写字楼空置率超过40%意味着什么？

写字楼空置率超过40%意味着什么？

“你看，写字楼的空置率都超过40%了。” 3月22日，在北京一家金融企业上班的小李对记者说，公司有很多同事都在讨论写字楼的事情。 在北京，写字楼是高空置率的代表之一。仲量联行发布的《2020中国办公楼市场年度报告》显示，2020年，中国办公楼市场空置率达39.3%。 今年1月，全国31个城市写字楼平均空置率为21.5%;2月，上海、北京、广州三个一线城市写字楼平均空置率为30.9%。 而据不完全统计，目前已有超过30个城市的写字楼空置率超过了20%。在北京、上海等一线城市，甚至有超过60%的空置率。

1、写字楼空置率高的原因是什么？

第一，写字楼的供求关系出现了不平衡。从宏观层面看，我国经济正处于“新旧动能转换”的关键时期。作为经济增长主要载体的写字楼，也要适应这种新变化，通过不断升级改造来吸引企业入驻。
但目前，写字楼市场的供应远远超过需求。据统计，2020年北京写字楼存量约为448万平方米，而可租面积为365万平方米，供应严重过剩。与此同时，2020年北京甲级写字楼平均租金较2019年上涨13.8%，至每月每平方米327.7元；而广州甲级写字楼平均租金则较2019年下降了5%。
第二，互联网、人工智能等新兴产业的快速发展，使更多的传统企业开始尝试在线上办公。此外，受疫情影响，企业需要通过线上会议、协同办公等方式办公，这也带动了一部分传统企业选择在写字楼办公。
第三，经济下行压力加大。受疫情影响，2020年全国 GDP增速仅为2.3%。企业的经营状况普遍较差。虽然国家出台了多项政策扶持中小企业发展，但据有关数据显示，2020年上半年中小企业平均营收增长率只有-13.6%。
此外，当前国家鼓励大众创业、万众创新的政策背景下，很多新兴产业与企业纷纷涌入写字楼办公。然而由于行业发展不成熟、写字楼选址不当、配套不完善等原因导致写字楼空置率过高。
第四，部分城市在规划过程中存在偏差。
一些城市为了发展经济，对写字楼的规划有所偏差。比如有些城市为了吸引人才、增加就业机会、促进经济发展等目的而修建的写字楼项目不够科学合理。同时不少城市的写字楼过于集中在市中心区域或 CBD区域的核心地段等地。
第五，部分开发商和运营管理方缺乏战略眼光。有些开发商由于对未来市场趋势把握不准或者过于追求短期利益而盲目建设写字楼项目；也有一些开发商把写字楼当作普通住宅来销售；还有些运营管理方缺乏专业经验和服务意识等问题。

2、写字楼租金是怎么涨起来的？

一般来说，写字楼租金上涨有两种原因：一是企业自身发展，二是市场供需变化。
某房地产中介公司的负责人对记者说，目前，写字楼的租金大多处于上涨周期。“以北京为例，去年下半年以来，写字楼的租金出现了上涨。这主要是因为企业扩张、增加办公面积的需求上升所致。”
据该负责人介绍，在北京一些新项目中，有些开发企业会给客户提供优惠条件，比如免三个月物业费、免一年租金等。另外，还有一些大企业会对小公司进行租约延长等方式来进行竞争。
“这就导致写字楼的租金在今年上半年出现了比较明显的上涨。”该负责人说，其中一个原因是北京新项目入市增多，供应增加，而需求没有跟上；另外一个原因是，疫情影响了一些企业的扩张计划。
还有业内人士分析说，从2020年起，北京的写字楼市场进入了供不应求的状态。“疫情前，北京写字楼市场一直处于供大于求的状态。而现在大量新项目入市后，市场供不应求的现象愈发明显。”
在需求端方面，疫情让很多企业感受到了“居家办公”等带来的影响。
一些企业需要更多的办公空间来满足业务需要；同时，也有一些企业为避免人员聚集带来风险而选择退租或者缩小办公面积。

3、写字楼市场如何才能健康发展？

仲量联行中国商业地产部董事总经理罗浩杰认为，从全球来看，在城市化率较高、人口规模庞大的国家和地区，城市的写字楼都会出现较高的空置率，但我国一线城市的写字楼空置率却处于全球较低水平。
“从我国写字楼市场发展来看，需求端主要由企业自用为主，供应端则主要由政府主导。而随着经济社会的发展和企业对办公品质要求的提升，未来写字楼需求将逐步由自用转为出租，而供应将主要由政府主导。”罗浩杰说。
事实上，过去几年政府一直在大力推进供给侧改革，通过行政手段推动“去库存”。但中国房地产报记者梳理发现，在供给侧改革之下，过去几年全国多个城市出现了大面积的写字楼项目烂尾或者延期交付的情况。
“这其实反映出了一个问题：我国经济正处在结构调整、转型升级的关键时期，对写字楼产品的需求已经发生了变化。从写字楼供应端来看，主要由政府主导；从需求端来看，企业需要更多更好的办公场所。”罗浩杰说。
值得注意的是，近年来随着部分城市群发展规划上升为国家战略，中国多个城市群呈现出高质量发展态势。以京津冀城市群为例，作为中国经济增长最快、最具活力的区域之一，京津冀城市群也在发生着显著变化。目前北京、天津、河北部分城市产业转型升级加快，对产业用房需求明显增加；同时天津、河北等地经济增速加快及人口大量净流入带来对写字楼需求旺盛。
此外，随着各大城市群内基础设施建设日益完善、互联互通水平提高及产业协同效应增强等因素推动下，各大城市群之间以及都市圈之间经济联系加强。据统计，京津冀地区2019年 GDP达9.3万亿元左右，同比增长4.5%；长三角地区2019年 GDP达9.6万亿元左右；粤港澳大湾区2019年 GDP达10.7万亿元左右；珠三角地区2019年 GDP达10.3万亿元左右。

4、新经济会不会取代传统产业？

“写字楼空置率的增加，反映了互联网、房地产、金融等行业的快速扩张。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经济周刊》记者，互联网行业的迅速扩张，除了在短期内可以提升传统企业的运营效率外，也会有一部分互联网企业从实体产业中分离出来，而这一部分实体产业本身就面临着升级转型的压力。
“互联网公司对传统产业进行‘颠覆’式的发展，对传统企业来说是挑战，也是机遇。因为新经济企业创造的就业机会更多，在一定程度上可以解决劳动力过剩问题。”严跃进说。
但严跃进也表示，虽然互联网、金融、房地产等行业在短期内会促进经济增长，但从长期来看，这些行业对传统产业的发展也会带来一定影响。“互联网公司发展起来后，会加剧一些传统企业的生存压力，加速他们转型升级的步伐。而对于实体企业来说，也要顺应产业转型升级的趋势，与新经济结合起来发展。”
对于写字楼空置率上升这一现象，戴德梁行大中华区办公楼部董事总经理刘欣认为，疫情使很多行业受到影响，导致写字楼市场需求缩减。不过，这也给未来办公楼市场带来了更多机遇。

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