工业地产盈利模式最新分析

工业地产盈利模式最新分析

工业地产的盈利模式一般包括： 1.工业地产开发与运营主体获取土地出让收益 2.工业地产开发商通过土地出让及相关融资获得资金，用于工业地产开发及运营 3.工业地产开发商通过自身专业能力实现土地的增值收益 4.工业地产开发商将物业出售给其他投资者或自用，实现物业增值 6.工业地产开发商通过土地和物业的组合销售，实现现金流的持续增长 从以上六种盈利模式可以看出，在目前的工业用地政策下，工业用地开发与运营主体获取土地出让收益是基本前提，而工业用地出让收益可以通过提高容积率、增加产品形态、拓展项目功能等方式获取；园区物业出租是目前主要的盈利模式；而对于已经持有并运营的物业，主要依靠出售或持有物业差价实现现金流的持续增长。

一、产业园区

产业园区是政府推动经济发展的重要平台，是通过土地开发和基础设施建设，以优惠政策吸引企业入驻，为入驻企业提供生产、研发、办公等场所。产业园区的运营主体可以是政府也可以是企业，目前主要的盈利模式为出租物业。由于产业园区本身有较好的发展前景，对入园企业具有较强的吸引力，园区的租金收入相对稳定。
工业地产运营商中有相当一部分属于产业地产运营商，其自身的资金实力和开发运营能力强于政府和国有企业。而产业地产运营商中也有相当一部分是由房地产开发商转型而来，其运营模式为以盈利为目的开发建设和经营管理园区，通过收取租金获得收益。近年来随着一些大型房地产企业开始进军工业地产领域，一些工业地产运营商开始转型为工业地产开发商或运营商。因此，未来我国工业地产发展将呈现出多种模式并存的局面。

二、标准厂房

标准厂房，是指具有明确的生产工艺要求和产业定位，用来满足工业企业生产经营所需的各类生产用房。根据国家标准《工业项目建设用地控制指标》（GB 50327-2006）规定，“工业项目建设用地容积率不应小于1.0”。
标准厂房作为一种标准化产品，是企业实现生产和经营的必要条件，也是吸引投资的重要载体。我国的标准厂房主要以政府主导建设为主，投资主体多元，其中不乏大型国企和民营企业。除了通过出让方式获得土地使用权外，还有许多企业通过租赁、合作开发等方式获取标准厂房。
标准厂房一般具有以下几个特征：
1.容积率不小于1.0;
2.建筑结构为框架结构；
3.土地使用权出让年限为50年或更长；
4.配套设施齐全。

三、科技孵化园

科技孵化园，是一种以发展高科技产业为主要目的的工业地产形式。科技孵化园的出现是为了解决中小企业生产经营中遇到的资金困难，以及创业初期创业团队对办公场所的需求问题。
随着经济发展和产业结构调整，很多地区的工业地产开发也逐渐转向科技孵化园，其主要功能为为入驻企业提供良好的办公场所，并提供企业成长所需的基础服务。在科技孵化园中，企业不仅可以获得办公场所，还可以得到技术研发、市场推广、投融资服务等方面的帮助。
由于科技孵化园在解决中小企业融资难、帮助企业成长方面具有较强优势，因此它成为很多地方政府发展地方经济和产业结构调整的重要抓手。
目前我国科技孵化园数量已经超过2000家，大部分科技孵化园以政府引导为主，由政府出资建设并运营管理，在建设初期就可以获取土地出让收益。
一些地区的科技孵化园甚至在早期就已经实现了盈利，如重庆高新区科技孵化园、上海张江高科科技孵化园、深圳高新产业园等。这些园区都是依靠土地出让收入实现前期投资的。

四、科技大厦

科技大厦是由中房集团投资开发的一座集企业总部、商务办公、配套商业、居住生活等多种功能于一体的大型综合性商务楼宇。目前，科技大厦一期已全部出租，并成为中国首批5A级写字楼。
科技大厦由中房集团投资开发，位于中关村大街核心地段，地理位置优越，交通便利。由国内外知名企业开发建设，采用国际最先进的物业管理模式，并提供高标准的商务、生活配套设施。建筑面积5.5万平方米，是目前国内规模最大、档次最高、配套最全的高科技写字楼之一。
科技大厦由中房集团投资建设，以其完善的设施和优良的环境赢得了社会各界的好评。作为中房集团在京投资建设的首个大型综合性商务楼宇项目，其投资建设规模之大、档次之高、功能之全在国内都是少有的。
二期项目预计于2007年上半年启动建设，建成后将成为集办公、商业、公寓于一体的大型综合性商务楼宇。

五、综合保税区

综合保税区是一个集保税加工、保税物流和保税服务于一体的海关特殊监管区域，其设立目的是为适应我国加入世界贸易组织后对外贸政策的调整，进一步深化改革，扩大开放，促进对外经济贸易和技术合作。综合保税区已成为我国实施对外开放和国际经济贸易合作的重要平台。
综合保税区的功能非常全面，在其境内区域，除可以开展保税加工、保税物流、保税服务等业务外，还可以开展国际贸易、转口贸易、物流分拨和保税展示等业务。
综合保税区通过提供税收、外汇管理等优惠政策，降低企业成本。同时综合保税区的设立还可以促进加工制造产业升级，为企业提供更好的配套服务。此外，综合保税区还可以吸引跨国公司来区内投资设立地区总部和功能性机构，加快形成以综合保税区为核心的国际经济合作区。因此综合保税区对工业地产开发来说是一个非常理想的区域。

六、商务公寓

商务公寓是指主要用于满足企业高级管理人员、技术人员、高级服务人员等的短期住宿需求，而不以出售为目的的房屋，主要特点是价格较高，一般位于城市中心地带。商务公寓的价格由地段、户型、装修标准以及配套设施等因素决定。
在中国，由于商务公寓一般处于城市中心地带，所以租金比较高，很多城市商务公寓租金往往是普通住宅的2倍以上。不过随着城市经济的发展和人民生活水平的提高，商务公寓也会越来越受到购房者的欢迎。
对于工业地产而言，商务公寓是一个重要的产品形态，但在实际操作中也有其特殊性：
1.要求项目所在地具有较好的产业基础和政策环境。
2.需要对项目所在区域进行合理定位。

七、城市综合体

城市综合体的盈利模式与商业综合体相似，也是通过多元化的产品形态来获取租金、物业升值、资产转让等收益。城市综合体项目通常需要配建一定数量的商业、办公、居住等物业，再加上交通、市政等配套设施，因此开发成本较高。
城市综合体的盈利模式主要包括租金收入和物业升值两个方面，其中租金收入占大头，这是由于城市综合体中商业和办公等物业都需要自持，而这种模式下租金相对较低。其次是物业升值，随着城市综合体项目的开发完成，其后期物业增值幅度也较大。最后是资产转让收入，这种模式下虽然土地使用权需要整体出让给其他企业，但由于土地出让金已经缴纳给政府，因此开发商将会获得一笔可观的转让费。

八、酒店式公寓

酒店式公寓的主要功能是出租，一般由开发商或物业管理公司经营，有的也会委托给专业的酒店管理公司。由于其可分割的特性，可以独立出售或分割出租，一般不能居住。因此，这种产品主要适用于办公和商务用途。
酒店式公寓除了可销售、出租以外，还可以通过物业经营进行投资。酒店式公寓是集住宿、餐饮、娱乐于一体的综合性服务物业，通过酒店式管理服务和配套设施的有效运营，可以提升物业价值并实现盈利。
例如，北京远洋万和城在其一期住宅产品中引入酒店式公寓设计理念，以“小面积、低总价”的方式销售。在住宅产品中设置酒店式公寓，在产品功能上与住宅分开，最大限度地降低了销售难度，缩短了投资回报周期。

九、教育培训中心

随着人力成本的不断提高，很多企业都会选择在厂房内建立培训中心，既能为员工提供良好的工作环境，又能为员工提供一个学习成长的平台。尤其是一些专业技术型企业，人才对于企业来说是非常重要的，特别是高端人才，如果没有好的学习环境和学习平台，很难留住人才。
这种盈利模式对于专业技术类企业来说更具优势，因为这类企业对于人才的培养有非常高的要求。在这种模式下，专业技术人员对企业来说价值就更大了，因为企业可以在此平台上获得更好的学习机会和成长机会。而且这些专业人才还能为企业带来大量订单。
当然这类教育培训中心也是有门槛的，首先要选择一个合适的地方，其次要有良好的设施设备以及完善的管理机制。教育培训中心需要很大的资金投入，所以对于这些专业技术人员来说是个很好的平台。因此这类盈利模式对于专业技术类企业来说具有一定的吸引力。

十、绿色生态产业园

绿色生态产业园是一种新型的产业园形式，它将高科技与生态、人文、环保理念相结合，利用科学技术实现生态可持续发展。它通过高科技技术的应用，将周边环境因素进行全面整合，并在此基础上实现了人与自然的和谐共生。
在工业地产开发中，绿色生态产业园是一种很好的园区形式。园区内企业的原料、能源、废物的综合利用，可以有效地降低企业成本，提高产品竞争力；园区内企业间通过合作可以减少污染排放，节约能源消耗；园区内企业之间形成产业集群和产业链，有利于提高园区整体竞争力和吸引力；同时还能促进区域经济发展。绿色生态产业园的建设符合国家节能减排、可持续发展等政策要求。
在我国的工业园区中，绿色生态产业园是未来的发展趋势。如国家科技部、环保部、工信部、建设部等已发布《关于加快发展绿色建筑和建筑节能产业的指导意见》《关于加快发展绿色生态住宅产业的指导意见》等文件，鼓励和支持开发建设绿色生态产业园。这也意味着未来的绿色生态产业园将是一个巨大的市场。

十一、研发设计中心

研发设计中心是一种以科技创新为核心，集产品研发、设计、检测、管理、培训于一体的公共服务平台。目前，园区内的研发设计中心一般分为两种形式：一种是依托原有企业的基础，建立研发设计中心；另一种是由园区管委会在政府引导下，在园区内建立研发设计中心。这两种形式都属于产业园区，但其基本功能和盈利模式都有所区别。
依托原有企业基础建立研发设计中心的情形：以深圳科技园为例，科技园从2003年开始建设第一期，其定位是高新技术产业基地和企业总部基地。因此，科技园内的大部分园区配套用房均为企业自用。这类项目的利润主要来源于物业出租及厂房出售方面。而在2003年第二期开发建设中，深圳科技园在建设初期便决定走“专业化、集成化”发展道路，重点引进一些大型高新技术企业和研发机构。为此，深圳科技园专门成立了“科技服务公司”和“科技投资公司”，并在2006年成功地引进了华为技术有限公司、中国电信、中兴通讯等一批高新技术企业入驻。这些企业的进驻带动了园区内研发设计中心的发展。
而由园区管委会在政府引导下建立研发设计中心的情形：此类项目一般是园区内现有企业转型升级后，所需的研发、检测、管理等公共服务平台。

十二、电子商务园

电子商务园是以互联网为平台，以现代服务业为主导，以企业总部经济为核心，集电子商务、物流配送、信息服务、金融服务和咨询服务于一体的产业集聚区。
目前国内主要有三种模式：一是政府主导型，如北京中关村电子商务产业园，上海浦东新区电子商务产业园，以及浙江台州等地的网商园；二是企业主导型，如阿里巴巴（中国）网络技术有限公司投资建设的浙江阿里软件科技有限公司，上海复星高科技（集团）有限公司投资建设的上海复星创富产业投资基金管理有限公司等；三是由第三方运营公司主导的模式，如深圳易点网电子商务股份有限公司为电子商务园区提供专业运营服务。
在这三种模式中，前两种由于政府主导型园区多，后一种因为企业主导型园区多而不为人所知。在目前国内经济下行压力加大的情况下，很多地方政府的财政状况都比较紧张。在这种情况下，以园区运营公司为代表的第三方机构为园区提供专业的运营服务，成为了很多地方政府吸引电子商务企业入驻的一个重要原因。

十三、文化创意园

文化创意园是指以文化创意为核心，以高科技为手段，以文化活动为载体，吸引、集聚和孵化相关产业的区域综合体。从概念上来说，文化创意园是指由政府主导、企业投资或政府与企业共同投资建设的，以文化创意产业为主导产业的新型产业园区。目前我国已有100多个城市提出了建设文化创意产业园的目标。据不完全统计，目前国内已建成并投入运营的文化创意园区已超过50家。而从发展趋势看，未来几年将是我国文化创意产业高速发展的时期。
在国外，由于对工业建筑的再利用比较普遍，文化创意园是国外常见的一种开发模式。在美国、英国、加拿大等国家，政府将旧工厂改造成文化创意园，创造出了一种新型城市发展模式。在国外文化创意园还有一种比较新颖的盈利模式：通过租赁工业厂房和配套服务设施，将厂房和配套设施出租给企业或者个人用于经营活动，从而获得收益。

十四、智慧城市建设服务基地

以智慧城市为切入点，通过智慧城市的建设，逐步将企业与政府连接在一起，为企业提供一个智能的平台，让企业可以在上面开发自己的项目，实现智慧城市的建设。这是一种非常适合工业地产开发商进入的领域。智慧城市是未来发展趋势，也是工业地产发展的一个重要方向。
智慧城市建设服务基地：依托智慧城市建设服务基地，将政府、企业、个人进行连接，最终实现政府高效决策、企业高效运营、个人高效生活。
然后通过对智慧城市的运营来获得利润。
典型案例：西安国家民用航天产业基地（中国航天科技集团公司第七研究院）

十五、医疗健康产业园

医疗健康产业园的盈利模式，主要体现在其以“医疗健康”为核心产业的运营模式上。医疗健康产业园作为区域健康产业的新载体，一般包括医疗服务、健康管理、医药研发、生物制药、医疗器械、保健康复等相关企业。在国家鼓励发展战略性新兴产业，加大对重大疾病防治和公共卫生服务投入力度的背景下，以“健康”为核心的医疗健康产业园正逐渐成为区域经济发展新动力。未来几年，中国将进一步加大对医疗健康产业的扶持力度，同时也会加大对医药研发和生物制药领域的投入。在此背景下，中国的医疗健康产业园必将迎来快速发展的机会。
在区域发展中，以“医疗”为核心产业的产业园具有良好的发展前景。

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