上海商铺租赁市场分析与未来趋势：机遇与挑战

"上海商铺租赁市场分析与未来趋势：机遇与挑战

2019年8月18日，由《商铺投资》杂志社主办的“2019中国商铺投资高峰论坛”在上海隆重召开。本次论坛的主题是“商铺租赁市场分析与未来趋势：机遇与挑战”，来自上海商业地产行业的权威人士和专家学者就“商铺租赁市场分析与未来趋势”这一主题，发表了精彩的演讲和分享。 上海商业地产行业协会会长陈少峰先生，上海市商业地产行业协会秘书长郭海平先生，上海商业地产行业协会副秘书长姚林辉先生，上海市商业地产行业协会秘书长郭海平先生，上海商地控股集团有限公司副总裁黄新荣先生，上海商地控股集团有限公司副总裁刘宏军先生，上海市商业地产行业协会副秘书长姚林辉先生，上海商地控股集团有限公司副总裁黄新荣先生出席本次论坛并发表了精彩的演讲。 在论坛上，郭海平会长发表了以《商铺投资与商铺租赁》为主题的演讲。他表示，近年来我国商铺租金上涨趋势明显，未来市场中也会有更多优质的商铺可供选择。同时在互联网时代下，购物中心正在转型为综合型体验式消费空间。而这种转变将给商铺租赁带来新的机遇与挑战。

一、商铺租赁市场情况

1、商铺租赁市场由商业地产企业主导，商铺租赁市场是一个专业化程度高的市场，而非一个单纯的中介服务市场。商业地产企业所提供的服务更多是为客户提供从选址、设计、招商、运营等全过程服务，而中介服务则侧重于提供交易信息、推介租赁、代办手续等一系列服务。
2、商铺租赁市场主要由商铺租金收益率和商铺租金回报率构成。其中，商铺租金收益率是商业地产企业在商铺租赁过程中的核心竞争力。根据商业地产行业协会统计数据，我国商业地产平均租金收益率仅为0.35%，而世界其他国家和地区商业地产平均租金收益率均在3%以上。由于我国商铺租金收益率普遍较低，因此在我国商铺市场中仍存在较多优质的商业物业可供选择。
3、虽然近年来我国商铺租金水平总体呈上涨趋势，但在不同的区域和不同的业态类型上，不同区域和不同业态类型的租金水平呈现出较为明显的差异。从整体上看，我国商业地产市场中优质的商业物业资源仍较为稀缺。对于住宅类物业来说，由于住宅地产受到国家调控政策影响较大，而商铺租赁市场则相对稳定。
4、在我国商业地产市场中，因住宅市场和商业地产市场所处的发展阶段不同，以及两种物业本身属性和经营模式上存在着较大差异，因此两者之间所呈现出来的商业地产市场特征也会有所不同。当前我国商铺租金水平总体上仍处于相对低位。以上海为例，目前上海整体平均租金水平在500-600元/平方米/月之间。而据统计，2019年上半年上海市社会消费品零售总额为5244亿元人民币，其中餐饮收入同比下降5.3%。由此可见，国内居民消费意愿总体较弱，直接导致了商铺租赁需求大幅减少。

二、租金上涨

我国商铺租金水平在近年不断上涨，主要原因包括以下几个方面：
1、我国商铺数量持续增加，但市场规模仍然较小，在供求关系中处于被动地位。据统计，截至2018年底我国城镇人口约8.7亿人，但仅有各类商铺数量约220万个。而发达国家平均水平为310万个。我国商铺数量的快速增长很大程度上是因为电商行业的发展导致大量店铺空置，而目前电商行业正处于快速发展阶段，导致商铺空置率较高。据统计，在2015年至2018年间，我国商铺空置率从约10%增长至约20%，其中一线城市商铺空置率达到30%以上。
2、受政策影响较大。自2018年以来，我国的宏观经济形势持续恶化。在此背景下，各地政府纷纷出台政策进行调控和引导。同时在全国范围内进行的房地产市场调控也进一步压缩了商业地产的生存空间。
3、供给侧改革造成商铺供应结构发生变化。由于住宅市场过热，导致大量开发商将目光转向商铺市场，同时大量的中小开发商进入商业地产领域，由于缺乏经验、资金不足等原因，导致在开发过程中出现大量空置商铺。
4、商铺销售价格过高导致租金上涨。由于商业地产价格水平不断上涨，商业地产开发商开始将目光转向商铺销售上。在高房价的压力下，开发商也不得不将重心转移到商业地产领域中来。
5、电商的冲击使得实体店客流减少，租金水平降低。近年来电商行业的迅速发展对实体店的冲击不可谓不大。由于实体商铺租金成本较高，在电商行业的冲击下实体店客流减少导致租金水平降低成为了普遍现象。
6、住宅市场对商业地产需求不足导致商铺空置率高企。由于近年来我国房价持续上涨，同时大量中小开发商进入商业地产领域导致住宅市场对商业地产的需求不足。这使得大量商铺空置率升高、租金水平降低成为了普遍现象。
7、互联网行业带动实体店铺盈利模式发生变化。

三、商铺投资机会

上海商业地产行业协会副秘书长姚林辉先生以《商铺投资的机会》为主题进行了演讲。他表示，过去二十年来，我国商铺租金年涨幅达28%，在未来的二十年中，商铺租金还会继续上涨，而商铺的租金价格也将会持续走高。
上海商地控股集团有限公司副总裁黄新荣先生以《新零售时代下的商业机会》为主题进行了演讲。他表示，目前互联网对传统零售行业的冲击非常大，未来新零售将是未来发展的趋势。而互联网与新零售相结合就形成了新零售时代，这将为商业带来更多机会。
黄新荣先生认为，互联网和新零售结合的过程中产生了很多新的业态。未来商业会发生很大的变化，其中最重要的变化是线上线下融合。
他表示，购物中心将在互联网时代下迎来转型，这主要体现在两个方面：
首先是购物中心将向综合型体验式消费空间转变。未来的购物中心将成为集零售、休闲、餐饮、娱乐等多种功能于一体的综合型体验式消费空间。
其次是线上线下融合。未来购物中心将会与移动互联网紧密结合，形成线上线下一体化融合发展模式。
在新零售时代下，购物中心不仅需要满足消费者消费需求，还需要给消费者带来更多便利和消费体验。未来购物中心将会是智慧化、多元化、人性化、科技化的购物空间。在这些新变化中，消费者需要更多购物中心提供更加优质的服务。

四、商铺租赁注意事项

1、对承租人而言，在签订租赁合同之前一定要仔细阅读并理解合同内容，以避免产生不必要的麻烦和纠纷。
2、对于承租人而言，要明确自己的经营范围，以免与实际情况不符；同时，要与出租人明确约定好租赁期限、租金支付方式等事项。
3、在签订合同时，如果是以转租形式出租房屋，一定要事先征得原出租人的同意；如果是以直接承租形式出租房屋，一定要事先征得房屋所有人的同意。
4、在签订租赁合同时，如对承租人的营业时间有特殊要求，应在合同中予以明确约定。
5、如承租房屋用于经营性用途，承租人不得将房屋转租。如果一定要将房屋转租，必须经出租人书面同意。同时要明确约定在租赁期间双方互相不享有任何权利。

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