简析商铺租赁常见法律风险的防控

简析商铺租赁常见法律风险的防控

近年来，随着“互联网+”概念的提出，人们的消费观念和生活习惯也在发生着变化，人们购物的习惯从传统的线下购物逐渐转向线上购物。随着线上购物逐渐成为主流消费方式，线下商铺的市场开始萎缩，许多商铺经营陷入困境，甚至倒闭。如何在电子商务快速发展的今天，避免因商铺租赁而导致的法律风险成为摆在经营者面前的一大难题。本文就商铺租赁中常见的法律风险进行梳理和分析，希望对广大经营者有所帮助。

一、房屋租赁合同的履行问题

《合同法》第214条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
可见，商铺租赁合同是否有效以及租赁期限是否届满，都要以房屋规划许可证或经主管部门批准为前提。若房屋规划许可证或经主管部门批准尚未取得，则房屋租赁合同不能履行，承租人可以要求解除合同；若房屋规划许可证或经主管部门批准已经取得，但出租人未按合同约定期限将房屋交付承租人使用，则出租人应承担违约责任。
因此，承租商铺前，应当仔细审查和核实房屋规划许可证或者经主管部门批准是否已经取得；对尚未取得的应及时与出租人沟通协调，协商解决；对于出租人已经交付但承租人尚未实际使用的房屋，应当要求其恢复原状或赔偿损失。

二、租赁用途的确定问题

商铺租赁中，对租赁用途的确定是非常重要的，这不仅关系到出租人能否顺利收回房屋、是否需要承担违约责任，也关系到承租人能否正常经营、租赁商铺能否获得租金收益。所以，经营者在签订租赁合同前，应就出租人拟将商铺出租用于何种用途进行充分的调查和了解。因为在实践中，有的出租人会隐瞒商铺的真实用途，将商铺出租给从事非法经营的人员，用于开设赌场或从事毒品、枪支等违禁品的销售，不仅导致了商铺被收回或无法获得租金收益，也有可能因此承担刑事责任。
例如：2013年12月1日实施的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解答》规定：“认定房屋租赁合同是否因违反法律、行政法规强制性规定而无效时，应当以房屋租赁合同签订时有效的法律、行政法规和国家政策为依据。对于违反效力性强制性规定的，应当认定合同无效；对于违反管理性强制性规定的，应当认定合同部分无效，但不影响其他部分效力。”因此，如果承租人擅自将商铺用于开设赌场、经营毒品等违禁品销售的行为，就会因违反国家相关法律而导致租赁合同无效。

三、商铺交付和使用的风险

在商铺租赁合同中，交付和使用是最关键的两个问题，交付即指房屋的交付，主要是指房屋所有权的转移，这也是商铺所有权转移的主要方式。使用即指房屋使用权的转移，包括房屋使用权和土地使用权。房屋使用权是指房屋所有权人将其占有、使用、收益的权利和权益转让给他人。
在交付方面，由于我国商业地产管理尚不规范，部分开发商为了逃避税费或为尽快回笼资金，往往将商铺的所有权通过非法的方式转让给他人，由此造成交付上的风险。此外，在商铺交付中还存在着许多其他风险。例如，商铺使用不当容易导致安全事故或引发火灾等；商铺交付不当可能会影响到物业公司对商铺的管理和维护；由于房屋用途被改变，可能会导致租赁合同无效。因此在交付方面要特别注意审查双方之间就房屋交付达成的书面协议、签订物业管理合同或租赁合同等。

四、租金支付方式的约定

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”因此，为了避免因不办理登记备案手续而导致租赁合同无效的法律后果，经营者应在租赁合同中约定租金支付方式，例如支付时间、支付方式、支付时间等。这样既可以避免因不办理登记备案手续而导致租赁合同无效的法律后果，又可以避免因未办理登记备案手续而导致租金不能收回的风险。

五、装修损失承担的风险

装修损失是指承租人在使用租赁房屋期间对租赁房屋进行装饰装修，从而造成出租人的财产损失。如出租人同意承租人对其承租的房屋进行装饰装修，则应在合同中对装饰装修费用承担问题进行约定。但对于合同未明确约定的，双方可以通过补充协议的形式对装饰装修费用进行约定。如果双方对于装饰装修费用未作出补充协议，则双方应按照公平原则确定各自的权利和义务，具体可参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2011]8号）第十三条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限内承租人经出租人同意拆除或者改造已形成附合的装饰装修，因拆除或改造已形成附合的装饰装修物，出租人要求承租人恢复原状的，人民法院应予支持。”

六、优先承租权问题

优先承租权是指当租赁期限届满，原租赁合同继续有效，承租人享有在同等条件下优先承租的权利。优先承租权是基于合同效力而产生的权利，一旦存在法律瑕疵或者合同被认定为无效，则优先承租权将不复存在。《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”
第七百三十五条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

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