闲置商业改长租公寓为什么这么难
以商住两用办公楼为例，这类物业通常产权清晰、使用功能完备，在满足《北京市商业、办公用房改建为租赁住房管理办法（试行）》规定的改建条件下，可以按规定改建为租赁住房。但目前市场上出现了不少商业办公项目被改成长租公寓的案例，为何？长租公寓为何会出现“商住两用”？ 有媒体报道称，北京某长租公寓企业近期拿到了位于朝阳区东四环中路的一处办公楼的改造合同，将其改造成长租公寓。改造后，这处写字楼将由企业自持经营，并以整栋楼为单位统一出租。该企业的工作人员表示，此次改造为该企业提供了长租公寓项目的首个案例。 “商住两用”是指既有商业功能又有居住功能的商业用房，一般指“工业厂房、仓储用房和其他类建筑”。由于“商住两用”建筑产权归业主所有，因此不能对外销售、出租，只能用于经营活动。 对于此类物业改建为长租公寓，《法制晚报》记者采访了北京市规划和国土资源管理委员会相关工作人员。该工作人员表示，目前商业办公类项目确实存在改为长租公寓的现象，但根据《北京市商业、办公用房改建为租赁住房管理办法（试行）》。
1.不得分割销售
《法制晚报》记者从北京市规划和国土资源管理委员会了解到，根据《北京市商业、办公用房改建为租赁住房管理办法（试行）》规定，改建后的房屋不得分割销售。
“这是最基本的要求，如果分割销售，会产生很多问题。”
一位不愿透露姓名的房地产业内人士表示，很多开发商会将改建后的项目分割为若干个小单位，以提高房价，但其实质是以出售为目的，并不具备出租条件。
《法制晚报》记者查询发现，目前北京有多家楼盘被媒体曝出存在“商住两用”项目。以位于丰台区的某楼盘为例，该楼盘于2018年5月首次开盘，当时销售价格约为每平方米8500元至9500元。但是在随后的两年里，该楼盘推出了很多小户型住宅产品，价格也被“腰斩”到每平方米5300元左右。
而在2017年年底，有媒体报道称北京市丰台区某项目的“商住两用”项目存在分割销售问题。
2.不得改变房屋用途
《管理办法》规定，改建项目应当符合建筑、消防、结构、给排水、供电等方面的标准和要求，不得改变房屋原设计用途。改建项目中的办公用房和职工宿舍，应满足《北京市住房租赁合同》及相关规范要求，不能分割销售或变相销售。改建项目不得改变房屋原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，不得改变房屋承重结构，不得擅自改变房屋结构和布局，不得擅自搭建二层及以上空间。
对于改造后的长租公寓项目是否能够办理房产证等问题，北京市住房和城乡建设委员会相关工作人员表示，目前北京已出台关于推进商品住房项目中的商业用房改建为租赁住房试点工作的相关实施意见，对于改建后的租赁住房是否能办理房产证等问题还没有明确规定。
3.不能使用住宅的面积
4.不得将一间原始设计为居住空间的房屋分割搭建后出租，不得改变原主体结构及承重结构；
5.改建后的租赁住房不得再次转让；
6.改建后的租赁住房用于租赁的，应当以个人为主，法律法规另有规定的除外。
上述工作人员称，对这几条条件的要求，主要是因为长租公寓的改造在设计过程中，会涉及到多个专业部门的参与，在操作过程中很容易出现一些问题。
“如果不是专业人士，很难把这些专业部门衔接起来。”该工作人员表示，为了保证改造后租赁住房的安全和质量，他们希望开发商可以通过一些措施来保证改造后的房屋质量。
据了解，目前市场上大部分长租公寓都是由开发商主导改造。因此该工作人员希望开发商能够提供一些改造方案供公众选择。同时也希望企业在进行长租公寓改造时要谨慎考虑改造方案是否可行，避免带来不必要的损失。
编辑者： wyl
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