"政策支持下的上海商铺租赁市场展望"

"政策支持下的上海商铺租赁市场展望"

“上海商铺租赁市场将会迎来一个较好的发展态势。”上海商业地产界资深人士、上海华源地产顾问有限公司董事总经理兼商业地产部总监章惠芳在接受《中国经营报》记者采访时表示。 章惠芳认为，国家政策支持对商铺租赁市场的影响主要表现在两个方面：一是税费减免。国家对小规模纳税人减免增值税，为企业减轻了负担，有利于提升企业的发展活力。 二是租金补贴。由于商铺租赁成本相对较高，对于中小微企业来说，租金补贴将有效提升其抗风险能力。 “在商业地产方面，国家对房地产市场的调控政策主要包括三个方面：第一是租赁市场的调控政策，如增加租赁住房供给；第二是限购、限贷等房地产调控政策；第三是针对非居住用房地产的调控政策，如限售、限价等。”章惠芳说。 此外，国家还出台了一些支持性政策，如对新能源汽车购买、对新能源汽车使用给予补贴等。 “这些政策措施的出台表明了国家对新能源汽车行业发展的支持态度，将会在一定程度上降低消费者的购车成本和购车门槛。”章惠芳说。 据了解，今年以来，上海市政府先后出台了《上海市加快发展总部经济的实施意见》《关于促进本市商业服务业发展若干措施》等一系列促进商业服务业发展的政策文件，为商业地产行业的发展营造了良好的环境。

一是加强土地供应，稳定租赁市场。

为缓解租赁市场供求关系的失衡，稳定租赁市场，上海市政府近日出台了《关于本市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的实施意见》，提出通过试点来增加租赁住房的供给。
“从目前上海租赁市场的供需情况来看，主要存在两个方面的问题：一方面是由于供给不足导致的供求失衡；另一方面则是租赁价格偏高导致的需求不足。上海市政府推出增加租赁住房供给的政策，有助于缓解供求失衡问题。”章惠芳说。
“一方面，为了保障租赁市场稳定，政府在土地供应方面给予了政策支持。另一方面，在租赁价格方面，政府也将出台相关措施来缓解需求不足问题。”章惠芳说。
章惠芳告诉记者，当前上海人口流入量大、外来人口多，尤其是新兴产业和互联网企业不断集聚发展，这些都对上海的租赁市场提出了更高的要求。首先是根据规划指标要求，将集体建设用地规划为工业、仓储、教育、科研、医疗、商业等用途；其次是在集体建设用地上开发建设商品房，并以一定比例向本市户籍无房家庭或符合条件的新市民供应；最后是允许将集体建设用地使用权用于发展农村新产业、新业态和返乡创业，允许集体建设用地使用权通过出租、合作等方式流转。”章惠芳说。
据了解，截至目前，上海已经挂牌出让了6幅集体建设用地建设租赁住房试点地块，分别位于金山、松江、青浦和奉贤。此外，上海还将在符合规划和用途管制等前提下，允许农村集体经济组织自行开发运营集体资产用房或将闲置农房租赁给开展住房租赁业务的企业或机构运营。

二是扩大租赁住房供给，增加租赁住房需求。

对于商业地产，除了税收优惠、补贴等政策外，租赁市场的调控政策也将影响到商业地产的发展。章惠芳认为，由于国家对租赁住房有相应的调控政策，预计未来上海的租赁市场将会迎来一个较好的发展态势。
据了解，在税收方面，国家出台了一系列对租赁市场的支持政策，如：对于个人出租住房取得的所得减按3%征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的合同免征印花税；对个人出租住房月收入不超过3万元或3年内无交易记录的免征房产税等。
在租房补贴方面，国家也出台了一系列政策，如：对于符合条件的新市民、青年人等，可以申请入住人才租赁房；符合条件的公共租赁住房承租人可以按照规定申请家庭公共租赁住房；公租房在保障对象中增加了“在城镇稳定就业的外来务工人员”。
另外，国家还出台了一系列支持性政策，如：对个人出租房屋取得租金收入的，按规定免征增值税；对个人出租住房取得的所得减按10%征收个人所得税；对个人出租住房月收入不超过3万元、租房合同面积不超过70平方米的，免征契税等。
“在国家出台政策支持下，预计未来上海将会有更多企业将发展总部经济、吸引高端人才、增加租赁住房供给来增加租赁住房需求。”章惠芳说。

三是完善公共服务配套设施，提供优质租赁服务。

“为提升商铺租赁市场的服务质量，上海市政府及相关部门正在不断完善公共服务配套设施，提升商铺租赁市场的吸引力。”章惠芳说。
“今年上海市政府在优化营商环境、降低企业成本等方面出台了一系列举措，希望能够促进商铺租赁市场的健康发展。”章惠芳表示。
记者了解到，今年以来，上海市政府还进一步优化营商环境，推动更多公共服务向基层延伸，让更多企业和人才享受到政策红利。如通过“一网通办”平台优化升级营商环境，进一步减材料、减环节、减时间、减费用；优化不动产登记服务；优化商事登记服务等。
同时，上海市政府还发布了《上海市加快推进公共服务领域政府和社会资本合作（PPP）项目实施细则（试行）》，该细则中明确了 PPP项目的定义和实施要求；鼓励社会资本参与养老、托育等社会服务领域投资；支持社会资本参与医疗卫生领域 PPP项目的实施等。

四是加强风险管理，引导规范经营。

目前，上海的商铺租赁市场还存在着一些问题，如商铺租金过高、商户经营不规范等。
据了解，目前上海的商铺租金价格普遍在每平方米每天15元左右，而上海普通居民家庭一年的收入只有2万多元，这使得相当部分的居民不能承担如此高的租金水平。“如果商铺租金过高，就会对城市居民的消费能力产生一定的影响。”章惠芳说。
对此，章惠芳建议，有关部门应引导商铺经营者加强风险管理。对于商业经营主体来说，要加强市场分析研究，在市场需求发生变化时及时调整经营策略。同时，要进一步完善相关政策体系，引导中小微企业规范经营。“现在政府对于中小微企业有一些租金补贴政策，这有助于鼓励中小微企业规范经营。”
在章惠芳看来，商铺租赁市场还存在一些问题。
一是对商铺租赁市场缺乏全面系统的评估研究；二是行业整体规模较小；三是由于行业自身特点和外部环境变化导致行业发展面临很多挑战和风险。
“因此，政府应制定相关政策支持商铺租赁市场的健康发展。”章惠芳说。

五是创新金融服务，加大对企业的扶持力度。

“从上海商业地产的发展趋势来看，未来商业地产的竞争将会更加激烈。”章惠芳表示，上海商业地产企业之间的竞争已经从过去的产品竞争向综合实力的竞争转变。未来，商业地产企业需要进一步加强创新意识和研发能力，以满足市场需求，实现可持续发展。
“在未来，上海商业地产行业的发展将会呈现以下几个特点：一是市场集中度将会进一步提升。随着产业结构的不断调整优化，将会有更多的企业通过并购重组进入市场，从而提高市场集中度。
二是服务产业类企业将会继续受到关注。随着消费升级时代的到来，对服务类企业的需求将会进一步增长。
三是新商业模式、新业态将会不断涌现。未来，商业地产企业将更多地通过收购、兼并和合作来进行企业扩张和整合，以谋求更大发展空间。”章惠芳表示。

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