探秘上海办公室租赁价格: 具体数字和趋势解析

 探秘上海办公室租赁价格: 具体数字和趋势解析

[摘要]本文是从多个角度来观察上海办公室租赁市场的趋势，包括上海写字楼和商业地产的租赁市场、租金价格的走势以及对上海办公市场发展前景的看法。 上海是中国大陆最大的经济中心城市，也是最具影响力和代表性的国际大都市之一。作为中国大陆地区经济、金融和贸易中心，其写字楼和商业地产市场吸引了大量企业入驻，为投资者和租户提供了大量的机遇。 然而，近年来，随着全球经济增长放缓、中国经济增长放缓以及全球经济不稳定因素增多，中国办公楼市场受到了各种因素的影响，导致该市场波动频繁。上海作为中国大陆地区最重要的经济、金融和贸易中心之一，其写字楼和商业地产市场发展情况也备受关注。 2019年8月31日-9月1日，全球领先的办公空间管理服务商世邦魏理仕（CBRE）携手全球知名房地产服务及咨询公司仲量联行（JLL）发布了《上海办公室租赁市场报告》（以下简称“报告”），以全面细致地分析上海写字楼和商业地产租赁市场。

一、上海甲级写字楼市场

上海甲级写字楼市场在2017年迎来了首次高峰，新增供应量达到了220万平方米，空置率上升至33.8%，导致市场表现低迷。随着2018年上海出台“一城一策”政策，上海甲级写字楼市场开始缓慢复苏。目前，上海甲级写字楼市场已经恢复到了2015年的水平，但租金水平还处于低谷。
2019年第二季度上海甲级写字楼市场平均租金为每月每平方米139.4元人民币，环比下降4.3%。尽管租金有所下降，但仍高于去年同期的平均水平。尽管2019年第二季度上海甲级写字楼市场平均租金较上年同期下降，但与上一季度相比仍有所上升。因此可以看出上海甲级写字楼市场目前处于一个相对平衡的状态。

二、上海甲级办公楼租金与价格走势分析

虽然近年来，上海甲级办公楼市场受到了经济发展放缓、经济结构转型以及政策因素等多种因素的影响，但从整体上看，上海甲级办公楼市场的租金和价格走势与全国其他一线城市基本一致，并且呈现出一定的规律性。在上海甲级办公楼市场总体租金水平较高的情况下，上海写字楼的租金水平也在逐年提高。
从整体来看，上海甲级办公楼租金呈现上升趋势，2019年第一季度平均租金为374.7元/平方米/月，较2018年第四季度的325.4元/平方米/月上升了7.7%。世邦魏理仕认为：“这主要得益于市场对中国经济前景的乐观预期和上海在国际贸易领域中的重要地位。随着中国政府的进一步开放，上海将继续作为中国企业和资本进入全球市场的首选之地。”
然而，从2019年第二季度开始，上海甲级办公楼市场出现了一定程度的价格下滑。这主要是因为大量新项目竣工、空置率上升以及市场需求不足等因素导致。随着中国经济增速放缓以及全球经济不稳定因素增多，上海甲级办公楼市场正面临着越来越多的挑战。

三、空置率走低，但仍高于去年同期水平

2019年，上海甲级写字楼总存量达到了1110万平方米，较2018年同期增长了3.2%。截至2019年第三季度末，上海甲级写字楼空置率为5.3%，与上一季度持平。与去年同期相比，上海甲级写字楼空置率下降了0.1个百分点至5.7%。然而，2019年第三季度末的空置率仍高于去年同期水平，为7.5%。然而，相比于2017年第三季度末的9.2%和2018年第三季度末的8.4%，仍处于较低水平。
值得注意的是，由于经济放缓和市场压力持续存在等原因，上海甲级写字楼空置率在今年下半年呈现出下降趋势。然而，上海甲级写字楼空置率仍高于去年同期水平，表明上海甲级写字楼市场仍有大量的办公空间供应。
同时，上海甲级写字楼空置率也会随着经济放缓和市场压力的增加而增加。因此，随着上海经济放缓和市场压力的不断增加，该市场空置率也将继续上升。

四、租赁需求同比增长

2019年上半年，上海办公楼租赁市场保持稳定，并于二季度迎来三个新增供应项目。在需求端方面，上海市优质甲级写字楼需求有所增加，新项目入市或将继续提振市场租赁需求。在新增供应方面，随着世邦魏理仕（CBRE）上海新办公楼项目——上海嘉汇国际中心的入市，2019全年上海优质甲级写字楼市场将有约114万平方米的新增供应。而2019年全年上海优质甲级写字楼平均租金为每平方米每月265.7元。
仲量联行华东区研究部主管周凯表示：“尽管2019年上半年上海办公楼市场整体表现稳定，但由于租赁需求持续增长，使得上海优质甲级写字楼的空置率有所下降。在此背景下，上海优质甲级写字楼市场新增供应规模预计将有所增加，预计到2020年下半年，上海优质甲级写字楼总体量将达到约570万平方米。在需求端方面，随着部分传统企业积极寻求数字化转型的机遇，新兴科技企业的崛起也为上海办公楼市场带来更多的租赁需求。”

五、租金继续上涨，空置率同比下降

2018年上海办公市场空置率同比下降0.5%，租金同比上涨4.8%。2019年上半年，上海写字楼租赁市场总体保持活跃，共录得两个新项目入市，分别位于杨浦和浦东新区，总面积达14.6万平方米和22.5万平方米。整体市场平均租金为人民币每平方米每月204.6元，环比上涨3.6%；平均租金为人民币每平方米每月204.7元，同比上涨4.4%。
仲量联行认为，经济环境的不确定性仍然存在，预计2019年下半年将会有更多的优质项目入市。世邦魏理仕分析指出，2019年上海写字楼市场仍将维持目前的租金水平，并预计租金将保持稳定增长。预计2019年全年平均租金将上涨0.7%至人民币每平方米每月204.6元。

六、租金增幅扩大

据报告显示，上海写字楼和商业地产市场的租金在过去五年中有三年都出现了显著增长。该数据表明，上海甲级写字楼租金自2018年以来呈现了较大的增长幅度。
与甲级写字楼租金相比，上海的零售物业市场租赁活动较为活跃。不过，与去年同期相比，今年第二季度上海零售物业租赁活动相对较弱。
根据报告，尽管今年上海商业地产市场有明显的增长趋势，但仍存在一些挑战：由于宏观经济增长放缓、部分新项目交付推迟、新供应相对较少以及一些市场因素的影响，预计2019年第三季度上海零售物业租赁活动将继续受到一定限制。此外，租金或将继续上升。

七、互联网企业加速扩张，上海甲级写字楼市场有新增供应入市

2019年8月，上海甲级写字楼市场共迎来了15个新项目入市，总体量约为68.7万平方米。其中，包括：上海自贸区新片区首个纯写字楼项目——上海自贸区国际金融资产交易中心，总体量约为15.5万平方米；上海环贸中心二期写字楼，总体量约为14.5万平方米；上海新虹桥国际商务区绿地全球商品贸易港，总体量约为19.3万平方米；浦东张江集团自持甲级写字楼项目——张江集电港，总体量约为10.1万平方米。
其中，互联网企业表现亮眼，吸纳了大量优质租赁需求。例如：美团在浦东金桥自持甲级写字楼项目——美团大厦开业后迅速成为该区域的主流办公场所；而阿里巴巴则在青浦虹桥天地的甲级写字楼项目投入运营后成为了其在上海的首个大型自持商业物业。

八、市场仍有部分空置空间，业主积极寻求新租赁机会

2019年，上海写字楼市场新增供应约为120万平方米，其中大部分集中在黄浦区和静安区。然而，由于该两区的部分物业属于老旧或改造物业，因此随着新项目的入市，这些物业的空置率有一定上升。目前，该市场仍有部分空置空间，导致市场租赁活动较为活跃。然而，随着未来几年该市场新项目的入市，预计将有更多空置空间出现。
尽管业主积极寻求新的租赁机会，但目前市场仍有部分区域存在空置空间。例如：2019年7月底，嘉定区和杨浦区各有一个甲级写字楼项目入市；2019年9月初，黄浦区和静安区各有一个甲级写字楼项目入市。总体而言，这些项目的入市将缓解部分区域的空置压力。
另一方面，由于房地产市场具有较强的周期性波动特点，业主为应对市场变化往往会采取积极措施调整自身运营策略。这也在一定程度上影响了该市场的租赁活动。

九、金融机构继续增加租赁需求

其中，有近40万平方米是由金融机构租赁的，占新增供应的22%。截至2019年9月底，上海写字楼市场已累计有超过420万平方米的新增租赁需求，这主要得益于国内各大银行及保险公司的集中迁入。在新增需求中，金融机构的需求占到了很大一部分比例，这也意味着上海办公楼市场吸引了更多的金融机构进驻。然而，由于2019年初以来经济环境的不确定性以及持续低迷的市场需求，上海办公楼市场已吸引了越来越多的金融机构及私募基金。
从租金角度来看，上海办公楼市场继续呈现增长态势。由于金融机构租赁需求增加以及整体经济环境不佳，预计未来几个月内，上海写字楼市场租金水平将维持当前水平或小幅下跌。尽管如此，金融机构和私募基金公司仍将继续增加办公空间租赁需求。

十、投资者青睐优质甲级办公楼物业

2018年，上海写字楼市场净吸纳量为48.1万平方米，其中有56.8万平方米是新租赁入市。上海写字楼市场的供需两端均表现强劲，优质甲级办公楼物业成为投资者的宠儿。截至2018年底，上海甲级办公楼物业总存量为590.7万平方米，较2017年底增加了19.6万平方米。虽然新增供应在2018年持续增加，但上海甲级办公楼市场净吸纳量在2019年第一季度回升至30.9万平方米，且仍处于高位。
同时，上海写字楼市场平均空置率保持稳定，而租金却在2018年第四季度同比上涨2.8%，达到每平方米每月152.3元。尽管2019年第一季度上海写字楼市场租金有所回落，但随着经济的复苏以及新项目的入市，预计2019年第二季度将会止跌回升。

十一、经济增速放缓，但中国经济仍具韧性，不会影响全球投资信心

2019年1-6月，全国房地产开发投资61982亿元，同比增长8.2%，增速比1-5月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资56569亿元，增长7.0%，增速回落0.6个百分点；办公楼投资3151亿元，增长13.9%。商品房销售面积66874万平方米，下降3.1%；商品房销售额52317亿元，下降2.9%。
尽管房地产市场整体放缓，但中国经济的韧性和消费对经济增长的贡献不断增强。世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管郑家英表示：“我们相信，尽管房地产市场表现低迷，但中国经济的韧性和消费对经济增长的贡献将继续增强。随着房地产行业对资金需求的减少，中国办公楼市场的扩张将放缓。但由于国内经济增长稳定、财政政策积极、改革红利仍在释放、城市化进程加快等因素的推动下，我们预计未来办公楼市场将保持相对稳定。”

十二、上海甲级办公楼市场正处于扩张阶段，但未来供应增速将放缓

根据仲量联行的数据，截至2019年8月，上海甲级办公楼市场共有190万平方米的新增供应。由于这些新项目大部分位于市区核心区域，因此其对周边区域的影响有限，预计未来12个月上海甲级办公楼市场将有100万平方米的新增供应。
世邦魏理仕华东区研究部负责人梁燕表示：“在目前的市场环境下，开发商正在积极寻求可持续的发展模式，而办公物业作为重要的发展方向之一。从目前情况来看，甲级办公楼市场已进入扩张阶段。上海甲级办公楼市场未来将迎来约140万平方米的新增供应，但预计供应增速将放缓，上海甲级办公楼市场将进入存量时代。”
仲量联行大中华区研究部负责人马继华表示：“未来三年内上海甲级办公楼市场供应预计将达到130万平方米。”

十三、上海办公市场前景展望：写字楼需求增长潜力仍大，租金或将持续上涨

未来几年，随着上海城市综合竞争力的不断提高，上海将会吸引更多的企业在此开设办公室。预计上海写字楼市场将在未来几年内迎来较大规模的租赁需求。仲量联行华东区研究部总监陆一鸣表示：“2019年，上海办公市场的整体空置率同比下降0.5个百分点至15.4%，租赁需求有所增加，这将有助于缓解租金压力，提高租售比。同时，随着更多新项目入市，未来上海办公市场将有更多优质写字楼项目供应，预计租金将会进一步上涨。而在甲级写字楼市场方面，仲量联行大中华区研究部总监马逸凡表示：“上海甲级写字楼市场的空置率目前处于历史低位。随着租赁需求的增加以及更多新项目入市，上海甲级写字楼市场有望迎来新一轮供应高峰。”

十四、未来上海办公楼市场趋势分析：租赁市场将迎来新一轮需求扩张周期，租金或将继续上涨

在中国经济下行压力下，全球经济增长放缓，国内经济面临增长压力，但2019年下半年，上海办公楼市场将迎来新一轮需求扩张周期，主要原因如下：
首先，伴随着上海整体经济增长的放缓和实体经济转型升级的不断深入，作为中国最重要的经济中心城市之一，上海办公楼市场的需求将保持强劲。
其次，国家金融支持实体经济力度加大。2019年8月底召开的中央经济工作会议提出要加大宏观政策逆周期调节力度。这意味着在今年剩余时间内，国家将继续出台更多政策支持实体经济发展。
最后，上海作为中国大陆地区的经济中心城市之一，其办公楼市场仍具有较大的投资价值。近年来，中国政府和企业纷纷加大对上海办公楼市场的投资力度，导致市场空置率一直保持低位。随着租金水平不断上涨、投资回报率逐渐降低和需求增长等因素影响下，上海办公楼市场将迎来新一轮需求扩张周期。

十五、结语

随着中国经济的持续快速增长，以及上海作为中国大陆地区的金融和贸易中心地位不断增强，上海办公楼市场将持续保持稳健增长态势。世邦魏理仕预测，2020年上海办公室租金预计将保持平稳，未来几年该市场租金有望继续保持稳定。对于投资者而言，上海甲级办公楼市场仍存在大量投资机会，尤其是新兴的金融科技和生物医药等产业。预计2020年上海甲级办公楼市场租金将上涨至每年每平方米人民币4,800元左右，2020年全年平均租金有望突破每平方米人民币4,500元。

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