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2024上海甲级写字楼市场第一季度报告

佑佑商服 2024-04-01 13:38
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2024上海甲级写字楼市场第一季度报告

2022年上海甲级写字楼市场经历了疫情、经济下行、市场调整等多重考验,但仍然表现出强劲的韧性,租金水平保持在合理区间,且随着更多优质项目的入市,市场整体需求逐步回升。2024年,随着上海加快建设国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心的步伐,上海甲级写字楼市场将呈现良好的发展态势。 本季度上海甲级写字楼市场主要特点: 第一季度,全市甲级写字楼平均租金为每平方米每天28.81元; 全市平均空置率为13.3%,环比上升0.1个百分点; 全市租金收入环比下降2.9%。

2024上海甲级写字楼市场第一季度报告

一、需求承压,全市空置率环比上升0.1个百分点

第一季度,上海甲级写字楼市场录得四个项目入市,新增供应面积达到10.4万平方米,全市平均空置率为13.3%。其中,临港新片区以新项目入市和老旧项目调改为主,共录得2个项目入市,新增供应面积约为4万平方米;其他区域则以老旧项目调改为主。新旧项目调改共同拉高了全市空置率。
第一季度,全市甲级写字楼整体空置率环比上升0.1个百分点至13.3%;分区域看,临港新片区和浦东新区的空置率分别环比上升1.6和1.0个百分点至14.4%和12.8%。随着疫情影响的逐步消退和经济的持续复苏,预计第二季度全市甲级写字楼市场将迎来新增供应。
从租金水平看,本季度全市甲级写字楼平均租金为每平方米每天28.81元;分区域看,临港新片区、浦东新区和黄浦区的平均租金环比均有上涨,其中临港新片区的租金环比增长了0.5%。

二、新项目入市,上海甲级写字楼市场新增供应同比下降26%

2022年,上海甲级写字楼新增供应共约109.2万平方米,同比下降26%。其中,办公楼宇项目新增供应约44.7万平方米,同比下降31%;商业地产项目新增供应约50.7万平方米,同比增长15%。
从区域看,本季度全市新增供应主要集中在陆家嘴、五角场、漕河泾等优质商务区。其中,陆家嘴区域以31.8万平方米的新增供应面积高居全市首位。此外,全市其他区域新增供应量均在10万平方米以下。
从楼宇品质看,本季度有2座项目竣工交付,分别为南翔印象城商业综合体项目(10.4万平方米)和上海环球港(5.1万平方米)。这2个项目的入市将进一步提升全市写字楼品质。
从租户结构看,本季度新增租户以金融、互联网、科技行业为主。其中,金融业仍是最主要的租赁需求来源;科技行业则表现出较大的扩张需求;此外,专业服务和物流行业也表现出较强的扩张需求。
在市场整体需求承压的情况下,本季度新增供应集中入市带来的市场压力缓解。

三、新经济、金融类企业入驻需求保持增长,制造业、专业服务类企业表现分化

第一季度,上海新增甲级写字楼入市项目8个,主要来自于金融、新经济企业和专业服务业。其中,金融类企业需求占比较大,且需求较为集中,上海金融城、陆家嘴等区域持续受到青睐,占全市新增需求的近一半;新经济企业仍以互联网和科技、医药生物行业为主;专业服务类企业则表现出较大分化:以研发设计、商务服务和文化创意为主的企业表现最为突出,其中研发设计类企业需求同比增长16.9%,商务服务和文化创意类企业则同比下降约19.8%。
从市场整体来看,在全市供应继续增加的背景下,上海甲级写字楼市场空置率小幅上升,租金水平保持稳定。随着更多优质项目的入市,上海甲级写字楼市场将继续保持韧性。随着疫情影响逐步减弱,市场需求将逐步回升。

四、高品质项目持续发力,甲级写字楼平均租金稳定在合理区间

第一季度,上海全市甲级写字楼空置率环比下降0.1个百分点至13.3%。受疫情影响,多数企业对于扩张需求持谨慎态度,同时也对办公楼租赁决策进行了调整,需求更趋保守。随着疫情得到有效控制,企业对写字楼的需求有望得到一定程度的恢复。
尽管受疫情影响,上海写字楼市场租金水平保持稳定,但全市甲级写字楼平均租金水平仍低于市场平均水平。主要原因是部分甲级写字楼业主采取了租金优惠措施,一定程度上提升了写字楼出租率。
第一季度上海全市甲级写字楼平均租金为每平方米每天28.81元,环比下降0.2%,同比下降4.2%;全市平均空置率为13.3%,环比上升0.1个百分点;全市甲级写字楼租金收入环比下降2.9%。

五、上海甲级写字楼市场的发展趋势:市场韧性进一步增强

第一,随着政策持续加码,国内疫情逐步得到控制,企业经营情况得到改善,商务活动逐步恢复,预计将会有更多的企业在上海投资兴业。
第二,随着经济发展进入新阶段,产业结构调整不断深化,将吸引更多优质项目入市。从行业来看,高端制造业、现代服务业、金融服务业等行业将是2023年甲级写字楼市场的主要需求来源。
第三,随着上海国际金融中心建设不断推进和金融市场国际化程度的不断提升,将吸引更多的外资金融机构、国际投行、财富管理公司等企业落户上海。
第四,随着经济发展进入新阶段、新格局的形成和发展,金融行业对于专业服务的需求将持续增加。
第五,随着政府大力推动数字经济发展、数字技术创新和应用以及产业数字化转型升级步伐加快,数字经济将成为未来经济增长的重要引擎和推动力量。
第六,上海是国内大循环的中心节点和国内国际双循环的战略链接。

六、预计2023年上海甲级写字楼空置率上升至19.7%左右,市场供需两旺局面或将有所改善

2023年,上海将迎来首个供应高峰,预计全年新增供应约为480万平方米,其中,徐汇、黄浦、杨浦三区预计会有超百万平方米的项目入市,将为市场带来大量新增需求。预计2023年全市甲级写字楼空置率将上升至19.7%左右。需求端来看,随着疫情得到有效控制,经济活动恢复正常,预计将有更多企业入驻。供应端来看,徐汇滨江将迎来首个甲级写字楼项目的入市,该项目体量达28万平方米左右。另外,黄浦也将有超14万平方米的新项目入市。
总体来看,2023年上海甲级写字楼市场将面临更多的挑战和机遇。预计全年新增供应超500万平方米,市场供需两旺局面或将有所改善。

七、2023年上海甲级写字楼市场租金水平继续维持在合理区间,租金收入环比下降2.9%

租金收入方面,2023年第一季度上海甲级写字楼市场整体租金收入为12.7亿元,环比下降2.9%。从区域来看,浦东和闵行是租金收入下降的主要区域,分别下降3.5%和2.4%。浦东租赁需求不振是主要原因,而闵行则受疫情影响较大,经济下行压力大。而从租金水平来看,上海甲级写字楼市场平均租金水平为每平方米每天28.81元,与2021年同期相比持平。与2021年相比,上海甲级写字楼市场租金水平有所降低,主要原因是去年全年上海甲级写字楼市场新增供应面积达到153万平方米,超过了2019年和2020年同期的供应量。在此背景下,业主方为了平衡成本与收益的关系,纷纷调低租金来吸引更多客户。

八、未来三年上海甲级写字楼市场预计将迎来近150万平方米的新增供应

其中,优质甲级写字楼新增供应占比达到75.7%。2023年上海将迎来多个千万级以上体量的大型项目入市,包括仁恒置地以240万平方米的新增体量摘得上海黄浦滨江地块,中国金茂以240万平方米的新增体量摘得临港新城地块,将为上海写字楼市场带来近180万平方米的新增供应。此外,包括中国建研院、恒隆集团、绿地集团、融创中国等多个大型企业都有多个项目将在上海落地。
预计未来三年上海甲级写字楼市场将迎来近150万平方米的新增供应,而在此背景下,上海甲级写字楼市场租金水平也将保持平稳发展态势。

九、2023年上海甲级写字楼租金收入预计将持续恢复,达259.2亿元左右

根据2022年上海甲级写字楼市场整体表现,结合上海发展现状和经济趋势,预计2023年上海甲级写字楼租金收入将持续恢复,达到259.2亿元左右。其中,第一季度为2022年全年租金收入的低点,预计全年租金收入为213.9亿元左右;第二季度租金收入环比增长0.8%至252.0亿元;第三季度将迎来市场供应高峰期,租金水平将显著回落。2023年上海甲级写字楼市场预计将呈现以下特点:
第一,2023年上海甲级写字楼市场整体需求逐步回升。
一方面,受疫情影响的办公需求逐步恢复,另一方面,上海加大引进外资力度、举办国际会展活动、优化营商环境等政策的出台为外资企业发展带来新的机遇。
一方面,随着经济复苏以及政策利好的影响,企业扩张的意愿增强;另一方面,大量新项目入市推动租赁需求增长。
其中第三季度为供应高峰,预计将有约110万平方米写字楼项目集中入市;第四季度预计将有约160万平方米新增供应。

十、预计2023年上海甲级写字楼空置率将上升至17.9%左右,新经济企业仍是主导力量

2022年第一季度上海甲级写字楼空置率为13.3%,较上季度上升0.1个百分点,空置率上升主要受疫情影响。从项目来看,一方面,一些原有写字楼业主由于受到疫情影响,其升级改造需求未能得到满足。另一方面,部分新经济企业受政策影响,面临办公空间紧张问题。上海出台政策支持科技创新发展,部分科技企业也将办公空间需求转向浦东、虹桥、张江等地的高品质项目。
从空置分布来看,前三个季度空置主要集中在徐汇滨江、静安滨江、杨浦滨江等地。从需求结构来看,受疫情影响,实体企业办公需求仍然受到一定影响,其中互联网和金融企业表现出较强的韧性。

十一、2023年上海甲级写字楼市场空置率将继续上升,但市场需求有望进一步复苏

2022年,上海甲级写字楼市场迎来两大新项目的入市,即黄浦滨江的嘉里中心和静安西岸中心,两个项目都是以新能源、数字经济为主题的甲级写字楼。2023年,这两个新项目将迎来约35万平方米的新增供应。加上之前已经入市的项目,上海甲级写字楼市场将有超过60万平方米的新增供应。截至2022年底,全市甲级写字楼存量达到719.6万平方米,其中空置率最高的黄浦滨江达到17.6%,静安西岸中心则达到20.9%。
2023年上海将迎来三大项目入市,分别是嘉里中心、陆家嘴中央商务区以及静安西岸中心。黄浦滨江即将迎来大型企业总部及外资企业入驻的机遇;静安西岸中心将会承接陆家嘴金融城、虹桥商务区的部分功能;而陆家嘴中央商务区将会承接杨浦滨江和黄浦滨江的部分功能。

十二、2022年上海甲级写字楼平均租金为每平方米每天28.81元,同比下降3.4%

虽然整体空置率环比上升,但由于更多优质项目的入市,市场需求逐步回升,同时疫情导致的经济下行压力仍然存在,上海甲级写字楼市场保持稳健。
一方面由于更多的优质项目入市,市场需求逐步回升;另一方面,上海疫情防控政策不断优化,生产生活秩序稳步恢复,企业经营情况好转,对写字楼的租赁需求有所提升。
在2022年末,上海共有5个项目竣工入市,其中1个位于浦东金桥 CBD (原陆家嘴国际金融贸易中心)。预计2023年共有约160万平方米新项目入市。这些新项目的入市将为市场带来更多的租赁需求。其中有超过110万平方米的租赁需求来自于外高桥和张江科学城等地。

十三、2022年上海甲级写字楼空置率上升至13.3%,同比上升0.1个百分点。

上海甲级写字楼空置率较高,一方面,疫情下,企业业务经营承压,且疫情的反复仍会对企业扩张造成一定影响;另一方面,部分业主受租金压力影响,主动调低租金。上海甲级写字楼空置率较高的主要原因有两点:一是疫情反复下企业业务经营承压。2022年上半年上海经历了多轮疫情的反复,企业经营受到一定影响;二是部分业主受租金压力影响主动调低租金。
在经济持续下行的大背景下,市场空置率或将持续走高。虽然部分业主调低了租金,但整体需求仍相对不足。为缓解市场压力,未来三年上海将有超过40万平方米新增供应入市。同时随着更多优质项目的入市,市场供需矛盾有望得到一定程度缓解。

十四、2022年第一季度,全市共有9个项目竣工交付。

本季度,全市共有9个项目竣工交付,其中,位于虹桥商务区的世茂大厦是本季度竣工交付的唯一项目。据悉,世茂大厦将作为上海中央商务区第一高楼,助力上海国际金融中心建设。
据戴德梁行统计,本季度共有5个项目竣工交付。其中,位于徐汇滨江的招商东湾国际广场是本季度唯一竣工交付的项目。据悉,该项目将作为徐汇滨江的第一高楼,为徐汇滨江提供新的办公空间。
本季度竣工交付的项目中,除世茂大厦外,还有前滩国际商务区、外高桥保税区、北外滩国际航运服务中心等其他办公物业竣工交付。此外,还有位于长宁区和普陀区的2个写字楼项目竣工交付。其中,位于长宁区虹桥商务区的嘉里中心是本季度唯一竣工交付的甲级写字楼项目。

十五、2023年第一季度,全市共新增优质办公空间15.4万平方米,供应主要集中在嘉定区和普陀区。

展望未来,上海将积极推进国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心建设,加快推动产业转型升级和经济结构调整,不断增强经济发展的内生动力。但由于疫情的持续影响以及国际经济环境的不确定性,预计未来一段时间上海甲级写字楼市场将维持供需平衡的状态。
此外,从长远来看,随着上海加快建设国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心,对商务配套的需求将持续增加。因此,预计上海甲级写字楼市场需求将保持增长态势,租金水平将有所回升。
其中,静安、普陀和黄浦等区预计新增供应占比达70%以上。

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编辑者: wyl