商业大佬纷纷加码轻资产模式，轻与重如何抉择？

商业大佬纷纷加码轻资产模式，轻与重如何抉择？

10月15日，万达商管发布公告，与中国东方资产管理股份有限公司签署《战略合作框架协议》。公告显示，万达商管将与东方资产及旗下东方弘道、东方弘泰等，共同探索轻资产模式，在全国范围内布局轻资产管理项目。 事实上，在这之前，包括龙湖、旭辉、华润在内的国内多家房企已纷纷试水轻资产模式。万科则于2018年7月开始向第三方出售其持有的部分商业物业。万达更是在2018年9月成立了轻资产管理公司。 商业大佬们纷纷加码轻资产模式背后的原因是什么？随着存量时代的来临，未来商业地产发展又将呈现出什么样的趋势？

1、轻资产模式正在成为越来越多房企的选择

房企为何纷纷选择轻资产模式？主要是因为轻资产模式具有资金投入小、回报周期短、资金杠杆高等特点。
首先，从资金投入小方面来看，轻资产模式下，开发商不需要投入过多的资金去建设或购买商业地产，只需将资金注入到专业的管理公司即可，这样一来就大大减轻了开发商的压力。其次，回报周期短也是轻资产模式的一个优点。由于开发商并不拥有商业地产的产权，因此其不会像购买商业地产那样面临到期后要还贷款等问题。在这样的情况下，开发商只需要将持有的商业地产出售给专业管理公司即可实现项目开发及后期运营的稳定收入。
第三，资金杠杆高是轻资产模式另一个优势。由于房地产行业中往往会存在着大量的资金池，这些资金都会汇集到一个大的池子里，在这种情况下，开发商就可以利用自身的现金流来撬动更多的资金来发展商业地产。此外，对于一些实力较弱的房企来说，他们往往会通过发行债券或融资租赁等方式来筹集大量资金来发展商业地产项目。而轻资产模式下这些债务则由专业机构来承担。

2、轻资产模式背后的逻辑

由于轻资产模式的核心在于运营，所以，轻资产模式也被称为“运营+地产”模式，即以运营为核心，以管理输出为主要内容。
所谓“运营”，是指对商业物业的日常管理，如招商、日常运营、活动组织、员工培训等；“地产”则指对商业物业的持有或经营，如收租、投资等。
目前来看，轻资产模式中主要有三种模式：
其一，招商和管理输出模式。这是轻资产模式中最常见的一种模式。即开发商将物业托管给商业管理公司进行统一招商和管理，并收取管理费和服务费。比如万达就曾将旗下13个万达广场的物业委托给了朗诗集团进行统一的招商和管理。
其二，投资获取回报模式。这是一种通过资本运作实现资产增值的方式。开发商在某一个城市拿到项目后，以股权或债权的方式向轻资产管理公司投入一定比例的资金，同时承诺每年按约定比例的租金回报给轻资产管理公司。比如龙湖就曾以8.8亿元收购了一家商业运营公司70%的股权。
其三，物业持有或经营模式。这是开发商通过持有物业或对物业进行管理等方式来获得回报。这种模式下开发商通常会将部分或全部物业以产权的形式出售给开发商控股的轻资产公司，然后将这些物业委托给轻资产管理公司进行运营和管理。
据了解，目前市场上出现了不少专门为开发商提供商业地产运营管理服务的公司，比如以华润置地、龙湖等为代表的第三方商业运营管理服务平台以及以协信、合景泰富等为代表的房地产开发商自持物业项目等。
无论是轻资产还是重资产模式，都是以运营为核心。只有在对商业运营有深刻理解的情况下才能将其做大做强，轻资产模式也才能走得更远。

3、轻资产模式如何“轻”？

一是通过委托管理模式，即开发商与第三方管理公司合作，将持有的商业物业委托给第三方管理公司，实现物业管理的轻资产运营；二是通过管理输出模式，即开发商将持有的商业物业以委托管理、运营授权等方式向第三方转让，实现物业运营的轻资产运营；三是通过品牌输出模式，即开发商以品牌输出方式委托第三方管理公司进行商业运营，实现商业物业运营的轻资产运营。
据了解，目前市场上的轻资产模式主要是第一种和第三种。
第一种主要以轻资产输出为代表，比如万达集团和方兴地产合作成立的方兴轻资产管理公司；
第三种则以品牌输出为主，比如龙湖集团和凯德集团合作成立了龙湖凯德商业。
从商业地产发展的历史来看，轻资产模式在商业地产中发挥了重要作用。由于具有专业化、品牌化、规模化等优势，轻资产模式成为房企转型过程中重要的战略选择。而随着房地产行业进入存量时代，房地产企业通过轻资产模式可有效降低杠杆率、提升财务稳定性。从行业角度看，在行业增速放缓以及市场竞争加剧的情况下，通过轻资产模式快速扩张规模成为房企转型的重要途径之一。
因此从趋势来看，未来轻资产模式将会成为房地产企业的重要选择之一。

4、“重”与“轻”如何抉择？

对于房企来说，在“重”与“轻”的选择中，其实大部分企业都是想走一条“轻”的路。
但由于目前商业地产处于存量时代，加上商业地产本身具有很强的周期性，再加上互联网和电商的冲击，传统商业地产运营模式已日渐式微，从目前来看，轻资产模式将是未来商业地产发展的主要方向。
因此对于大多数企业来说，其业务重心应该从传统重资产模式转向轻资产模式。通过轻资产模式可以有效减轻企业的资金压力，同时还可以节省大量土地成本，同时也能够降低运营成本和管理风险。
不过对于轻资产企业来说，在轻资产运作过程中需要注意两个问题：一是要做好定位和规划；二是要做好资金和项目的安排。
首先，对于轻资产企业来说，其项目运营主要以管理输出为主。这种模式对其人才、技术、品牌等都提出了更高的要求。因此对于企业来说需要做好自身定位，明确自己的业务范围以及所擅长的领域。
其次，轻资产模式下项目运营管理更加复杂。因此对于企业来说，要做好团队和人才的培养以及储备工作；同时还要做好运营资金规划和管理工作。

5、结语

正如上文所提到的，在存量时代下，商业地产行业将迎来转型升级。同时，未来商业地产的轻资产模式也将会成为主流。商业地产的轻资产化发展趋势，一方面体现出轻资产模式对于存量资产的盘活以及对开发商运营能力的要求不断提高；另一方面，也是为了满足市场上日益增长的需求。
而对于商业地产企业来说，未来也将面临如何在存量市场中盘活存量资产、如何在存量资产中创造新价值、如何在存量时代下应对新挑战等一系列问题。

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