空置率持续承压 | 1月商办与办公空间发展报告

 空置率持续承压 | 1月商办与办公空间发展报告

随着上海经济形势持续好转，1月全市商务活动指数回升至55.5%，市场整体呈现缓慢回暖态势。经济影响下，企业对市场前景持谨慎乐观态度，写字楼、商业、酒店等传统需求来源依然坚挺，而新兴行业和共享办公企业对市场信心仍不足够。 2019年12月以来，上海整体写字楼空置率持续攀升至历史新高，叠加经济影响，整体空置率仍维持高位。受政策鼓励支持下，产业园区、总部企业及创业公司需求有所回升。但由于经济的不确定性，企业在租赁时也更为谨慎。 写字楼市场方面，2024年上海办公楼市场新增供应规模继续扩大，预计新增供应约120万平方米。由于经济影响导致需求推迟到1月释放，预计未来一段时间内办公楼市场仍将持续处于供大于求的状态。 商业市场方面，随着经济防控形势好转、复工复产有序推进以及多项促消费政策出台的带动下，商业地产市场复苏迹象明显。2024年1月上海零售商业市场整体活跃度提升至近3年来新高。 1月上海零售商业平均租金环比上涨5.9%；日均客流量环比上涨9.7%；客流量及客流量同比分别增长12.1%和29.5%。但受经济影响，餐饮、便利店等传统零售业遭受较大冲击；共享办公企业也未能幸免。

一、写字楼

1月，上海甲级写字楼市场新增供应约为8.7万平方米，其中超甲级写字楼供应量为3.1万平方米，占总供应量的38%，环比下降14%；甲级写字楼净吸纳量为4.7万平方米，环比下降14%。
整体租金方面，1月上海甲级写字楼平均租金为每月每平方米185.7元，环比上涨0.2%；平均租金同比上涨0.9%。
受经济影响，目前部分企业员工暂未返回工作岗位，预计企业复工后在短期内对写字楼市场需求将造成一定程度的影响。
与此同时，预计2024年上海甲级写字楼市场仍将有大量新增供应入市。另外，随着“双创”热潮兴起以及产业园区、总部企业需求逐步增加，上海甲级写字楼市场未来租金和空置率仍将保持上升趋势。

二、商业

2024年1月，上海零售商业市场活跃度明显提升，商场、购物中心及独立百货商场平均客流量分别同比增长12.1%、29.5%和22.3%。
在此之前，受宏观经济下行、商业地产开发放缓影响，上海购物中心市场空置率持续攀升。据高力国际统计，2024年上海预计将有约60万平方米的新增商业空间入市。其中，在2019年末已竣工的项目中，有约23万平方米将于2024年入市。受经济影响，2024年全年新增供应规模将较2019年明显减少。
但传统零售业受经济影响较大，其租金收入以及客流收入均出现明显下降。

三、办公空间

1月上海甲级办公楼市场迎来年内首个入市项目。在经济的影响下，市场需求受到抑制，新增供应较少。目前，市场空置率依然较高，达到了19.4%。
受经济影响，共享办公企业的入驻人数在1月出现了一定幅度的下降。不过，在政策的扶持下，共享办公行业在1月也迎来了新一轮发展。尽管经济对共享办公市场产生了一定的冲击，但共享办公企业依然保持积极乐观的态度，对未来市场仍有较高期待。
2024年2月，上海甲级办公楼市场新增供应约4.9万平方米。预计2024年全年将有约86万平方米新增供应入市，较2019年全年新增供应增长了38%。
面对不断下滑的甲级办公楼租金水平和不断增加的新增供应量，多数企业将租赁成本压力转嫁至入驻业主身上。对于部分企业而言，选择短期租赁物业来规避风险也不失为一种选择。

四、共享办公

新冠经济对共享办公企业的影响程度远超预期，多个城市出现了共享办公企业“退租潮”，目前已有包括 WeWork、优客工场、小马智行等多家企业宣布停止服务。这一结果也体现了经济对共享办公行业的冲击，受此影响，一些小规模的共享办公企业退出市场或转而寻求联合办公。目前共享办公行业已经进入洗牌期，随着市场逐步恢复，将有更多企业退出市场。
根据世邦魏理仕研究，在过去几个月中，由于新型冠状病毒经济对中国的影响，上海、上海、广州和深圳等城市的部分行业租户推迟或取消了业务扩张计划。上海和上海两个城市在1月份的空置率较2019年12月增长了约0.4个百分点，预计到2024年底空置率将达到19%。
随着经济持续发酵，越来越多的企业和行业将会面临着一轮“洗牌”，共享办公市场也会在这一轮洗牌中逐渐回归理性。目前在上海市场上共享办公企业的数量已超过400家，随着经济逐步好转，共享办公行业将逐渐恢复正常。短期内，联合办公将继续面临较大的空置压力，同时在政策和市场环境等方面将获得更多支持。

五、商办市场价格指数

2024年1月，全市商办市场价格指数（均价）为109.74,环比上升4.31%。其中，写字楼价格指数环比上升7.52%，环比上升15.58%；商业价格指数环比上涨3.47%，环比上升4.29%；办公空间价格指数环比下降0.20%，同比下降8.65%。
2019年12月以来，受上海经济防控形势好转影响，全市商务活动指数回升至55.5%，商务活动氛围逐步恢复。
1月新增供应继续走高，叠加经济影响需求释放较为谨慎，市场租金继续下行。写字楼方面，写字楼市场租金环比下降2.06%至189.27元/平方米/月。
商业方面，受经济影响1月日均客流量同比下降21.4%至33.6万人次。其中商场平均客流量及客流量分别同比下降22.3%和20.4%。此外，部分商户出现闭店现象。

六、写字楼市场租赁需求分析

2024年1月，上海写字楼市场共有两个项目入市，分别是位于朝阳区的中国联通大厦及位于西城区的中国银行大厦，共计吸收办公楼面积约11.1万平方米。而2019年12月以来，写字楼市场已累计新增供应约120万平方米，占全年供应量的约65%。
同时，受经济影响，1月上海办公楼市场需求将有所延后释放。具体来看，产业园区及总部企业方面：产业园区新增租赁需求主要集中在朝阳区和通州区，其中朝阳区新增需求占比达到40%以上。总部企业方面：总部企业主要集中在海淀区，其中互联网相关行业占据了大量的新增需求。而金融行业由于其对资金的高要求，导致其租赁需求相对较少。但值得注意的是，产业园区及总部企业的扩张速度均远高于其他类型的办公物业。

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