内地工业地产招商为何这么“难”？

内地工业地产招商为何这么“难”？

工业地产作为一种投资型的产品，目前已经成为了不少投资人眼中的“香饽饽”。据不完全统计，我国有超过200个城市出台了工业地产政策。各地政府也纷纷出台了促进工业地产发展的相关政策，在土地供应、税收优惠、财政补贴等方面给予了工业地产足够的扶持，吸引着大量企业进驻。根据招商银行发布的《中国城市工业地产投融资研究报告（2019）》显示，2018年全国新增工业地产面积达134.85万平方米，同比增长12.6%。预计到2020年，国内工业地产市场规模将突破2000亿元人民币。 然而，在利好政策刺激下，许多投资人都看到了工业地产投资的巨大潜力，纷纷涌入这一市场。然而，一些工业地产项目却因为招商难、成本高、效益低等问题而饱受诟病。那么，为何在招商方面遇到了难题呢？据招商银行相关研究报告显示：“目前的工业地产项目大多数存在定位不准确、不符合市场需求、缺乏竞争力、土地成本过高等问题。”具体来看主要有以下几个方面：

1、土地成本高

土地资源是工业地产最基础的资源，是项目开发建设的根基，也是许多地产项目的命脉所在。据了解，目前国内工业用地的出让价格普遍较高。以深圳市为例，其工业用地的出让价格为每平方米2000-4000元。
如天津、上海、深圳、北京等地工业用地的出让价格都在每平方米3000元以上。
同时，由于各地对土地使用年限的规定不一致，在开发建设时还需要缴纳一定的土地出让金。这也导致了许多企业在进行项目投资时无法一次性拿出足够多的资金来进行一次性付款。
以北京某工业园区为例，该园区规划用地面积约为28平方公里，其中规划工业用地约为14.7平方公里，但园区实际建设面积仅为15平方公里左右，剩余面积仅为1.02平方公里。
不仅如此，由于各地土地出让方式和出让年限各不相同，一些企业为了获得更大的投资回报，还需要付出额外的“成本”。如深圳市某工业园在对园区内土地进行规划时就规定：“出让年限不得超过50年”。这也导致一些企业在投资时面临着无法按期拿地的尴尬局面。
因此，在土地资源有限的情况下，工业地产企业为了追求利益最大化而进行高成本运作是一种无奈之举。

2、建设周期长

工业地产一般都是长期持有，因此其建设周期比较长，一般需要十几年的时间才能回本。对于大部分工业地产商来说，都是在项目建设完成之后才开始招商，这就导致了项目建设周期过长，导致成本难以收回。
目前，一些工业地产商都采用了分期开发的模式来进行项目建设。具体来说，就是先开发一期项目，再根据一期项目的情况决定二期的开发规模和建设周期。通常一期项目在几年内就能回本，但是二期项目要到十几年之后才能回本。
一般情况下，一期项目在取得预售证之后就可以开始招商工作，但是如果在后期因为市场原因导致销售不理想，那么二期的开发也会受到影响。这样的话，工业地产商就会面临着长达十几年的投资回收周期。
另外，由于工业地产的投资回报比较慢，这就导致了投资者很难通过这类工业地产获得高回报。由于资金周期较长，使得工业地产商很难将资金快速周转起来，从而导致资金链断裂。
这对于很多工业地产商来说都是一个比较大的问题。比如深圳某工业地产商表示：“我花了一年时间把第一期的租金收回来了，但是我第二期还没盖起来呢！”
当然还有一种情况就是一些大型开发商由于资金链断裂而导致项目烂尾。此前有消息称“恒大”因资金链断裂而导致多个项目停工烂尾。据了解恒大在全国各地都有项目在停工烂尾中。
据了解“江苏某园区由于开发商资金链断裂，导致园区内的办公楼和厂房一直停工烂尾。这些建筑是由开发商自己建造的，前期投入了很多资金，最后却因资金链断裂导致项目烂尾。”
不过对于大型工业地产商来说可以通过建设的方式来延长建设周期。比如招商后再分租出去或者开发后再出售给其他企业等方式来延长建设周期。
这样的话虽然会导致项目投资周期拉长，但是在一定程度上可以增加工业地产商的现金流，缓解资金压力。同时还能通过销售回款来平衡项目前期投入的资金缺口问题。
不过对于小型开发商来说，如果没有足够的实力进行大规模的建设，那么就只能通过分期开发的方式来延长建设周期了。

3、缺乏专业团队

招商人员的专业素养和沟通能力都是影响工业地产招商的重要因素。通常情况下，一个成功的工业地产招商人员需要具备以下几个基本条件：
首先，具备良好的沟通能力，能与企业客户进行有效沟通。其次，具有一定的专业知识，能够解决客户提出的问题。最后，还需要了解客户需求，并能够在第一时间满足客户需求。
但事实上，在国内大部分工业地产招商人员都是从其他行业转行而来，对工业地产招商方面并不熟悉。此外，部分工业地产招商人员缺少与企业客户沟通的经验与能力。
目前来看，在工业地产招商方面比较成功的案例当属华夏幸福了。在华夏幸福的推动下，政府对产业园区建设出台了相关政策，吸引企业进驻。他们采用了“产城融合”的发展模式，通过在产业园区内建设住宅、公寓、医院、学校等配套设施来提高企业入驻率。据华夏幸福统计显示：
“从2015年到2019年上半年，华夏幸福签约入驻产业园区项目超过20个，在建及运营产业园区项目超过30个。”
与华夏幸福类似的还有万科。万科同样将“产城融合”作为其发展战略中的重要内容之一。据万科官网显示：
“截至目前为止，万科已在全国布局40个城市、开发超过500个住宅项目、管理超过450万套住宅、服务超过400万业主”；
“从2008年至2019年上半年，万科已经在全国开发了近200个项目、管理规模过千万套住宅”；

4、招商难度大

在国内工业地产开发过程中，开发商的资金链相对紧张，很多开发商在拿地之后，需要等待两到三年才能进入建设阶段。这就导致很多企业不能在规定时间内建成厂房，从而导致无法实现招商引资。另外，由于国内的招商政策、招商流程不完善，企业在拿地之后无法立刻入市建设厂房。而在等待两到三年的时间里，这些企业的资金链又会出现问题，从而导致招商工作受阻。
其实，从招商角度来看，工业地产项目招商主要有两个难点：一是定位不准确；二是不符合市场需求。对于开发商来说，要想解决这些问题，需要从上述两个方面入手，深入调研市场需求、积极进行招商工作、提高项目定位的准确性。只有这样才能最大限度地发挥工业地产的优势，推动工业地产发展。

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