商业活动进一步活跃上海写字楼、零售物业市场不同

 商业活动进一步活跃上海写字楼、零售物业市场不同

受新冠肺炎疫情影响，2024年一季度上海商业地产市场整体表现相对平稳，商业活动有所减少，但零售物业市场却因疫情得到有效控制而持续活跃，办公楼市场受经济形势影响继续承压。上海办公楼市场中，甲级写字楼受到需求收缩的冲击最为明显，二季度租金大幅下跌至每月每平方米人民币172.69元。疫情使企业对办公环境提出了更高的要求，进一步推动了企业加速升级和改造办公空间。在零售物业市场中，疫情对线下消费活动造成一定冲击，但由于线上零售业务发展迅猛，使得线上零售受到的影响较小。此外，新冠肺炎疫情加速了互联网线上购物的普及化，电商在2024年一季度实现强劲增长。

一、商业活动逐步恢复

2024年一季度，上海商业地产市场整体表现相对平稳，并无出现明显波动。受疫情影响，一季度上海零售物业市场共录得四个项目入市，分别为：陆家嘴环贸 IAPM、上海广场、虹口东大名路和武宁路的尚嘉中心。其中，位于陆家嘴商圈的陆家嘴环贸 IAPM自今年1月底开始陆续有租户入驻，为本季度市场带来约11.5万平方米新增办公面积。由于疫情期间零售餐饮类租户受影响较大，而部分零售餐饮品牌在疫情后加快了进驻商场的步伐。截至3月底，陆家嘴环贸 IAPM在疫情期间实现了品牌调整和租户入驻的双提升，总入驻率约为75%。
上海广场位于上海市黄浦区中山东二路200号，于2019年11月底完成改造并开业。项目首层为精品超市和餐饮品牌，二层为时尚精品和文化娱乐品牌。因疫情影响，消费者购物方式改变，原计划在商场内举办的各类大型活动全部延期或取消。
一季度上海广场空置率一度高达18.2%。在商户主动调改和政府鼓励下，上海广场于3月中旬起陆续引入餐饮品牌及其他非零售类品牌，项目首层品牌调整为以餐饮为主的综合性零售业态；二层为知名服饰品牌旗舰店和品牌形象店；三层为潮流品牌集合店。同时，位于静安区的老佛爷百货也于3月底完成改造升级并开业。
虹口东大名路和武宁路的尚嘉中心同样位于虹口商圈内，于2019年12月底正式开业。由于受疫情影响，2024年一季度市场表现相对平淡，仅录得一家新租户的入驻。考虑到该项目整体定位为高端商业项目，且紧邻浦东新区、毗邻虹桥交通枢纽、区位优势明显的特点，未来市场仍存在较大的增长空间。
位于徐汇区的中福会广场位于上海徐家汇商圈内，是徐家汇商圈内唯一一座甲级写字楼。
二季度中福会广场整体空置率小幅上升至10.8%。
位于普陀区的新世界城于2024年一季度新开一家商场租户——美罗城。该项目定位为时尚潮流零售市场，主打国际一线品牌和国内首店品牌。由于疫情影响下消费者购物方式发生改变以及线下实体商业运营困难等原因，该项目在本季度的业绩表现不佳。截至2024年3月底，该项目空置率上升至10.7%；租金环比下跌0.7%至每月每平方米人民币32.8元；净吸纳量为1,771平方米；平均租金环比下跌0.6%至每月每平方米人民币25.5元；空置率环比上升0.2个百分点至11.8%。

二、办公楼市场表现不佳，租赁需求持续萎缩

2024年一季度，上海甲级写字楼市场空置率环比上升2.9个百分点至30.4%。上海办公楼市场总存量达397万平方米，其中甲级写字楼总存量为161万平方米。截至一季度末，甲级写字楼空置率为30.3%，较上季度增加0.2个百分点。
受疫情影响，上海办公楼市场需求受到较大冲击，一季度全市整体租赁成交面积同比下降70.1%。在疫情的影响下，大部分企业开始尝试在线办公、远程会议等方式来减少人员聚集与接触，同时企业也开始寻求更具灵活性的办公空间以应对疫情期间的需求变化。
2024年一季度上海办公楼租金环比下降2.8%至每月每平方米172.69元，同比下降5.7%。租金下降的主要原因是需求收缩所致。由于经济形势承压和企业利润承压，企业缩减办公面积降低了对办公空间的需求。

1、各大行业租赁需求减少

2024年一季度，上海甲级写字楼租赁成交面积为40.7万平方米，环比减少70.1%，同比减少65.6%。从行业上来看，金融、保险和专业服务行业是写字楼租赁需求的主要来源。其中，金融类需求占比较大，达到了30%以上。由于2024年一季度疫情冲击及企业盈利承压，各大银行缩减了对中小企业的信贷支持力度，而针对优质大客户的信贷支持政策则更加宽松。因此，金融类企业对于办公空间的需求比其他行业更为迫切。
专业服务行业方面，由于受疫情影响，大量企业推迟复工复产和经营活动。在此背景下，不少专业服务公司采取线上办公等措施减少人员聚集与接触，以避免人员聚集带来的风险。

2、头部企业积极布局新业态

在疫情的冲击下，许多企业开始积极寻找新的办公空间以应对未来可能出现的租赁需求下降。头部企业在上海的办公楼市场上表现积极，如阿里巴巴集团以155.5亿元人民币收购了位于上海杨浦区国权北路、国康路和国权东路的甲级写字楼，而腾讯公司则以180亿元人民币收购了位于静安区苏河湾中心的甲级写字楼，并将其改造为线上线下相结合的办公空间。同时，头部企业还积极布局新业态以应对市场需求变化。阿里巴巴宣布将在上海浦东新区设立一个100亿元规模的数字经济投资基金；腾讯则推出了线上教育品牌“腾讯课堂”，并与教育机构合作成立“企鹅辅导”；字节跳动则宣布未来三年在上海投资100亿元，用于新产品和新项目的研发。新业态的布局一方面可以满足企业未来对办公空间需求的变化，另一方面也可以帮助企业应对疫情带来的不利影响。

三、零售物业市场保持活跃，电商业务发展迅猛

零售物业市场总租金环比下跌0.8%，至每月每平方米人民币779.90元，同比下降2%。
从零售物业市场各个业态的表现来看，服饰、美妆、食品等传统消费业态受到的影响最大。但与2019年同期相比，服饰和美妆行业的租赁需求仍保持一定程度的增长。疫情期间，随着政府政策的不断加码，消费者对生活必需品的需求持续旺盛，生鲜、食品等品类的销售额较疫情前增长明显。

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