第一季度上海写字楼市场新增需求分析

 第一季度上海写字楼市场新增需求分析

联商网消息：第一季度，上海甲级写字楼市场新增供应共计27.7万平方米，环比增长43.5%，同比增长45.3%。其中，来自金融行业的需求占比较高，尤其是来自银行、保险等金融类企业的租赁需求。 从各区域来看，闵行、浦东和宝山的写字楼需求明显提升。其中，闵行新增供应面积较多，占全市供应量的三分之一；浦东则因为新增供应体量较小，占据了全市近四分之一的供应量。 从租金来看，上海甲级写字楼市场平均租金为人民币每平方米每月209.87元。 第一季度新增供应推动了整体租金水平的上升，环比上涨0.4%，同比上涨2.1%。 在新增需求中，金融行业依旧是最大的需求来源。 第一季度金融类租户新增面积达5.9万平方米，占全市新增供应量的27.5%，环比增长47.8%。其次是信息技术行业和房地产开发行业分别新增面积为3.9万平方米和2.6万平方米。而电子商务行业则出现了需求下滑情况。 总体来说，第一季度上海甲级写字楼市场需求表现活跃，租金水平持续上涨；但同时也存在一些负面因素影响了市场整体表现；金融类企业、信息技术行业和房地产开发行业等在市场中占据主导地位的企业成为了上海甲级写字楼市场的主要需求来源。

1、租赁成交活跃，租金高位运行

其中，在全市各个区域中，虹口的净吸纳量最多，为6.4万平方米。其次是闵行和浦东。
在近两年的需求复苏过程中，租赁成交活跃的一个重要原因就是租金水平的持续上升。
虽然受到疫情影响，但随着复工复产工作的逐步推进以及在疫情中表现出良好发展前景的科技企业出现在上海甲级写字楼市场，以及2019年的良好开局，上海甲级写字楼市场租金持续稳定增长。
但也存在一些负面因素影响了市场整体表现。

2、金融类租户租赁需求活跃，租赁面积占比过半

从需求类型来看，金融类租户租赁面积占总新增面积的比例达到了55%，是市场中最大的租赁需求来源。其中，保险公司是最主要的租赁需求来源，该行业租赁需求增长主要来自于新增保险中介机构的扩张，而银行、信托及证券公司等金融类企业也有明显增加。
在第一季度新增需求中，信息技术行业表现尤为突出，租赁面积达到了3.9万平方米，占据了市场总新增面积的13%。同时该行业也是最受租户欢迎的行业之一。这主要得益于其较高的成长性以及与经济发展密切相关的特征。未来随着信息技术行业在上海的不断发展，该行业对于甲级写字楼市场的需求还将继续增长。
房地产开发行业由于其在上海甲级写字楼市场中占据着举足轻重的地位，使得其需求出现明显增加。
第一季度该行业新增面积达到2.6万平方米，成为了市场中第二大需求来源。由于该行业在上海甲级写字楼市场中占据着举足轻重的地位，因此其未来将是上海甲级写字楼市场中最主要的需求来源。

3、信息技术行业需求逆势上涨，租赁面积增速最快

第一季度，信息技术行业需求逆势增长，租赁面积增长最快，环比增速高达102.1%。由于该行业对办公场所的面积要求较高，且主要以互联网企业为主，因此对甲级写字楼的租赁需求相对较大。
其他租赁需求主要来自于传统金融行业和电子商务行业。其中传统金融行业受近期监管政策的影响，需求受到一定影响；而电子商务行业则受到了电商平台流量红利的影响，出现了一定下滑。
与之相对的是，信息技术行业则受到了政府相关政策的利好影响。为鼓励新兴产业发展，上海将推出多项措施，其中包括：给予高新技术企业、科技型中小企业所得税优惠；对经认定的科技企业自用办公用房和研发用房免征房产税等。

4、电子商务行业需求下滑，互联网金融行业成市场最大需求来源

第一季度，互联网金融行业需求增长最快，占整体新增需求的37.2%。同时，由于其租赁活跃度的提升，也带动了该行业在上海甲级写字楼市场的需求增长。
互联网金融行业包括第三方支付平台、网贷平台、网络借贷信息中介机构等。
第一季度该行业新增需求达到3.9万平方米，占全市新增供应量的35.8%；占比全市总供应量的9.4%。
同时，互联网金融行业成为了上海甲级写字楼市场中租金表现最为活跃的行业。主要原因在于该行业在上海甲级写字楼市场中处于供不应求状态，租金水平不断上涨。
此外，随着互联网金融行业持续发展，该行业在上海甲级写字楼市场中也具有了更高的话语权。随着互联网金融的持续发展，该行业逐渐从上海甲级写字楼市场中的租赁需求减少状态转向了新增需求增加状态。未来上海甲级写字楼市场将会出现大量的互联网金融企业，对该行业在上海甲级写字楼市场的发展提供了良好的环境支撑。同时，随着互联网金融企业在上海甲级写字楼市场中话语权不断增加，上海甲级写字楼市场对于其未来发展的保障能力也会随之增强。

5、金融类企业租赁面积占市场份额近四分之一

第一季度，金融类企业仍然是上海甲级写字楼市场最大的需求来源，租赁面积占全市整体租赁面积的27.5%，环比增长47.8%。
其中，银行、保险等金融类企业成为了上海甲级写字楼市场的主要需求来源。这些金融类企业通常会选择上海中心、环球金融中心等甲级写字楼作为租赁办公场所，尤其是上海中心大厦是他们重要的选择。这些企业对上海中心大厦的租金承受能力较强，但对其周边地段、配套设施、交通等方面有一定要求。在这些企业入驻之后，周边其他写字楼的空置率也会有所上升。
另外，随着近两年来互联网行业不断发展壮大，金融类企业对于互联网、软件等领域的办公空间也有一定需求。尤其是金融类企业在上海中心大厦周边区域租赁办公场所时，往往会选择更靠近市中心的区域。

6、写字楼市场空置率平稳回落

2018年第一季度，上海甲级写字楼市场的整体空置率较2017年四季度末下降了1.2个百分点，至10.6%。同时，各大商圈写字楼的空置率均有不同程度的回落。其中，陆家嘴、徐汇、徐家汇和静安的写字楼空置率回落幅度最大。
根据第一季度甲级写字楼市场空置情况，主要原因是由于部分商圈新项目集中入市，造成区域内部分项目空置率走高，以及部分老项目业主采取了一定的去化措施。
从各区来看，浦东、闵行和宝山的写字楼市场空置率相对较高。其中，浦东新区新增供应集中于新江湾城、前滩等地，且多为老项目；闵行则主要集中于北虹、东川等地，且有多个新项目入市；宝山则主要集中于宝山新城和吴淞两大商圈。
总体而言，第一季度上海甲级写字楼市场空置率环比下降了1.9个百分点；而从同比情况来看，全市各商圈的空置率均有所回落。这主要是由于部分商圈新项目集中入市后导致了区域内的市场供给增加，再加上部分老项目业主采取了一定的去化措施，所以导致空置率出现了一定程度的回落。

7、电子商务行业新增需求下滑，互联网金融成市场最大需求来源

第一季度，互联网金融行业对甲级写字楼的租赁需求增长显著，租赁面积新增3.9万平方米，环比增长26.9%。其中，互联网金融类企业中，如蚂蚁金服、京东金融等企业的需求显著提升。
虽然互联网金融行业的租赁需求持续增长，但由于疫情影响导致需求的增加并不能直接带动租金水平的提升。不过，在未来市场供应逐渐增加、新一轮疫情导致写字楼租赁活动放缓的情况下，互联网金融企业仍有可能会继续保持租赁需求的稳定增长。
同时，信息技术行业、物流行业也有不同程度的增长。其中，随着疫情影响逐渐消散，物流行业未来仍有可能继续保持稳定增长；而信息技术行业则可能会因为疫情影响而出现一定程度的缩减。

8、优质项目交付日期延迟，空置率上升

其中，甲级写字楼空置率最高的是虹口区，为38.4%；其次是徐汇区，为31.9%；浦东新区的空置率最低，仅为23.6%。
同时，甲级写字楼市场上部分优质项目交付日期延迟。例如，高力国际和戴德梁行分别交付了位于静安区和普陀区的两个甲级写字楼项目。
高力国际上海市场研究部指出，未来半年上海甲级写字楼市场将面临较大的空置压力。
一方面，疫情导致部分项目延期交付；另一方面，预计下半年仍有大量新项目入市；这两种情况都将使得市场空置率出现上升趋势。但高力国际预计随着疫情的逐渐缓解，未来市场空置率将逐渐回落。

9、部分项目或将迎来入市高峰

根据世邦魏理仕的预测，未来三年，上海甲级写字楼市场预计将有约120万平方米的新增供应，其中约有70%来自于存量物业。
一方面，从需求角度来看，虽然近两年上海写字楼市场新增需求增长较快，但从总存量来看，依然处于低位水平。截至2018年底，上海甲级写字楼总存量为363万平方米，相较于2015年底的217万平方米增加了116%；预计未来三年内上海甲级写字楼市场仍将维持高位水平。
另一方面，从供应角度来看，上海甲级写字楼市场也将迎来新一轮的供应高峰。今年全年上海计划竣工的写字楼项目达7个，其中有4个项目位于静安、普陀、徐汇和浦东四区。这一批项目的交付和入市将为市场提供更多的优质新增供应。

10、租赁成交价格上涨，租金涨幅相对有限

相比2019年第一季度，成交均价上涨了5.1%。与上季度相比，成交均价上涨了10.2%。
在成交价格方面，租赁市场的活跃度提升也使得写字楼租金环比上涨0.6%，同比上涨2.7%。
第一季度金融类企业新增面积达到5.9万平方米，占全市新增供应量的27.5%；租赁需求方面，金融类企业依旧是最大的需求来源；其次是信息技术行业和房地产开发行业。

11、世邦魏理仕分析：上海甲级写字楼市场将迎来新一轮的扩张期

在经济结构转型升级的大背景下，上海甲级写字楼市场将迎来新一轮的扩张期，整体租金和空置率均将随之稳步上升。目前，上海甲级写字楼市场租赁需求增长势头强劲，但在新项目陆续入市之后，租赁市场竞争压力将进一步增大。世邦魏理仕华东区研究部总监李凌霄表示：“一季度，上海甲级写字楼市场整体租赁需求平稳增长，同时租金环比小幅上涨0.5%。此外，随着国内金融行业改革力度的加大，外资银行纷纷抢滩上海市场，成为上海甲级写字楼市场的主要需求来源。随着中国金融业对外开放步伐的加快和相关政策法规的陆续出台，外资金融机构在上海设立法人机构的步伐将加快。外资金融机构落户上海后，将为上海甲级写字楼市场带来更多的需求支撑。”

12、世邦魏理仕解读：上海甲级写字楼市场的供需关系将进一步改善，空置率或将上升至5%以上，租金涨幅放缓至2%左右。

上海甲级写字楼市场将迎来近60万平方米的新增供应，且位于核心区域的甲级写字楼新增供应占比将有所上升。短期内，由于市场竞争加剧，项目去化压力将进一步加大。不过，由于这些项目都是大面积的整栋出售，在没有新增供应的情况下，整体空置率有望出现小幅下降。世邦魏理仕预计，未来6个月内市场将有近26万平方米的新增供应量，到2019年末市场空置率或将上升至5%以上。
其中，金融类企业租赁需求增加最为显著。世邦魏理仕华东区研究部总监汤晓东表示：“在去杠杆和去产能等政策背景下，部分传统行业的经营状况受到影响，在此情况下，这些企业对租赁需求也相对保守。预计未来6个月内市场整体空置率将出现小幅上升。”
租金方面，上海甲级写字楼市场未来六个月内平均租金预计将上涨2%左右至209.87元每平方米每月。但受疫情影响，宏观经济下行压力加大，业主上调租金意愿增强，租金涨幅或将放缓至2%左右。

13、未来三个季度上海甲级写字楼市场预计新增供应约70万平方米，全年整体空置率或将达到9%以上。

2019年第一季度，上海甲级写字楼市场的供应相对集中，共新增供应约24万平方米。受经济增速放缓、金融行业需求疲软的影响，2019年上海甲级写字楼市场整体空置率或将达到9.3%。
在持续的供应压力下，未来三个季度上海甲级写字楼市场将有70万平方米的新增供应。虽然上海整体经济仍将保持平稳发展，但考虑到国内外经济环境的不确定性因素，预计写字楼市场或将出现部分区域租金下调的情况。
预计2019年上海甲级写字楼市场整体空置率或将达到9%以上，其中金融类企业、信息技术行业和房地产开发行业为主要空置源。
在市场整体需求疲软的情况下，预计下半年上海甲级写字楼市场或将迎来规模达150万平方米的新增供应。在2019年中至2020年末，上海甲级写字楼市场有望迎来约60万平方米的新增供应。

14、2021年上海甲级写字楼市场预计将迎来50万平方米新增供应。

今年是“十四五”开局之年，也是上海自由贸易试验区新片区落地的元年，在这一年中，上海将加快落实新发展理念，实现更高质量的发展。而上海作为中国对外开放的窗口城市，其核心功能就是要承担起“四大功能”中的“国际交往功能”和“科技创新功能”。对标全球最高标准、最好水平，建设国际一流的自由贸易港，打造体现我国制度优势和经济高质量发展的标杆。在“十四五”规划纲要中，上海将着力提升城市能级和核心竞争力，实现城市战略定位的重大转变。
从2021年第一季度的情况来看，上海甲级写字楼市场整体保持稳定。

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