租不如建，建不如买，晚买不如早买

租不如建，建不如买，晚买不如早买

2019年4月1日，北京的不动产登记新规正式实施，将于2020年1月1日起正式实施。 “住房和城乡建设部在前期广泛调研和征求意见的基础上，经反复研究论证，在总结试点经验基础上，制定了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。” 这是北京为促进房地产市场平稳健康发展推出的重要文件，其核心就是“租购并举”。 作为“房子是用来住的，不是用来炒的”一大核心，“租购并举”对很多人来说，都不陌生。但对于许多年轻人来说，可能会比较陌生。 那么“租购并举”具体有哪些内容？对年轻人来说，租房有什么影响？这些都是我们今天要聊的话题。

01北京正式开始“租购并举”

在北京，“租购并举”已经从2017年开始试点。《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出，要建立租赁住房用地供应制度，通过新增和存量建设用地建设，多渠道增加租赁住房用地供应，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。
目前北京的政策要求，符合条件的新建商品住宅项目应配建一定比例的租赁住房。而对于存量房来说，则要通过征收、改建等方式盘活存量房源。此外，在土地供应方面也有相关要求。比如北京将探索利用集体建设用地建设租赁住房。
与此同时，北京还在积极鼓励利用现有商业用房、工业用房和仓储用房等存量房产改建为租赁住房。这也是“租购并举”中非常重要的一项内容。

02北京租房市场迎来春天

根据公开数据，2017年底，北京市常住人口达到2280万人，而其中外来人口高达467万人，这意味着平均每三个人中就有一个是外来人口。在北京的常住人口中，外来人口占比达到了52%。
而到了2018年末，北京市常住人口数量已经达到2385.2万人。在全国大城市中，这一数字排名第二。
大量外来人口涌入北京，不仅给当地经济带来了活力，也给租房市场带来了巨大的需求。如果说2018年以前的租房市场是“冰火两重天”的话，那么在2018年末，租房市场已经迎来了春天。
根据贝壳研究院统计数据显示：截至2018年底，北京租赁房源中的70%是通过长租公寓出租，其次是通过二房东出租，而个人出租占比不到20%。

03北京将推动集体土地建设租赁住房

北京的文件也提到了，要加快发展住房租赁市场，稳定住房租赁关系，建立租金发布制度。鼓励出租人与承租人签订长期租赁合同，建立稳定的房屋租赁关系。规范租赁合同网签备案，建立住房租赁管理服务平台。
允许农村集体经济组织以自建或联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
据了解，截至2018年底，北京市共有10个集体土地租赁住房项目取得规划许可证和施工许可证，项目总面积约4.6万平方米。
目前，北京集体土地建设的租赁住房项目主要集中在昌平、通州两区。在其他各区中，也有不少已取得规划许可证和施工许可证的项目。
可见，北京的政策是非常支持发展集体土地上的租赁住房的。

04北京租房可享教育、医疗等服务

有了“租购并举”的政策支持，对年轻人来说，租房将更便利、更有保障。
一是租房可以享受子女入学。新政要求：符合条件的承租人可按照国家和本市规定，在居住地申请登记常住户口，子女可就近入学。
新政要求：承租人可按规定在金融机构领取住房租赁补贴或提取住房公积金用于支付房租；承租人子女享有就近入学等公共服务权益；承租人按规定享受税收优惠政策。
新政要求：在本市缴纳住房公积金满3个月且已缴存住房公积金的职工，可提取本人及配偶住房公积金用于支付房屋租金。

05北京的不动产登记新规实施

从2018年4月1日开始，北京开始实施不动产登记新规。新规的主要内容，包括以下几点：
1、存量房（二手房）转移登记由房屋交易管理部门办理，存量房（二手房）抵押登记由不动产登记机构办理。
2、实行房屋交易和不动产登记的业务联动，房屋买卖双方共同申请办理相关业务，同时领取不动产权证书。例如：在房屋买卖合同中约定“买方在收到卖方发出的通知后60日内申请办理不动产登记手续”等内容。
3、申请人申请房屋转移登记时，可同时申请办理继承转移和夫妻更名等情形下的房屋转移登记。
4、《细则》规定了部分特殊情形下的房屋转移登记，如因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致房屋所有权发生转移，当事人申请办理转移登记；因共有人增加或者减少以及共有份额变化导致共有性质发生改变等情形的，当事人申请办理转移登记。

06北京公租房申请条件放宽

除了在租购并举上下功夫，北京还提出了“共有产权住房”和“公租房”两大政策，其中公租房将于2020年开始面向全市供应。
在2018年底，北京市住建委发布《关于做好公租房供应工作的通知》，就提到：
北京将面向符合条件的家庭或单身人士供应公租房，同时启动面向符合条件的单位职工供应公租房。公租房将重点解决新市民、青年人等群体住房困难问题。
从去年到现在，北京已有不少项目陆续开始面向社会进行配租，比如首开经适房、上地南大街等项目，还有金隅嘉业两个项目已开放了网上选房。
而北京也将启动面向符合条件的单位职工供应的公租房，这些项目都在今年陆续开始启动申请。比如金隅嘉业的两个项目，就已经拿到了两个大户型房源的预配租通知。
对北京来说，公租房作为重要的保障性住房，将为新市民和青年人提供更多的住房保障。

07人才租房补贴发放方式改变

“租房补贴”对于新毕业大学生来说，应该是很熟悉的政策了。
但对于在北京工作的人来说，补贴可能就不那么熟悉了。
因为之前有一项政策，从2019年4月1日开始，对在北京工作的人才，发放租房补贴。
而现在，这项政策发生了变化。
而是由用人单位按规定为申请人发放租房补贴，由用人单位统一向所在区住房城乡建设委申报发放租房补贴。
也就是说，租房补贴将由政府发放给个人，不再是用人单位统一发放。
虽然这项政策看起来有点突然，但仔细想想也很正常。
毕竟人才是城市发展的宝贵资源，如果只是由政府提供房租补贴，那么这些人肯定会选择在工作地买房。
现在政府提供房租补贴，可以让这些人才在工作地买房、落户，提高人才的生活质量。
所以说这个政策还是非常有利于城市发展的。

08个人租房可以提取公积金支付房租

很多年轻人在刚毕业的时候，都是租房住，并没有考虑过要买房。但是随着时间的推移，他们发现租房居住成本太高了，于是开始考虑买房。不过因为各种原因，他们买不起房。
而随着“租购并举”的提出，很多人就发现原来租房也可以提取公积金了。最近北京就出台了《关于推进职工提取住房公积金支付房租工作的通知》，明确表示：
职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。
如果你现在租住的房子是由你的个人缴纳的住房公积金支付的房租，那么你可以在租房合同约定租赁期限届满时提取夫妻双方全部公积金余额。也就是说，你和房东提前约定好了房租期限和提取金额后，你可以根据自身需求一次性提取一笔钱用来支付房租。
所以从这个角度来看，“租购并举”可以让租房人不再为房租发愁了。

09公租房出租需签订合同

公租房主要解决中低收入群体的住房困难，政府对公租房享有所有权，承租人只享有使用权，承租人不能随意改变房屋使用性质。
但由于公租房是政府提供的保障性住房，所以租金会比较便宜，因此有很多人会在市场上低价购买公租房。但是从法律层面上来说，这种行为属于一种“非基于生活需要的过度消费”。所以，对于承租人来说，公租房是一种“福利”，不能随便出租。
但是近年来随着租赁市场的发展，租赁市场也出现了一些新问题。比如出租人擅自转租、转借承租住房等违规行为时有发生。
新规规定：公共租赁住房的承租人有下列情形之一的，出租人或者其委托代理人应当及时终止租赁合同：

10个人租金贷款额度提高，贷款利率降低

如果你在租房，也不用担心。因为北京的新政里有一条明确指出，“个人利用其自有住房出租，月收入不超过3万元的，可按规定申请住房租赁增值税优惠”。
也就是说，你可以用自己的房子来出租。租金方面，北京个人住房租赁增值税免征期限延长到了5年，在5年内减免房租。此外，租房贷款额度也会提高，个人的住房租赁合同备案证明中可以体现贷款金额。
这也就意味着，如果你想把房子租出去，不一定要全部付租金。因为你可以用自己的房子来出租，月租金在3万元以下的可以不交增值税；3万元以上的可以免增值税。也就是说，租金成本会降低。
除此之外，北京新政还明确指出“住房租赁企业向金融机构融资用于支付房屋租金的，按照贷款合同约定计算利息”。这也就意味着，租房人如果想以个人名义申请住房租赁贷款的话，利息方面会有所降低。

11租金贷不能用于购房和抵押贷款

除了租房之外，年轻人还会面临的一个问题是：租房子需要贷款。
“房租贷”是这两年比较流行的租房方式，相当于“租金贷”，由住房租赁企业与金融机构合作，住房租赁企业将其持有的房源委托给金融机构，按月或按季将租金贷给承租人。
在一些热点城市，这种租房模式已经非常普遍。这种模式的核心就是，房东不能把房子租给一个租户太久。所以在合同里会约定：如果租户要退房，那么房东可以按照合同约定要求租户退房。
这样一来，房东就可以收回房子，租客也不会面临“租金贷”无法还的风险。
但是如果中介在合同中约定：租户使用“租金贷”是不能用于购房的。也就是说，如果中介要用“租金贷”买房子的话，就必须将贷款还清。这就意味着租客可能面临租金无法退回、房子被收回等风险。
这种情况下，年轻人就不得不面临着断租的风险了。

12 “租购同权”落实，租房同样可参加中考和高考

其实，这是国家第一次从政策层面对“租购同权”进行明确规定。去年6月，中央深改委审议通过了《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》，其中提出，“探索租房小学入学和初中学业水平考试办法”。
“租购同权”早在2016年就已被提出。据不完全统计，截至目前，全国已有北京、上海、广州、深圳、杭州等多个城市出台了“租购同权”的相关政策。这一政策的出台，对推动租购同权起到了积极的作用。
实际上，“租购同权”在各地已经开始逐步落地。例如，今年7月14日，北京市发布了《关于进一步明确本市义务教育阶段适龄儿童少年入学具体办法的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，符合条件的承租人子女可按照本市有关规定就近入学。而在此前一天，上海市也发布了《上海市高中阶段学校招生录取实施办法（试行）》的通知，规定在上海市具有高中阶段学校招生资格的考生，可凭本人准考证和普通高考成绩证明单在招生录取现场按规定顺序填报志愿、投档录取。

13禁止中介机构发布虚假房源信息

虚假房源信息对房屋租赁市场的影响不言而喻，很多虚假房源信息在一些租房网站、社交平台上都能找到，一方面让房东蒙受损失，另一方面也让租房者增加了安全隐患。
这一点北京的规定也很明确：禁止发布虚假房源信息，禁止发布含有违法违规内容的住房租赁信息。中介机构发布房源信息时，应当以该机构名义在网站、移动客户端和门店等渠道对其开发房源进行显著标识，并在醒目位置公示机构备案信息、从业人员信息卡、投诉举报电话等内容。对违反规定发布房源信息的中介机构及从业人员，住房城乡建设（租赁）主管部门应当将其记入信用档案，并通过相关部门实施联合惩戒。构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

14公租房可提前退租、退押金、转租转售的规则变化

对年轻人来说，公租房的重要作用，除了能让你在北京有一个安身之所之外，还有一个作用就是，可以让你在北京买房。
公租房不属于商品房，它主要由政府投资建设和运营管理，对公共租赁住房承租人来说，它的产权属于政府。不过在实际生活中，不少人会把公租房当成一种投资的方式。
以北京为例，公租房的租金很低，且没有产权限制。但由于租金低、面积大、管理严格等原因，不少人会通过各种方式把公租房转租或出售给其他人。
为此，北京曾出台规定：
承租人有转租、转售行为的，自行为发生之日起3年内不得再次申请公共租赁住房。拒不改正的承租人将被取消租赁合同中约定的有关权利和申请公共租赁住房资格。
而现在《北京市公共租赁住房管理办法》已经修订完成了。
其中一个重要变化是：承租家庭承租公共租赁住房期间死亡的，应当由其共同居住的家庭成员或者原承租人作为法定继承人继承承租住房；有其他共同居住人的，可以由其他共同居住人继续承租住房。
这一新规对公租房转租或出售进行了严格规定：
同时明确规定：对不符合保障条件但擅自转租、转借公租房的家庭，住房保障部门应责令其腾退公共租赁住房。

15加强住房租赁市场管理，打击违法违规行为，明确监管责任

住房和城乡建设部明确提出：各地要建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场价格，引导市场合理定价。充分发挥住房租赁中介机构作用，规范发布主体、租赁价格和租金水平，加强房源信息真实性核验。强化行业自律和社会监督，充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，依托各类互联网平台，建立常态化的监督检查机制，对发布虚假信息等违规行为依法依规处理。充分发挥消费者和社会组织的监督作用，鼓励广大群众积极举报违法违规行为。逐步建立住房租赁中介机构和从业人员信用管理体系，将违法违规企业纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。

佑佑商服