市场监测 | 2季度上海办公租赁市场分析报告

 市场监测 | 2季度上海办公租赁市场分析报告

核心提示：面对疫情，上海率先复工复产，逐步恢复经济活力，而本季度，随着疫情的持续反复，办公租赁市场也逐渐恢复平静。以上海为例，大部分写字楼已经开始有序复工复产。但是从整体来看，上海写字楼市场基本恢复正常状态，市场上空置率继续保持低位运行。 本期报告通过对上海办公租赁市场的监测分析，可以看到以下几个特点： 一、上海办公租赁市场整体空置率依旧保持低位运行。本季度，受疫情影响，全国整体经济发展放缓，上海的经济增长也受到一定的影响。受疫情影响最大的行业就是线下消费行业以及以线下消费为主营业务的企业。但从办公租赁市场的整体表现来看，大部分企业还是能正常运转的。 二、写字楼空置率继续低位运行。本季度写字楼空置率依旧保持低位运行，多数写字楼的空置率保持在2%以下。由于疫情防控需要，大部分企业仍处于居家办公状态中。 三、本季度办公楼市场新项目入市不多，租赁需求主要以存量改造为主。受疫情影响，上半年办公租赁市场整体成交量大幅下滑；而本季度随着企业陆续复工复产，各大项目也逐步开始恢复正常的办公状态。由于本季度办公楼市场新增供应量有限，办公楼市场整体租金水平继续保持低位运行态势。

一、写字楼空置率

从上海各主要写字楼市场的空置情况来看，本季度，多数写字楼的空置率都在2%以下，个别写字楼的空置率甚至低于1%。其中，浦东的陆家嘴、世博以及宝山等板块的写字楼市场空置率较低，空置率均在3%以下，而静安区的新天地以及卢湾区的中汇大厦等区域的空置率较高。从具体写字楼类型来看，本季度，商业性质写字楼市场空置率最高，达23.7%；其次为科研办公物业市场和金融机构物业市场，空置率分别为19.9%和16.8%；其余类型则空置率在1%-1.5%之间。从各区域来看，浦东、闵行等板块的写字楼市场空置率均在2%以下；而宝山等区域的写字楼市场空置率较高，达到了2.9%。与之相对应的是，全市其他区域的写字楼市场空置率相对较低，仅有上海虹桥商务区、静安区和黄浦区等个别区域出现了一定程度上的空置现象。

二、新增供应

本季度，上海办公楼市场新增供应共计117.4万平方米，其中，新入市项目仅有1个。
在新增供应量中，有近一半的项目为存量改造项目，其中有一部分为酒店类物业改造而来。这也是受疫情影响较大的行业之一。
疫情期间，酒店等线下消费行业受到的影响较大，而以酒店、餐饮等为主的办公楼租赁市场也受到了较大的影响。而办公租赁市场则不同，办公楼市场更多是存量改造项目，所以对于受疫情影响较小的企业来说，办公租赁市场反而受到了一定的利好。
根据数据统计显示：上海办公楼租赁市场在2022年第二季度新增供应面积中，酒店类物业改造项目占了绝大部分。尤其是在上半年因疫情而积压下来的酒店类物业改造项目，在本季度得到了集中释放。
而从空置率方面来看：本季度上海办公楼空置率为2.6%。因此市场上大部分写字楼还是以存量改造项目为主。因此从空置率方面来看，本季度办公楼租赁市场仍处于相对平稳的状态中。空置率较去年同期变化不大。

三、成交面积

从成交面积来看，本季度办公租赁市场受疫情影响，整体成交量出现明显下滑。
1-6月办公租赁市场总成交量为23.86万平方米，与去年同期相比下降了58.6%。从成交面积的区域分布来看，本季度成交面积主要集中在浦东、虹桥、松江和奉贤这四大区域。浦东新区的成交面积占全市总成交量的49.4%，是本季度上海办公租赁市场成交量最多的区域；其次是黄浦区和虹口区，分别占全市总成交量的17.9%和16.7%；闵行区的成交面积占全市总成交量的15.3%，与去年同期相比下降了近两个百分点。
从区域成交面积占比来看，本季度浦东新区继续以绝对优势领跑市场。其次是闵行区，占比为16.7%；松江和奉贤分别以9.8%和8.6%排在第三和第四位。相比于其他区域，浦东新区的写字楼成交量依旧是最多的，其次是闵行区、黄浦区、虹口区和松江。其次是虹口区、黄浦区和闵行区这三个区域的成交面积占比分别为20.7%、15.8%和14.1%。

四、租金水平

根据世邦魏理仕发布的《2021年第二季度中国商业地产市场回顾与展望》显示，2021年二季度，中国商业地产市场空置率继续下降，其中核心区域空置率下降至11.3%，二三线城市的空置率则继续上升至18.8%。在整体市场租金水平方面，二季度上海核心区域办公楼租金水平为人民币134.4元/平方米/月，环比增长2.0%；二三线城市的办公楼租金水平为人民币122.4元/平方米/月，环比增长2.2%。
上海办公楼市场空置率有所下降，但租金水平依然处于低位。虽然二季度上海办公楼市场空置率有所下降，但由于经济增长放缓导致写字楼需求下降以及新项目入市的延后，使得部分企业缩减了办公面积从而减少了租赁需求。而二三线城市由于经济增长较快且有大量的存量房供应，因此整体市场需求表现较为强劲。
根据世邦魏理仕对2021年第二季度上海办公楼市场的预测显示，2022年上海办公租赁市场的净吸纳量预计将达80万平方米。目前上海办公租赁市场仍面临较大的挑战，特别是核心区域写字楼租金水平仍将受经济放缓和疫情影响而承压。在此背景下，世邦魏理仕建议业主方应采取灵活多变的租赁策略来应对市场挑战。例如在疫情期间积极拓展与优质租户合作关系并提供更多优质服务以吸引租户；或通过租赁更多小面积租赁单位以吸引更多小企业客户。
展望未来一年上海办公楼市场，世邦魏理仕预计上海核心区域写字楼租金仍将保持低位运行。预计2022年全年上海核心区域写字楼租金同比下跌1.2%至人民币93.5元/平方米/月。

五、小结

二季度上海办公租赁市场整体供应规模依旧处于高位，但受疫情影响，需求释放受到一定影响。从租赁成交的分布情况来看，本季度写字楼的租赁需求主要集中在存量改造项目中。随着疫情的持续反复，下半年市场仍存在较多不确定性。预计下半年办公楼市场新增供应量将继续保持高位运行，而经济增长放缓等因素也将持续影响租赁需求。因此，在未来一段时间内，办公楼市场可能会继续呈现供需结构失衡的局面。

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