一文了解后疫情时期上海市商业、办公用房租赁的潜在纠纷应对

 一文了解后疫情时期上海市商业、办公用房租赁的潜在纠纷应对

在后疫情时期，上述政策对于中小微企业的支持力度将会进一步加大，但在具体操作中，也将面临很多问题和挑战。本文从商业、办公用房租赁纠纷处理的角度，对上述问题进行梳理和分析，并提出相应的法律建议。

一、政策背景

在商业、办公用房租赁纠纷处理中，承租方（以下简称“承租方”）主张免除租金的情况并不鲜见。究其原因，一方面是因为承租方的经营状况不同于其他企业，尤其是受疫情影响严重的中小微企业，其所面临的经营困难具有更大的特殊性，同时也更容易受到市场环境变化的影响；另一方面，在当前经济环境下，减免租金的政策对于减轻承租方经营负担、降低疫情冲击、促进租赁关系稳定都有积极作用。
根据上海市人民政府新闻办公室发布的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》中明确：“对承租本市国有企业经营性用房或产权为行政事业单位房产的中小微企业（含个体工商户），免收2月、3月房租；对2月、3月房租减半收取。因疫情导致经营困难的餐饮、住宿、旅游等行业个体工商户，可以申请减免当年6月及以后租金，申请应于2020年6月30日前完成。承租非国有房屋用于经营、出现困难的中小微企业和个体工商户，鼓励国有房屋出租人减免租金，并给予适当减免。”
在上述政策发布之前，上海市人民政府办公厅于2020年1月30日发布了《关于本市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》（沪府办规〔2020〕4号）（以下简称“4号文”），该4号文在减免租金、缓缴社保费两项内容上对上述政策进行了进一步细化。
4号文对于中小微企业减免房租和缓缴社保费进行了细化规定，同时也规定了国有房屋出租方需承担租金减免义务。结合4号文的相关规定，上海市政府出台相关政策以应对当前疫情对上海市经济社会发展带来的影响，具有重要的现实意义和深远影响。

二、法律关系分析

上述政策措施，是以减免租金为目的。若从合同法律关系的角度分析，则与租赁合同的法律关系并无区别，都是减免租金的法律关系。但若从支持中小微企业稳定发展的政策要求，则涉及到的问题将有所不同。首先，对于减免租金的性质问题，在《合同法》第117条中，有两种表述方式。
一种是“因不可抗力致使不能实现合同目的”，另一种是“因不可归责于当事人双方的事由”。这两种表述方式在《合同法》中均未出现过。从政策角度分析，减免租金应当属于第二种表述方式，也即是说，减免租金并不必然意味着减免了租赁合同的义务。因此，我们倾向于认为：如果中小微企业承租国有企业的经营性用房或产权为行政事业单位房产，则可以按照政府相关政策进行减租免租；如果承租非国有企业房产的中小微企业，则应当根据其与出租方之间的租赁合同约定履行相应的合同义务。

三、法律风险和挑战

从法律关系来看，中小微企业承租本市国有企业经营性用房或产权为行政事业单位房产，同时承担了租金支付义务。如果中小微企业不能提供证据证明其受到了疫情或者政府疫情防控措施的直接影响，则其仍将承担相应的租金支付义务。在后疫情时期，如果中小微企业无法继续经营将面临巨大的财务压力。
而根据《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”因此，在后疫情时期，对于承租本市国有企业经营性用房或产权为行政事业单位房产的中小微企业而言，其面临的法律风险主要是：

四、法律建议

1.鉴于本次疫情爆发在春节假期，且目前各地均有延长春节假期的计划，故建议各方在疫情爆发之初，即应当根据上述政策中关于“鼓励商业、办公用房业主对中小微企业免租一个月”的规定，结合双方的租赁合同的具体约定，确定双方各自应当承担的租金减免比例和减免时间。建议采取书面形式签署免租协议。
2.建议在疫情结束后，及时进行租金清收工作，以减少后续纠纷的发生。如继续履行租赁合同，则建议各方严格按照上述政策中关于租金减免的规定执行；如无法继续履行租赁合同，则建议各方及时进行租金清收工作，以免因疫情防控而导致的租赁合同解除。
3.对于疫情爆发后尚未到期的租赁合同，建议在疫情结束后尽快与出租人协商通过延长租期、降低租金等方式解决；对于疫情爆发前已经签订且尚未到期的租赁合同，建议各方按照上述政策中关于租金减免的规定进行协商。如果协商不成，则应及时起诉到法院或者仲裁机构解决。
4.建议出租人和承租人尽量通过协商一致的方式变更或解除租赁合同。如双方无法通过协商达成一致，则出租人可向承租人发送《关于解除租赁合同的通知》；承租人可以向出租人发送《关于变更、解除租赁合同的通知》。但如果承租人提出《关于解除租赁合同的通知》后，出租人未按通知要求完成相应操作（如解除租赁合同、变更或终止租赁合同等），则承租人有权依据上述政策向出租人主张相关权利。

五、结语

疫情对于经济的影响是短暂的、局部的，但对经济社会发展带来的影响是长远的、整体的，对市场主体尤其是中小微企业造成的冲击也将是长期而深刻的。后疫情时期，国家和上海市都在积极推出扶持政策，帮助中小微企业渡过难关。然而，受疫情影响，商业、办公用房租赁纠纷处理中存在的问题和风险也将逐步凸显出来。
对于出租方来说，如何最大限度地减免租金和物业费、如何避免在后续租赁合同履行过程中可能产生争议并引发其他法律纠纷，将是对出租方最大的考验。对于承租方来说，如何在后疫情时期最大限度地减少租金和物业费等损失，也将是对承租方最大的考验。而对于政府部门来说，如何合理界定租金减免范围和标准、如何正确行使政策扶持企业平稳健康发展、如何妥善化解因租金减免产生的各类纠纷，也是政府需要面对和解决的问题。
未来，随着相关政策措施的落地实施，相关纠纷将进一步得到缓解。但无论是出租方还是承租方，在疫情影响下所面临的各种问题和挑战仍然不少。未来需要继续关注相关政策措施落实情况并对相应法律风险进行评估。

佑佑商服