2024年春上海办公室租赁情况小记

 2024年春上海办公室租赁情况小记

疫情以来，上海的写字楼市场表现一直很不错，这一次也不例外。据世邦魏理仕的数据，今年第一季度，上海甲级写字楼市场的空置率为9.4%，较2019年第一季度下降了1.7个百分点。世邦魏理仕华东区董事总经理及办公楼租赁主管叶继德表示：“疫情前的两年，上海甲级写字楼空置率一直维持在较低水平。不过今年第一季度，上海甲级写字楼市场的空置率又有所下降。这是因为，一方面，由于疫情影响，很多企业不得不将办公地点搬至线上，以避免因线下空间而受到的限制。另一方面，由于市场上新的租户需求不断增长，业主也不得不提供更多优惠来吸引租户。从写字楼市场发展的角度看，未来这一趋势仍将持续。”

1.优质的甲级写字楼市场

世邦魏理仕华东区办公楼租赁主管叶继德表示：“在未来几年，上海将有大量新增办公空间投入使用。目前，上海甲级写字楼市场的空置率为10.4%，而2018年这一数字为9.8%。因此，随着更多新增办公空间的投入使用，未来几年上海甲级写字楼市场的空置率将进一步下降。”
在接下来的几年里，上海甲级写字楼市场将迎来一批新项目的入市。这些项目主要来自金融、科技、咨询、保险等行业。叶继德认为：“由于这些新项目的入市，上海甲级写字楼市场将出现供应增加的情况。此外，由于需求减少，未来几年上海甲级写字楼市场将面临较为激烈的竞争。不过，在激烈竞争的情况下，上海甲级写字楼市场仍有望保持稳定增长。”

2.金融行业需求

自2020年开始，上海金融业快速发展，金融行业的租赁需求也相应增加。其中，证券公司的租赁需求最大，其次是商业银行、保险公司和期货公司等。
叶继德表示：“疫情加速了金融行业数字化转型，很多企业开始在线上提供服务。我们观察到，随着客户需求的增加，很多金融企业都开始在线下增设网点以满足客户需求。”
此外，越来越多的金融机构开始尝试新的办公空间形式。
一些金融机构也开始尝试在线上提供更多的服务，如数字货币交易平台和在线证券平台等。
叶继德表示：“这些新的办公空间形式为企业提供了更多灵活、可定制化的选择，不仅方便了客户，也减少了对传统办公室租赁空间的需求。”

3.上海商业办公空间的扩张

目前上海甲级写字楼市场的平均空置率为10%左右，相比疫情前的水平略有上升。在新的经济环境下，预计未来上海甲级写字楼市场的空置率仍将保持在高位。
然而，世邦魏理仕预计，上海甲级写字楼市场未来将迎来更多优质写字楼项目入市。世邦魏理仕华东区办公楼租赁主管陈丽英表示：“尽管目前上海甲级写字楼市场的空置率有所上升，但在疫情之前，上海甲级写字楼市场就已经开始出现较为强劲的需求增长。例如，我们预计，到2023年底，上海甲级写字楼市场将有多个新项目入市。因此，未来一年，我们预计上海甲级写字楼市场的空置率将继续上升。”
陈丽英表示：“目前来看，上海甲级写字楼市场已经开始出现较大的需求增长。不过从未来三年到五年的角度来看，随着更多优质项目陆续入市，未来一年上海甲级写字楼市场的空置率将会继续上升。”

4.对共享办公的需求

由于疫情，不少企业开始考虑将原有的线下办公室搬至线上，以降低线下办公带来的不便。与此同时，传统办公楼租赁模式所带来的局限性也逐渐凸显，越来越多的企业开始寻求灵活、高效的办公空间。在这样的背景下，共享办公模式迅速崛起。
叶继德指出：“疫情期间，不少企业选择共享办公，这也在一定程度上解释了为什么今年第一季度上海甲级写字楼市场整体空置率下降。”
目前，上海共有三个共享办公项目入市：位于长宁区虹桥商务区的泊寓·创空间、位于静安区的 WeWork上海中心、位于浦东新区的 WeWork浦东中心。叶继德表示：“其中，泊寓·创空间和 WeWork上海中心均于今年第一季度入市，为市场提供了近4万个办公单元。考虑到疫情对实体办公室租赁造成了较大冲击，这两个共享办公项目的入市有望为市场提供更多灵活办公空间。”

5.企业总部需求

受疫情影响，很多企业纷纷将总部迁移至线上，以减少线下办公对其运营的影响。但与此同时，企业的总部需求仍然存在。
叶继德表示：“不少企业在疫情后将总部迁至上海，并将业务重心转移至中国内地。这一趋势在2022年第一季度尤为明显。此外，预计到2024年底，上海甲级写字楼的空置率将进一步上升至13.8%，其中约40%的空置面积将由金融行业租赁占用。”
“不过，从长远来看，上海甲级写字楼的平均租金仍将保持稳定或略有上涨。这主要是因为上海甲级写字楼市场仍在持续扩张中，市场供应有限且租金水平较低。

6.对联合办公空间的需求

上海联合办公市场的发展，得益于政策上对联合办公行业的大力支持。2019年8月，上海市发布了《关于本市促进科技与金融结合加快科技创新的若干政策措施》，其中提出要“支持创业投资企业发展，鼓励创业投资基金加大对科技型中小企业的投资力度”。
而在这之前，上海也出台了一系列鼓励和支持创业的政策：
1.2016年9月，上海市政府出台《关于加快发展创业投资促进创业创新的实施意见》，提出将从2015年起用三年时间，在全市范围内培育50家左右规模较大、核心竞争力较强、对上海产业转型升级具有重要推动作用的国家级创业投资企业。
2.2017年5月，上海市出台《关于进一步加快科技金融创新发展的若干意见》，提出要将科技金融作为上海国际金融中心建设和产业转型升级的重要支撑。同时，加大对科技金融创新的支持力度。

7.空置率和租金

今年第一季度，上海甲级写字楼平均租金为每月每平方米196.00元。世邦魏理仕华东区办公楼租赁主管朱斌表示：“上海甲级写字楼市场的租金水平保持稳定，与疫情前的水平持平，但租金水平仍低于疫情前的水平。这一现象反映出租户对上海甲级写字楼市场的未来发展持谨慎乐观态度，这一点与广州市场十分相似。目前，上海甲级写字楼市场仍有很多潜在项目等待入市，租金水平也仍将低于疫情前的水平。”
与此同时，由于租户对上海甲级写字楼市场的未来发展持乐观态度，预计上海甲级写字楼市场将有更多优质项目入市。此外，随着更多企业开始搬迁至线上办公地点，上海甲级写字楼市场也将有更多优质项目可供选择。”

佑佑商服