什么是工业用地

什么是工业用地

工业用地，是指根据国家产业政策、国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和工业布局规划，为工业生产服务的用地。包括： （1）各类工厂、车间等生产用地； （2）动力设施、仓储设施等建筑用地； （3）交通设施用地，如铁路用地、道路用地等； （4）行政办公用地，如机关驻地办公用地、新闻广播、图书馆等。 工业用地的具体范围根据城市总体规划确定，一般包括工业区（含高新技术产业开发区和经济技术开发区）以及与其配套的道路、绿地等，根据具体情况可以进一步细分。工业用地是土地分类中的一种类型，分为： （1）对工业生产有直接促进作用的工业生产用地； （2）一般用于科研及文教卫生等项目的工业生产用地； （3）用于制造各种机械设备、仪器仪表、电子产品等项目的工业生产用地； （4）其他需要明确的工业用地。

1、基本情况

根据国土资源部《关于加强国有建设用地使用权转让管理有关问题的通知》（国土资发〔2006〕60号）的规定，工业用地必须通过招标、拍卖或者挂牌方式出让。在城市规划区范围内，经市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划批准，国有建设用地使用权可以通过出让方式在土地市场上进行交易。工业用地出让前，市、县人民政府城乡规划主管部门应当按照城市规划和土地利用规划提出土地使用条件，供地方案经市、县人民政府批准后，由市管部门按照国家有关规定予以公告。土地使用权人应当根据出让合同约定的期限和条件开发利用土地。因不可抗力或政府行为造成无法履行合同义务的，不影响违约责任的承担。

2、地块编号

在工业用地中，地块编号指的是地块的代码，也就是宗地编号。工业用地土地用途主要分为三类：工业用地、仓储用地和其他用地。宗地代码由四位数字组成，分别为：
第一位是区片号，代表城市的行政分区，用“01”表示；
第二位是顺序号，用来表示该宗地的四至范围，用“01”表示；
在工业用地中，工业企业的类型、土地用途、四至范围等都有明确规定。例如，工业企业类型为生产制造类、其他类等。而在实际操作中，根据行业类型和土地用途又有不同的划分方法。例如：生产制造类（工业）、加工制造类（制造业）、其他类（服务业）；而在实际操作中，根据企业类型和土地用途划分方法又有不同的分类方法。下面举例说明。

3、土地使用权类型

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权可以分为四种类型：
（1）出让土地使用权：国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让与受让人，并由受让人支付国有土地使用权出让金的行为。
（2）划拨土地使用权：政府无偿将国有土地交付给使用人，使用人向政府支付出让金，并同时约定在期限届满后由政府无偿收回国有土地使用权的行为。
（3）租赁土地使用权：政府或企业事业单位将国有土地出租给使用者使用，定期或不定期收取一定租金的行为。
（4）作价出资（入股）的国有土地使用权：企业或事业单位以一定年限的国有土地资产作价出资（入股），并相应修改该企业或事业单位章程中有关国有股权比例的行为。
以上四种类型是现行法律法规中规定的主要类型，但随着社会经济发展和科技进步，一些新类型也开始出现。

4、使用年限

工业用地的土地使用权期限一般分为40年、50年和70年三种。其中，40年的土地使用权期限是从土地使用者取得该土地的使用权之日起算，而50年、70年土地使用权期限届满时，如果需要继续使用，应当申请续期。续期的费用依照法律规定缴纳或者缴纳相应的税费。在国家规定的年限内申请续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。工业用地出让最高年限一般为50年，根据国家法律规定，需报经原批准用地的人民政府批准后，可以延长使用期限。经批准可以收回土地使用权的情况：①根据城市规划要求应当改变用途，但仍需要改变用途或利用原批准用地范围内的土地进行建设的；②因企业破产、兼并等原因需要对原国有土地使用权出让合同进行变更或者解除的；③需要对原有工业项目进行改建、扩建的。

5、用地权属

工业用地属于国有建设用地，土地使用权出让合同中应明确规定土地使用权出让年限、使用期限、土地用途、规划条件、项目实施要求等内容。工业用地使用权出让年限为50年，不超过土地最高使用年限，按年支付土地出让金。如果需要续期，则应缴纳续期的土地出让金。工业用地可以依法转让、出租、抵押。
在国有建设用地使用权出让合同中应明确规定：
（1）土地用途：用于工业生产的，应当明确用途；
（2）容积率：工业用地的容积率不得低于1.0 （不含本数）；
（3）建筑密度：工业用地容积率不得高于1.2,确需提高的，须经县级以上人民政府批准；
（4）建筑高度：工业用地的建筑高度不得超过24米；
（5）使用年限：用于生产的，使用年限不得低于法定最高使用年限，即50年；用于科研及文教卫生等项目的，使用年限不得低于20年；其他项目的使用年限不得低于10年。

6、建筑密度

工业用地的建筑密度是指用地内各类建筑物的基底面积之和与用地面积之比，它包括地上建筑面积与地下建筑面积之比和地上、地下建筑物之间的空间比例。工业用地建筑密度应根据生产工艺、生产规模和对环境影响等因素来确定，原则上工业用地不应低于15%，个别工业项目可以适当降低，但不宜低于10%。
一般情况下，工业用地建筑密度按占地面积占总用地面积的百分比确定，计算公式如下：
式中：A为建筑密度；W为用地面积；P为容积率；A为总建筑面积（平方米）。
工业用地建筑密度一般比居住和公共设施用地低一些，这是因为在工业生产过程中会产生大量的有害物质和灰尘，对居住和公共设施造成污染。此外，由于生产的特殊性，工业用地需要保持一定的通风、采光和避光条件，而住宅、公共设施和道路等会影响工业用地的通风和通风条件。因此，在确定工业用地建筑密度时，需要综合考虑各方面因素。在城镇中一般根据国家有关规定确定。

7、容积率、绿地率

容积率，是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目用地面积的比率。计算公式：容积率=地上总建筑面积÷规划建设用地面积。
根据《中华人民共和国城市规划法》，规划的绿化覆盖率是指城市建成区绿化覆盖的总面积与建成区的总面积之比，不包括庭院、屋顶、阳台等。
《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）规定：绿地率=（城市居住区用地范围内各类绿地总和）÷城市居住区用地范围内各类绿地总和。
在《关于加强城区绿化管理工作的通知》（穗规建〔2001〕338号）中规定：城区绿地率为10%~20%。
可见，绿地率不是越高越好，应符合当地有关标准。

8、建筑限高

工业用地的建筑限高是指建筑物、构筑物高度不应超过规定，工业用地建筑高度是指厂房、车间、仓库等建筑物内，最高处与室外地坪面的距离。其中：
1、工业厂房应从建筑物角点算起，厂房建筑高度计算公式为：H=(5+8+10+20+25)÷5=28米；
2、工业厂房底层有柱时，应从柱脚算起，其建筑高度计算公式为：H=（柱身长度-柱脚长度）÷2+6;
3、工业厂房不应设置阳台、挑檐。除仓库外，其他工业用地不得设置阳台；
4、车间内不得设置台阶，当设置台阶时，其台阶高度不得大于2.5米。当车间内有柱列时，柱列之间的净距不得小于5米；
5、当厂房与道路相接时，厂房的檐口与道路路面的高差不应小于15米；
6、在城市规划中，厂区的建筑限高一般根据城市总体规划确定，具体由城市规划行政主管部门审批。

9、配套设施情况

工业用地的配套设施要求：
（1）应满足项目投产后的生产生活需要，并应满足环保、安全、卫生等方面的要求。
（2）应在项目所在地配套建设行政办公、生活服务设施。如，职工食堂、职工宿舍等，不得向本项目职工收取费用或变相收取其他费用，不得以任何名义占用或变相占用项目土地，不得向本项目职工收取水电费。
（3）工业用地出让年限一般为50年，特殊情况经批准可延长，但不得超过20年。
（4）工业用地内的道路、绿化、公用设施等建设费用由土地使用者承担。
（5）工业用地的开发建设应符合城市规划要求。
（6）工业用地的出让价格不得低于土地取得成本和国家规定的税费之和。以划拨方式取得土地使用权的，应全额缴纳土地出让金。
（7）工业用地的规划设计条件应符合国家产业政策和城市规划要求，并通过国土资源管理部门组织的土地勘测、规划设计等工作，按规定程序报批。
（8）工业用地出让后，必须按照规定进行前期开发、基础设施建设和环境保护等工作，达到合同约定的开工建设条件后方可开工建设。

10、特殊要求

工业用地还应符合《工业用地规划设计规范》（GB50137—2008）中的相关规定，如《建筑设计防火规范》（GB50016—2014）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—2001）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）等。
此外，工业用地的布局也应符合《工业企业平面布置图标准》（GB/T 1 8204.1-20 08）中的相关规定，如《工业企业平面布置图标准》（GB/T 1 8204.3-20 08）中规定：“当原料及产品仓库与生产车间的距离大于或等于5米时，应沿原料及产品仓库布置；当原料及产品仓库与生产车间的距离小于5米时，应布置在地势较高处”。

11、出让方式及起始价

工业用地出让方式主要有招标、拍卖和挂牌。
工业用地出让起始价主要与土地取得成本、开发建设周期、市场供求状况和国家产业政策等因素有关。起始价是指土地的价格，它是根据土地出让时确定的地价，结合开发建设周期，综合考虑土地取得成本、开发建设周期及市场供求状况确定的价格，并根据招标、拍卖或挂牌方式确定的价格进行平均而得到的。土地出让金一般占到出让金总额的50%左右。由于土地价格受市场供求状况影响，在不同地区和不同用地类型中，土地出让金的水平也存在着差异。
工业用地出让起始价是指政府为了调控土地市场而对出让土地设定的一个最低价格标准，该标准一般不得低于最低地价。

12、挂牌期限与成交价格确认书

挂牌期限届满，竞得人与出让人签订成交确认书，缴纳竞得价款，竞得人与出让人签订土地使用权出让合同。
工业用地在进行挂牌出让前，要先由土地行政主管部门对拟出让的地块进行勘测定界，确定土地界址、面积，明确四至界限和产权。然后编制宗地图并将宗地位置、面积、用途、土地使用年限和土地开发要求等以书面形式通知各相关单位。挂牌期限届满，没有单位申请参加竞买的，应重新组织招标拍卖挂牌。对竞买申请者，要组织现场踏勘，对地块进行实地测量评估，根据实际情况确定是否给予挂牌。
挂牌期限届满后15个工作日内，由出让人在市级媒体上公布交易结果。竞得人与出让人签订土地使用权出让合同。成交确认书和土地使用权出让合同都要在市国土局网站上进行公布。
工业用地的竞得人应当在规定的期限内缴纳土地使用权出让金、相关税费和有关规费后，按批准的用途和规划设计条件使用土地。未按期缴纳出让金的，市、县国土资源管理部门有权收回建设用地使用权。被收回建设用地使用权的工业项目按照规定进行处置。

13、成交结果公示

工业用地出让结果公示是指市、县国土资源管理部门在发布国有建设用地使用权出让成交结果公告后，在一定的期限内将拟出让宗地的土地使用权情况予以公示的行为。
工业用地出让成交后，出让人应在成交后5个工作日内向竞得人发放《国有建设用地使用权出让合同》，竞得人应按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限和条件开发利用土地。在《国有建设用地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应向竞得人核发《建设项目用地预审与选址意见书》。
市、县国土资源管理部门应将拟出让宗地的情况在“市门户网站”上予以公示，接受社会监督，公示期不少于5个工作日。

14、土地出让合同签订及价款缴纳办法

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：取得土地使用权证书后，方可到市、县人民政府国土资源管理部门申请登记，领取国有土地使用权证。在签订土地出让合同时，受让人应按照出让合同约定，向市、县人民政府国土资源管理部门缴纳土地出让金。

15、土地使用年限届满时土地使用权是否收回？

《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。……”
《物权法》第一百四十九条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该幅土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该幅土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”

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