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2024年上半年上海零售商业地产市场租金分析与发展前景趋势展望

佑佑商服 2024-03-30 13:41

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上海2019年12月12日电/美通社/--在国内零售市场持续调整的背景下，上海零售商业地产市场受租金整体增长放缓、购物中心空置率高企以及零售品牌首店纷纷出走等影响，租金回报率较去年同期有不同程度的下降。根据仲量联行的数据显示，截至2020年9月底，上海平均租金为每月每平方米人民币170.13元，较去年同期上涨1.6%。仲量联行华东区研究部总监陈静表示：“2020年以来，疫情影响下市场整体表现与预期存在差异，其中购物中心空置率持续上升；但租金回报率却保持平稳增长态势。据我们观察，新开业的购物中心中有接近30%的项目在开业时对租金有所期待，但由于疫情导致的市场不稳定，这部分期待成为空置率上升的重要因素之一。预计未来两年内将有约150万平方米新供应进入上海零售商业地产市场。” 陈静补充道：“就上海零售商业地产市场而言，疫情影响下的零售业态受冲击较大。虽然整体租金表现仍然平稳增长，但租金回报率已呈现出下降态势。不过，部分商场租金仍维持坚挺。此外，部分城市副中心的租金上涨趋势也对整个市场产生影响。但随着未来两年内更多新项目入市，上海整体商业市场租金将保持相对平稳。”

2024年上半年上海零售商业地产市场租金分析与发展前景趋势展望

一、租金：租金略有下降

受疫情影响，整体市场租金在2020年上半年呈现下降趋势，且租金跌幅较大。至第三季度末，全市租金水平为每月每平方米164.67元。
其中，浦东新区租金水平最低，为每月每平方米112.00元。浦东新区整体租金水平有所下降的原因主要有两方面：一方面是由于近期市场上新开业项目较多，导致租金压力增加；另一方面是由于部分老商场运营效果欠佳，租户对市场前景不看好。
静安区和黄浦区租金水平相对较高，主要是因为这两个区域的项目体量大、品牌齐全，且均位于核心商圈内，其租金水平也均高于其他区域。这主要是因为这两个区域内优质的零售项目较多。

二、业态：零售、餐饮依旧受青睐

在消费市场持续低迷的情况下，零售业态仍是受影响最大的业态，而餐饮业态相对较好。根据仲量联行数据显示，截至2020年9月底，上海零售商业地产中餐饮及休闲娱乐业态占比超过了45%。这些业态在疫情期间仍获得了不错的市场表现。
“一方面是受到消费者对餐饮和休闲娱乐的需求增加影响，另一方面是由于疫情导致消费者对消费体验的要求提高，因此部分项目开始引入更多体验式业态。此外，上海零售商业地产市场仍有大量优质品牌资源有待释放，例如2020年下半年即将开业的几个购物中心品牌。随着市场需求的进一步释放，这些项目将成为上海零售商业地产市场新的供应来源。”陈静表示。

三、首店：国际品牌引领潮流，本土品牌表现亮眼

由于疫情期间需求萎缩，国际品牌在上海市场的开店计划有所调整，且部分国际品牌与本土品牌的首店表现存在明显差异。

四、行业趋势：上海购物中心将呈现差异化发展

在疫情的影响下，预计未来购物中心市场将呈现出两大趋势：一是品牌组合将更加注重差异化发展，更多引入新品牌和新概念；二是零售品牌在不同城市之间的布局将更为均衡，更加关注不同城市之间的竞争差异，以此提升整体商业水平。
陈静表示：“疫情对上海零售市场产生了深远的影响，但同时也催生了更多的创新与改变。随着购物中心行业在运营模式和经营理念上的不断变革与创新，我们相信未来上海零售市场将呈现出更多的精彩。”

五、未来展望：疫情影响将持续，市场前景难料

在疫情影响下，虽然上海零售市场总体租金表现相对平稳，但空置率持续攀升；而租金回报率则呈现出下降态势。与此同时，由于疫情影响仍在持续，预计未来一年内市场仍将保持较高空置率，租金回报率将有所下降。
由于疫情影响仍将持续，我们预计上海整体零售市场的租金回报率将呈现下降态势。”

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编辑者： wyl