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没有经过业主同意多次转租商铺,谁该交房租?

佑佑商服 2024-03-04 10:04
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没有经过业主同意多次转租商铺,谁该交房租?

核心提示:一家经营多年的饭店因经营不善而倒闭,房东将饭店转租给他人,并约定由转租人向房东支付一定的租金。之后,房东又将饭店转租给他人经营,在此过程中,该饭店多次因经营不善被转让。近期,这起纠纷通过法律程序得到了解决。 今年4月,成都某饭店业主向成都商报记者反映,她在今年2月和6月分别与两名租户签订了租赁合同,并约定了租金和押金。但7月底,饭店突然因经营不善而倒闭。

没有经过业主同意多次转租商铺,谁该交房租?

1因经营不善倒闭

2018年6月,张女士与四川某餐饮管理有限公司签订了租赁合同,将位于成都温江区某饭店的一楼、二楼共约90个房间以每月4600元的租金出租给对方经营,同时还约定由对方向其支付一定的租金。合同签订后,张女士将饭店交给了该公司,并将钥匙交给了该公司的法定代表人王某。2019年2月,王某与张女士签订了租赁合同,将饭店转租给他人。
对此,张女士表示:“由于之前合同是由王某与四川某餐饮管理有限公司签订的,所以在这次合同到期后,我没有同意他们续签合同。”此外,张女士还表示:“王某将饭店转租给他人后,并没有告知我饭店已经倒闭。”
成都商报记者从张女士提供的租赁合同看到,在合同的第三条规定:“甲方将本协议所指之‘XX饭店’之全部经营权、使用权、收益权及相关权益等所有权转让给乙方所有。乙方一次性向甲方支付甲方将‘XX饭店’经营权、使用权、收益权等所有权转让所产生之收益的租金。”但对于租金支付时间及方式等问题,双方并没有进行明确约定。

2业主与租户签订合同

记者看到,该饭店位于成都市青羊区少城街道辖区内,由房东赵女士(化名)承租。根据赵女士的说法,饭店因经营不善而倒闭,而她也在今年2月和6月分别与两名租户签订了租赁合同。合同约定,租户应向房东支付一定的租金,而房东也应向租户支付押金。
根据赵女士的说法,按照合同约定,在饭店倒闭后,她将向租户收取押金并收回饭店。“但直到7月底饭店倒闭了,我也没收到任何租金。”赵女士说。在多次索要未果后,赵女士于8月底将饭店转让给他人经营。
“当时租户和房东都是口头协议,我没有留下任何书面证据。”赵女士表示,自己从未将饭店转让给他人经营过,而且自己也未收到过房租和押金。“我和租户签的是租赁合同,而房东签的是租赁合同。”赵女士说。
在上述两份合同中记者看到,两份租赁合同的承租方均为一家公司——成都某文化传播有限公司(以下简称“文化传播公司”)。赵女士介绍称,文化传播公司并非业主方的关联企业。“但合同签订后,他们一直在向我索取租金和押金,要求我将饭店转让给他们经营。”

3转租的租客不愿交租金

业主陈女士介绍,这两名租户并不是她本人,而是她与朋友的朋友。“我跟他们说了饭店倒闭的事,他们说知道,但是不愿意交房租。”陈女士说。
根据租赁合同,转租人需向业主支付一定的租金和押金,但这两名租户却迟迟不交租金。“他们是在今年5月13日签的合同,我当时还以为是我自己弄错了。”陈女士说,6月初,她给两名租户发了通知函,让他们尽快交租金和押金。“通知函上写了要他们尽快把租金和押金交上来,但一直没有收到过。”
据了解,这两名租户中有一名姓吴,还有一名姓肖。“我还跟他们说过,如果不交租金就把房子租给别人。”陈女士说。但两名租户还是不愿意交房租,也没有提出退房。

4业主起诉转租的租客

根据业主提供的《租赁合同》显示,该饭店位于成都市武侯区红牌楼街道办事处,租赁期限自2016年8月1日至2021年8月1日,月租金为1200元/月。该合同还约定,承租人如违反合同约定,将依法承担相应责任。
之后,业主多次联系租户均未得到回应。由于租赁合同已经到期,业主只能另找场地继续经营,但新场地租金较高,业主担心无法收回投资。于是她将两名转租的租户告上法庭。
日前,武侯区人民法院依法对该案件进行了审理。法庭上,租客提出自己并不是该饭店的实际经营者,只是通过转租收取租金来经营。同时,租客还称自己并没有欠房东的房租和水电费等费用。
对于租客的辩解意见,业主表示:“根据合同约定,我只有两个选择:1、在解除合同并返还押金和租金的情况下让他们支付剩余租金;2、按照合同约定支付违约金。”
最终法院判决租客和业主分别向对方支付租金和押金共计8万余元及违约金等费用。

5法院判决转租人交房租

在对合同进行备案时,双方也约定,租金由转租人向业主支付。但此后,张某一直没有向业主支付租金。
今年7月底,由于经营不下去,业主将张某告上法庭。记者从法院提供的判决书上看到,法院认为,租赁合同是出租人与承租人之间的合同,承租人负有支付租金的义务。双方签订租赁合同时,出租人并未明确转租人张某的权利义务范围,且张某与转租人之间约定由转租人向业主支付租金,但双方未对转租人的权利义务范围进行约定。在张某向业主支付了部分租金后,剩余租金应由承租人向业主进行结算。
11月6日上午,成都商报记者从双流区人民法院获悉,法院认为转租人张某与业主之间未签订书面租赁合同,但双方实际形成租赁关系。因此,转租人应向业主支付相应的租金。但由于双方在转租合同中未约定转租后的权利义务范围等内容,因此法院判决由转租人向业主支付相应的租金。

6律师建议业主走法律程序

成都市锦江区人民法院立案庭负责人介绍,在接到业主反映的情况后,他们组织双方进行了调解,但双方最终无法达成一致意见。
今年10月10日,锦江区人民法院立案庭通过网络系统将该案移送至民事审判第一庭进行审理。立案庭庭长、法官助理朱永红介绍,开庭前,法官对双方进行了调解。最终,转租人愿意将剩余租金、押金以及租赁合同项下的权利义务关系返还给业主,同时要求业主支付剩余两个月的租金及押金。经审理查明,转租人与业主之间存在合法有效的租赁关系,转租人同意将其承租的房屋转租给业主。
朱永红说,判决后,双方均未提起上诉,目前案件已经进入执行阶段。

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编辑者: wyl