“产权换股权”创新地产金融模式
2016年11月，恒大集团在广州成功竞得两宗土地，并成为两宗土地的最大股东，获得两块土地使用权，为恒大在粤港澳大湾区的布局提供了坚实的基础。该集团通过“产权换股权”的方式，与广州市政府合作成立了广州恒荣房地产开发有限公司（以下简称“广州恒荣”），并将土地使用权以股权形式注入该公司。这是一个创新的地产金融模式，为广州引入大型地产集团，并支持其在粤港澳大湾区布局提供了有力保障。
一、背景
恒大集团是一家以房地产开发为主业的大型企业集团，旗下拥有恒大地产、恒大汽车、恒腾网络等多家上市公司，业务涉及房地产、金融、汽车、互联网等多个领域。恒大集团在全国拥有7大生产基地，并在全国各地有50多个项目，员工总数约12万人。广州是中国华南地区的经济中心和国家重要的中心城市，拥有全国领先的交通枢纽地位、便利的地缘优势、雄厚的人才储备、广阔的市场空间等众多优势，具有巨大的发展潜力。2016年，广州市政府与恒大集团达成战略合作协议，共同打造“广州恒大文化旅游城”项目，开创了广州引入大型地产集团合作开发重大项目的先河。双方同意在房地产项目开发建设方面加强合作，充分发挥各自优势。在此背景下，恒大集团选择在广州设立全资子公司——广州恒荣房地产开发有限公司（以下简称“广州恒荣”）。
二、模式
2017年11月，恒大集团以8.65亿元竞得位于广州市天河区的两块土地，并取得两宗土地使用权的100%权益，同时向广州市政府以9.5亿元人民币转让其持有的广州恒荣70%的股权。广州恒荣通过“产权换股权”方式，与恒大集团成立合资公司，同时将土地使用权以股权形式注入合资公司。合资公司在完成房地产开发建设后，向广州市人民政府缴纳相应土地出让金。广州市政府将相应金额的土地出让金以股权形式注入合资公司，实现了土地使用权以“产权换股权”的创新地产金融模式。在这个创新地产金融模式中，广州市政府承担了出资义务和投资义务，而恒大集团则获得了土地使用权以及相应金额的股权。
三、经验
“产权换股权”模式是房地产开发企业利用产权交易平台，与政府合作成立房地产开发公司的一种方式，是在解决政府土地财政问题的背景下产生的。该模式突破了土地使用权出让和转让的限制，为政府向社会筹集建设资金提供了新途径，为房地产开发企业降低融资成本、缓解资金压力提供了新思路。
在项目运作中，该模式具有如下特点：一是充分利用了土地资源；二是利用了政府信用；三是为项目融资开辟了新渠道；四是实现了双赢。
这种模式下，政府获得了土地资源，房地产开发企业获得了开发资金，政府获得了税收和土地出让金。这种模式不仅有利于企业的发展，而且有利于城市的建设和发展。该模式具有以下经验：
编辑者： wyl
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