预警，根据公司实际情况及市场环境变化，及时调整企业战略决策和经营计划。
3、加强与被投资企业管理层的沟通交流，及时了解公司经营管理情况，建立日常沟通机制和信息共享机制。通过定期召开项目公司经营管理会议等形式了解被投资企业在生产经营中的重大事项及问题，及时向公司管理层汇报并提出改进措施。
4、通过与被投资企业管理层一起分析财务状况和市场环境变化情况等手段对项目的预期收益进行评估。在实际操作中，应结合项目实际情况及项目特点进行测算和判断。
5、积极参加被投资企业股东大会、董事会、监事会等会议，主动发表意见并行使股东权利。
6、协助被投资企业开展日常管理工作，对其重大事项进行决策参与和监督，定期检查被投资企业各项管理制度的执行情况。
7、对被投资企业的重大事项及时向公司董事会报告，并参与公司经营管理决策。
8、协助被投资企业开展人力资源管理工作。在对被投资企业进行绩效考核时，应根据公司实际情况设定相应权重。
9、对项目公司的资产负债情况进行监控，发现异常情况及时采取措施。
10、定期检查被投资企业的财务报表及现金流量表等财务信息。通过与财务报表相关数据的对比分析，判断被投资企业的经营状况是否发生重大变化，及时采取措施制止不利因素继续发展并防范潜在风险。

四、结语

对于房企来说，通过股权融资获取资金是缓解资金压力的重要手段，而在股权融资过程中投前、投后管理是其两个关键环节，项目投前需要对交易对手、交易事项等进行充分尽调，并对交易对手的资信状况进行判断；投后需要加强跟踪管理，确保项目按时履约，并实现销售回笼资金。随着房地产调控政策的持续深入，房企面临的外部环境和融资压力都在不断增大，因此，只有不断加强投前、投后管理才能确保项目顺利推进。

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