商铺买卖流程和注意事项有哪些

商铺买卖流程和注意事项有哪些

1、签订房屋买卖合同；2、买方交付定金，卖方交付房屋；3、买卖双方办理房屋所有权登记；4、买方付清房款；5、卖方交付房屋并结清物业费、水、电、煤气等相关费用。商铺买卖流程： 1、签订《房屋买卖合同》 2、买方交付定金；3、买卖双方办理房屋权属登记 4、买方与开发商或其代理人签订《商品房预售合同》。 5、办理按揭贷款及相关手续。 1、开发商应当在商品房交付使用后30日内，将需要由其提供的办理权属登记的资料报送房地产管理部门。 2、买方应当在约定时间内支付首期房款。 3、办理产权证，买方凭《房屋所有权证》及《国有土地使用证》等相关材料到房管部门办理产权证。

1、产权清晰

商铺的产权是否清晰，关系到买卖双方的利益。如果是小产权，没有产权证，那么就没有办法办理过户手续，购房者就不能取得产权证。购房者在购买商铺之前一定要清楚商铺的产权问题，看看开发商是否具有销售商铺的资格。有一些开发商在出售房屋时会把商铺分成几个小面积的产权，这样就能规避一些风险，但是这也是最容易出问题的一种情况。
购房者在购买商铺之前一定要弄清楚开发商是否具有销售商铺的资格，如果开发商没有销售资格，那么这个商铺就没有办法进行买卖和过户。另外如果购房者购买的是小产权房，也是不能进行买卖和过户的，这种房子没有产权证也没有土地使用权证，所以购房者在购买小产权房时一定要了解清楚再进行购买。

2、注意商铺的使用功能

商铺的使用功能对商铺的价格和价值有着直接的影响。因此在购买商铺时，对商铺的使用功能要有所了解。
1、使用功能包括：
a、是否允许布置各种管线，如电、水、燃气等；
b、是否设置了上水管道及下水道管井；
c、是否设置了天然气管道；
d、是否有外装修，包括外墙装饰等。
2、注意配套设施：
a、楼梯和电梯的位置及数量，为避免日后因通道太窄无法开设电梯的情况，应在合同中明确约定；
b、停车场的位置和数量；
c、周边的停车情况和收费标准；
d、室内设备设施的安装位置和注意事项。
a、是否有承重墙，避免使用非承重墙；
b、是否影响店内其它物品的摆放，以免日后影响使用；
c、是否在商铺内设置了影响正常经营的设施。

3、注意商铺面积

商铺的面积应该比住宅的小，因为住宅面积是可以买卖的，而商铺的面积是不能买卖的。商铺面积一般在10-20平方米左右，有的甚至只有5-10平方米。如果购买100平方米的商铺，那就是买下了一个大一点的商铺，但如果是100平方米的住宅，那就只能买下50平方米左右的商铺，这样就会造成浪费。而住宅是不能改变土地用途的。
1、没有房产证或者房屋所有权证没有办妥之前，不能进行买卖。
2、要确保产权证上所记载的业主姓名与出售合同上业主的姓名完全一致。
3、确认房屋产权是否有瑕疵。
4、确认房屋是否有银行抵押和法院查封等情况。
5、确认产权人与出卖人是否为同一人，若为不同人，则应看清楚所购商铺是否有相关产权证书，包括《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。
6、确认房屋面积是否与合同约定一致。

4、注意外环境的影响

商铺所在的地段、区域的发展前景，直接影响着商铺的租金和售价。所以在选择购买商铺时，不仅要看当前的经济效益，还应注意社会效益。特别是成熟商业地段的商铺，除应考虑本区域内的商业气氛及配套等因素外，还应考虑未来是否有可能转化为商业地产项目。所以在选择商铺时，可以选择那些已经有固定客户、且周边人气较旺的商铺，避免投资后因周边商业气氛不成熟而影响销售。
1、对于一些二手房市场，大家都知道，二手房买卖需要缴纳契税、营业税等税费，而且是按照房屋总价的百分比来缴纳的。
2、在二手房交易过程中还需要缴纳一笔中介费。
3、有些房东在买房时是有一些优惠条件的，如给出一定比例的折扣等。

5、注意商的品牌

商铺作为一个经营性场所，投资者在选择时还需注意该商是否具有合法经营资格，以免出现不必要的纠纷。为此，在选择商铺时，要注意以下几点：
1、在购买商铺之前要了解开发商的实力和信誉情况，购房者最好到开发商的网站上查询一下该开发商的信誉度和实力状况。
2、购房者要了解所购商铺周边的经营状况，如果周边的经营情况不好，那么在出租或者出售时就会比较困难。另外还要了解商铺自身是否有违法经营的行为。
3、如果是购买新建小区里的商铺，就要看开发商是否具有商品房预售许可证；如果是购买二手商铺，就要看该商是否具有房地产证和土地证。
4、要注意开发商与购买者签订的商品房买卖合同中有无对所购商铺质量的约定；合同中对规划设计方案是否有变更；若有变更，开发商应在变更后10日内书面通知购房者。

6、注意税费问题

一般商铺的税费包括契税、印花税、营业税和土地增值税，契税是房款的1.5%，印花税是房款的万分之五，营业税是房屋产权发生变更时，根据买卖合同所写金额的5%缴纳，土地增值税是房屋上市交易时收取的。
1、应保证商铺内有足够的照明、电源插座。因为商铺内灯光和电源插座不足，会影响商家的营业。
2、在签订买卖合同时，应对商铺的水电设置进行详细约定。例如：水、电的费用如何结算，有没有附加条件等。
3、在签订商铺买卖合同时，应约定好商铺内如有天然气管道通过，要在合同中约定清楚天然气公司是否对商铺进行通气。
4、应约定好违约责任。可以约定开发商对商铺内水电设置不到位导致商铺无法使用，应承担违约责任；或者约定开发商在未约定的情况下，可以不承担违约责任等。

7、其他需要注意的问题

1、商铺作为不动产，其权利的实现依赖于所在土地使用权的享有和使用。因此，在购买前应查询所在区域的土地使用年限是否届满，并注意所购商铺是不是被抵押、查封等。
2、如购买的商铺为小产权商铺，则无法办理产权证，且不能参加土地出让。
3、买受人在签订商铺买卖合同前，应对该项目进行详细了解，如所在项目是否已被政府列入改造规划或拆迁范围，或者是否已被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地使用权及房屋所有权转移；所购商铺是否在拆迁范围内，如已拆迁则买受人不能取得所有权。
4、在签订合同时应对周边的商铺进行详细了解，避免将来出现纠纷。

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