办公室租赁要把牢三个“门槛”

办公室租赁要把牢三个“门槛”

“办公空间租赁，是一个容易产生纠纷的领域。由于租赁合同具有较强的专业性，如果双方都不了解法律法规和相关规定，很容易引发争议。”近日，在上海律师协会知识产权专业委员会主办的《知识产权·上海律师法律服务精要》培训中，来自华东政法大学知识产权学院副院长、教授李显冬以《办公空间租赁的法律风险防控》为题，对办公室租赁进行了讲解。 据统计，2017年至今，上海市律师协会知识产权专业委员会已成功举办8期关于办公室租赁的培训。从内容来看，今年主要围绕合同签订、房屋质量、逾期交房等内容展开。

一、房屋质量问题要仔细甄别

案例：2016年7月，某公司在上海某园区租赁了一间办公室，合同约定租赁期限为3年，月租金为2000元。该公司将办公空间装修后，于2017年1月开始营业。同年6月，该公司向园区管理方提出，因办公室内部装修存在质量问题，要求进行维修。于是该公司将园区管理方诉至法院，要求赔偿经济损失。
法院经审理后认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于房屋质量问题的认定，应从以下几个方面综合判断：1.房屋本身存在的质量问题是否严重影响正常使用；2.房屋是否经过验收合格；3.合同约定的交房时间、装修期是否超出合理期限；4.如果超出合理期限未完成装修或者验收，是否有明确约定。法院判决园区管理方按照合同约定赔偿该公司经济损失。
点评：房屋质量问题是办公空间租赁纠纷中最常见的纠纷类型之一。“实践中，一些租户对房屋质量要求较高，希望能在租赁前就将房屋质量问题明确告知出租人。但实践中经常出现这种情况：出租人以装修质量存在问题为由拒绝承担赔偿责任或要求减免租金等。”李显冬表示，如果双方签订的合同中对于房屋质量问题没有明确约定或约定不清时，双方可以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定进行处理。如果合同中没有关于房屋质量问题的明确约定或约定不清时，应按照合同法规定来处理。
此外，由于租金是一项重要的成本支出，因此在租赁过程中应当关注租金支付期限和方式是否合理、租金是否按时足额支付等问题。李显冬建议：“在租赁合同签订时，要对租金进行详细约定。如果没有明确约定支付期限和方式等相关事宜时，双方可以根据公平原则和诚实信用原则进行协商处理。如果协商不成的情况下，可通过司法途径进行维权。”
专家建议：“在签订租赁合同时一定要明确房屋质量问题。如果合同中对此没有明确约定或约定不清时，可根据合同法相关规定进行处理；如果双方无法达成一致意见时，可通过司法途径进行维权；如果协商不成时可以选择向法院起诉维权。”

二、租金支付方式要明确

租赁合同签订后，就进入了租金支付环节。租金支付方式不同，租金的构成也不相同。租赁双方在签订合同时，需要对租金支付方式予以明确。
例如，《上海市房屋租赁条例》中规定，出租人应当在房屋租赁合同中约定承租人使用房屋的期限、用途和费用等。租赁期限不得超过20年，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
在实际操作中，不少办公空间租赁合同都采用押一付三的支付方式。“对于租客来说，支付租金的周期越短，支付的压力越小。”李显冬介绍道，而对于出租人而言，也可避免因租客拖欠租金而产生损失。
此外，李显冬提醒道，如果承租人逾期支付租金达到一定期限以上的话，出租人可以解除合同。因此在签订合同时，应注意租金的支付期限和方式。

1、租赁期限

《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过二十年。根据规定，租金最长支付期限不得超过20年。而对于承租人来说，如果签订的合同超出20年的话，就属于违法行为了。
另外，李显冬表示，由于大多数人对法律知识了解得不多，对于一些合同细节问题往往很难把握得准确。因此，在签订合同时一定要认真看清楚合同中的每一个细节，以免日后产生纠纷。
例如，在签订合同时应明确租金数额、支付方式等细节问题；对于双方约定不明确的事项要及时提出疑问。李显冬还表示：“租赁期限过长会增加租金成本，对于企业来说也是一笔不小的支出。因此，建议企业在签订租赁合同时应尽量选择期限较短的租赁合同。”

2、租金支付

这也是很多人容易忽视的一个细节。“从目前情况来看，租赁双方都是采用先付租金的方式来进行办公空间租赁的。”李显冬告诉记者，这种方式一般适用于短期租赁，而对于长期租赁合同，建议双方在签订合同时明确租金支付时间。
值得注意的是，如果约定了租金支付时间，在租赁关系终止后，出租方是否有权要求承租人继续支付租金。对此，李显冬表示，需要结合具体情况来判断。如果约定了明确的支付日期，那么出租方没有理由要求承租人继续支付租金；如果未约定明确的支付日期，则可以视为双方协商一致延长租赁期限。
在办公空间租赁实践中，租金支付方式一般为押一付三、押一付十二等。“如果是采用押一付三的方式来支付租金的话，在发生纠纷时会涉及到‘违约金’等费用的问题。”李显冬提醒道，在签订合同时，可以要求出租方明确约定房屋租金支付方式、逾期付款的违约金等条款。“如果约定了具体的金额的话，双方可以协商增加违约金或者减少相应金额。”

三、交房日期要注意

“出租人交付房屋的时间，一般应在租赁合同中予以明确约定。”培训中，上海市律师协会知识产权专业委员会主任、上海交通大学凯原法学院教授王江桥说，如果出租人不能按照合同约定的时间交付房屋，就要承担违约责任。根据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
王江桥表示，由于房屋交付存在一定的期限性，在此期间内，如果出现房屋交付障碍或其他突发状况时，出租人应当承担相应的违约责任。“比如在合同中明确约定交房时间。在交房前，出租人应当对房屋内的设施设备等进行检查、维修，并提供相关资料。”

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