工业地产中容易打擦边球的“7%”

工业地产中容易打擦边球的“7%”

2015年以来，工业地产市场火热，很多项目打出了“7%”的口号。在实际操作中，7%的面积是否要算入面积呢？ 如果企业想要扩大生产，需要一定的生产用地，但企业用地是以租赁的方式取得。根据国家政策规定：“工业用地租赁最长不超过20年”。这样，租赁期限就很难超过20年。如果企业想要扩大生产，就需要购买土地。但是购买土地需要一次性支付较大的资金，而且如果一次性支付大笔资金，对企业来说也是很大的压力。 那么有没有办法解决这一问题呢？答案是有的，那就是“7%”的面积。 所谓“7%”面积指的是工业用地租赁合同中规定的最长租赁期限。例如：某企业签订租赁合同时约定20年租金，那企业只需在20年内支付租金即可，剩下7年只需支付租金即可。这相当于租赁期限是20年，但只需支付7年租金即可。 不过这并不意味着7%面积可以随意使用，以下三种情况是不能被视为“7%”面积使用的： 1、超出了最长租赁期限； 3、超出部分已被租赁方出租给第三方使用。

一、超出了最长租赁期限

根据《关于进一步规范工业用地出让管理的通知》（国土资发〔2010〕114号）规定：
“二、工业用地出让实行土地使用权出让年期制。出让年限不得超过国家或省规定的最高年限，具体以工业用地出让合同或土地使用权证书载明的最长使用年限为准。”
因此，“7%”面积不能用于超过最高租赁期限的情况。
那么什么情况下可以“7%”面积用于其他用途呢？“三、已列入市、县年度土地利用计划的项目，经市、县国土资源行政主管部门审核同意，可将不超过用地面积7%的土地用于非生产设施建设。”
例如：某企业计划在广州市增城区投资建设一个高科技项目，该项目总投资为10亿元，其中固定资产投资6亿元，土地价款1亿元。该企业与增城区政府签订了《工业用地使用权租赁合同》，约定租金为每年3000万元。
如果该企业打算在该项目中建设一个生产车间，那么可将不超过7%面积的土地用于生产车间建设。但是由于工业用地使用权租赁合同中并未明确规定“7%”面积用于其他用途，因此在实际操作中不能被视为“7%”面积用于其他用途。
不过在实际操作中，很多工业用地使用者通过改变土地用途进行非生产性项目建设，但未改变原土地用途的，这种情况下能否被视为“7%”面积用于其他用途呢？对此，《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《土地管理法》等法律法规均未对此问题作出明确规定。因此在实际操作中应根据法律法规的规定来进行判断。
对于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》而言，其第五条第二款规定：
“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的用途、容积率等条件的，应取得市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，报市、县人民政府批准。”因此，在工业用地使用权租赁合同中，如果合同约定了“7%”面积用于其他用途的，那么应当由市、县人民政府城市规划行政主管部门批准。

二、超出部分已被租赁方出租给第三方使用

根据《广东省工业地产出租转让管理办法》，在同等条件下，出租人对工业用地的承租人在租赁合同签订之日起6年内，可以优先承租。因此，承租人要想使用“7%”的面积，必须在合同签订之日起6年内。如果承租人超出了“7%”的面积，出租人可以将该部分面积出租给第三方使用。
在实际操作中，很多企业在租赁土地时，会出现租期内将土地出租给第三方使用的情况。例如：某企业与第三方签订了10年租赁合同，租赁面积为100亩地。合同约定：如果第三方使用该土地10年后，还需要支付每年30亩的土地租金。那么该企业就可以用“7%”面积来支付这笔租金，从而避免了一次性支付大笔资金的压力。

1、“7%”与“7%”的面积差距

根据《广州市工业用地规划条件》规定，工业用地的容积率不得低于1.0,工业用地的建筑密度不得低于40%，绿地率不得低于20%。而在实际操作中，由于企业要求的容积率一般较低，因此在厂房建设时，很容易超出容积率指标。而“7%”之间的差距就是这个容积率的问题。
因此厂房高度一般会超过24米。而厂房建筑高度一旦超过24米，则就属于超高层建筑。
当建筑高度超过24米后，每增加1米的建筑高度所增加的容积率都是相同的。

2、“7%”与“15%”的税收优惠

在企业所得税方面，根据《国家税务总局关于印发〈关于以政府购买服务方式实施的部分企业所得税管理办法〉的通知》（国税发〔2008〕80号）第二条规定：“纳税人采取政府购买服务方式提供的基本公共服务项目，有关部门向纳税人收取费用后，应按国家有关规定纳入部门预算管理并向社会公开。”
在土地增值税方面，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。”
因此，企业通过将房地产出租给第三方使用，可以享受税收优惠。

三、小结

通过上述分析，我们可以发现，在工业地产中，7%面积其实是一个比较容易打擦边球的面积。因为它的确可以解决企业的燃眉之急，但是如果使用不当，就会影响企业正常生产。
因此，在工业地产中，我们一定要注意合同中的细节内容，尽量避免出现这种“擦边球”的现象。如果出现了这种情况，也不要过于担心，因为在法律层面上这并不是问题。
但是要注意避免使用不当，避免出现超标的情况。同时也要注意在合同中约定好违约责任等内容。
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