"探究上海商铺租金稳定背后的因素"
近日，由上海社会科学院、上海市经济体制改革研究会主办的“2017上海商业地产创新发展研讨会”在上海召开。会上，由上海市经济体制改革研究会和上海社会科学院房地产研究中心共同编制的《2017上海商业地产创新发展报告》（下称《报告》）正式发布。《报告》指出，上海商业地产租金市场整体表现平稳，但不同商圈、不同业态、不同购物中心租金水平存在一定差异。 对于这一现象，与会者认为，商铺租金是商业地产价值的重要组成部分，对于整个城市商业的发展具有重要作用。与住宅物业不同的是，商铺物业一般有较长的出租期，这意味着其租金水平具有一定的不确定性。但同时也应看到，商铺物业价值还体现在其稳定的租金回报上。在此基础上，有关部门应加快推进相关制度和政策创新，以使商铺租金市场能够保持健康发展。
一、商铺租金稳定的原因
同时，商铺物业自身所具有的独特价值，也使得其在市场中具有稳定的租金回报。这一特点决定了商铺租金的稳定性。
一是租金收入与其他收入相比具有一定优势。对于多数商业物业而言，其租金收入占营业收入比重较高，而对于住宅物业而言，其租金收入占营业收入比重相对较低。这也意味着，在商业物业市场中，商铺物业经营收益的稳定性更高。
二是商铺物业本身具有一定的价值。与住宅物业不同，商铺物业因其经营业态多样、经营面积较小等特点，使得其经营收益更稳定。这也是商铺租金相对稳定的重要原因。
三是在上海市场上，商铺租赁合同中普遍约定了较长的租期和租金支付方式（如按年、季或月支付）等内容。
二、稳定租金背后的原因：创新管理模式
《报告》指出，在当前政策环境下，商铺租金的稳定是可以预期的。通过对上海部分商圈的分析，上海商铺租金走势可以归纳为以下几个方面：一是商业地产整体发展态势较好。
二是商业地产区域分布相对均衡，呈现出由中心城区向郊区新城延伸的趋势。
三是不同商圈不同业态的租金水平存在一定差异，商圈内不同业态的商铺租金水平差异明显，餐饮类商铺租金水平最高。
商铺租金的稳定还与商业地产市场的发展创新息息相关。根据对上海商业地产市场发展态势的分析，与会者认为，近年来商业地产市场在运营模式上出现了以下创新：一是引入“统一招商、统一管理、统一经营”的“三个统一”管理模式；二是采取“租售并举、先租后售”的开发模式；三是采取“先售后租、售租结合”的运营模式；四是采取“自营为主、租赁为辅”的经营模式；五是创新商业地产金融服务。
三、商铺租金稳定需要进一步完善配套制度
一是加强商业地产投资主体培育，规范投资行为。
二是完善商业地产税收制度，减轻商业地产投资负担。
三是合理规划城市功能布局，增强商业地产发展的内生动力。
四是加快推进以人为核心的新型城镇化建设，促进人口与产业、就业、消费的协同发展。
五是建立健全多层次住房供应体系，满足不同层次人群住房需求。
编辑者： wyl
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