工业地产商业化 投资产业地产是 “蓝海”or“红海”？

工业地产商业化 投资产业地产是 “蓝海”or“红海”？

作为近年来最受关注的细分领域之一，产业地产已成为房企竞相角逐的“蓝海”。但目前行业尚处于起步阶段，在融资、运营等方面还存在不少问题。 10月28日，由中国房地产指数系统、中指研究院主办的“2019中国房地产500强测评成果发布会暨第十三届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会上发布了2019年中国房地产开发企业500强、2019中国房地产开发企业商业模式创新百强榜单。在其中，产业地产板块排名第一。

01、企业经营状况不佳，盈利空间有限

目前，很多房企在进军产业地产时，均采取“以产促城”的模式。这种模式的弊端在于，在前期投入方面，房企需投入大量资金用于土地开发、建设、招商等方面，而这部分费用又会计入成本，继而增加房企的资金压力。而在后期运营方面，企业若采取传统的住宅销售模式，则需要承担项目建设和销售周期长、资金回笼慢等风险。因此，从企业经营状况来看，当前多数房企的盈利空间并不大。
据统计，目前全国有近40家房企涉足产业地产领域。其中既有老牌房企如万科、恒大、万达等；也有近几年逐渐崭露头角的房企如华夏幸福、中骏、龙湖等；还有一批以产业地产为主业的地产商如合景泰富、保利地产等。

02、轻资产运营，但与工业地产盈利模式有差异

就目前而言，产业地产仍然是房地产行业的“蓝海”，但是如果不能找到合适的盈利模式，不能找到适合自身的发展方向，那么产业地产就将面临生存危机。产业地产的盈利模式主要有三种：第一种是重资产运营，通过投资购买物业进行出租、出售等方式获得收益；第二种是轻资产运营，通过招商等方式吸引企业入驻，赚取租金和服务费；第三种是产业地产投资基金运营，即以轻资产运营为手段，通过股权投资、夹层基金等方式来获取收益。
目前在轻资产运营模式下，开发商主要的盈利方式是租金收入和物业管理费，而工业地产的盈利模式则是出售物业获得销售收入。虽然产业地产和工业地产盈利模式存在差异，但是两者之间具有较强的相关性。因此在做好产业地产投资之前，首先需要对自己的项目进行详细分析，然后确定自己的盈利模式。

03、重资产运营，盈利模式仍待探索

有了资金和运营方面的支持，产业地产的盈利模式也愈发清晰。但是目前来看，产业地产在盈利模式上仍有许多需要探索的地方。
“产业地产的盈利模式比较复杂，一般分为轻资产运营和重资产运营两种模式。”林思平表示，在重资产运营模式下，企业通过持有物业，以租养贷、以租代售，利用租金收取作为主要的盈利来源，但这只是一种短期的盈利手段。
“在轻资产运营模式下，企业通过持有物业，再将物业对外进行租赁经营或者是出售给一些投资者等方式进行轻资产运营。这是一种比较常用的轻资产运营模式。”在重资产运营模式下，企业需要进行土地、规划、设计、建造和销售等一系列工作，进行项目的投资和开发建设。“重资产运营模式下企业会面临较高的资金压力以及投资压力。”林思平表示，在重资产运营模式下，企业往往通过融资的方式来解决开发建设和资金压力。
此外，林思平表示，目前国内产业地产市场处于初级发展阶段，很多企业更多关注的是投资机会和业务机会，但实际上行业在很多方面仍然存在一些问题。“比如产业地产的政策法律法规有待进一步完善、市场也需要进一步规范等等。”

04、开发商主导，专业运营商辅助

对于大多数工业地产项目来说，由开发商主导产业地产的开发运营，专业运营商辅助产业地产项目的开发运营，是比较理想的模式。这种模式有两个特点：
第一，开发商主导的模式下，项目公司、政府部门、园区运营方以及客户都是利益共同体。开发商一方面要在土地资源方面做好储备工作，另一方面要制定科学合理的招商策略。对于产业园区而言，招商和企业入驻是最核心的环节，开发商要具备强大的招商能力。运营方面则需要专业运营商来做。
第二，专业运营商辅助产业地产项目开发运营，开发商需要与专业运营商紧密合作。目前我国不少城市都有专门的园区运营公司来管理园区开发与运营，他们拥有丰富的行业经验和资源，可以为开发商提供优质的服务。比如招商、物业、投资等方面的服务。但由于这些运营公司一般是由开发商和政府合作成立，在企业资质、服务能力等方面均不如专业运营商。

05、企业融资困难，资金成本较高

目前，产业地产企业的融资渠道比较窄，主要依靠银行贷款、基金和债券等。其中，银行贷款是产业地产企业融资的主要方式。虽然产业地产企业可以通过与银行合作，开发供应链金融、股权投资等多种方式来进行融资，但是这些途径的成本比较高，而且风险较大。很多产业地产企业缺乏资金实力，因此其融资渠道只能依靠银行贷款。
业内人士表示，产业地产企业可以通过发行公司债、中期票据、短期融资券、私募债、 ABS等方式进行融资。但目前国内发行的债券市场不发达，尤其是信用债券的发行和流通很少，因此产业地产企业可以通过银行贷款或发行短期融资券的方式融资。但由于融资成本较高，很多企业难以承受。
此外，产业地产企业还面临着产业政策不确定性较大、土地成本上涨过快、配套政策不完善等问题。
而在运营方面，产业地产项目受土地性质和整体规划限制较大，而且多位于城市外围区域，交通不便、生活配套不完善等因素对项目的运营都产生了很大的影响。

06、重资产开发运营，轻资产运营模式不成熟

目前，很多房企的轻资产运营模式还不成熟，并没有形成成熟的商业模式。
据不完全统计，目前国内房地产行业中持有型物业资产规模超过200亿元的房企有15家，而在这15家房企中，只有1家是轻资产运营模式。其他17家企业的重资产模式开发运营占主导地位，其中有10家企业采用持有型物业模式。
而这10家房企的平均开发运营成本为364万元/亩，平均持有成本为189万元/亩，平均租金回报周期为3年左右。如果以5年的时间来计算，平均租金回报周期为11年。
在长周期下，重资产开发运营模式无法满足企业盈利需求。而轻资产运营模式下的企业大多采取租购结合、租售并举等多种形式实现盈利，但目前还处于摸索阶段。

07、政策法规不完善，业务开展受限

在政策法规方面，目前没有专门的产业地产管理部门，相应的政策法规也不完善，缺乏统一的管理办法。而且政府各部门对产业地产的态度也不一样，比如工业地产相关法律法规的缺失，导致产业地产开发受到制约。
同时，由于缺乏专业人才，导致我国产业地产服务水平不高。在国际上，产业地产已经发展得比较成熟，并且与其它产业有机结合起来。比如美国硅谷就是一个典型的例子。美国硅谷是一个城市群，包括洛杉矶、旧金山、圣何塞等几个主要城市。在这个城市群中有很多高科技企业、高科技人才聚集的地方。同时也有很多高科技公司周边的配套产业，包括生活配套、教育配套等。
在中国，虽然有北京中关村、上海张江和深圳前海等一批知名的科技园区，但由于这些园区在发展初期存在一些问题和不足，对整个中国产业地产的发展造成了一定影响。

08、土地资源稀缺，开发建设用地不足

土地资源是产业地产发展的基础，也是影响产业地产发展的主要因素。对于工业地产而言，土地资源最为重要，毕竟工业用地是生产产品的载体。但工业用地越来越少，在各大城市已经被限制发展。近几年，深圳也在探索产业园区建设用地的增加途径，如深圳宝安，提出通过盘活存量用地，推动存量产业园区建设，对其产生的新增用地实行协议出让方式供应。
另外，我国土地管理制度也有待完善。产业地产的开发和建设往往需要占用大量土地资源，但我国相关政策和法律法规并不完善。如产业地产中的工业用地主要是通过划拨方式取得，且使用权期限一般为50年；而对于住宅用地而言则实行土地招拍挂制度。

09、企业拿地难，资金压力大

近年来，房地产市场持续低迷，资金面偏紧。今年以来，在资金面趋紧的背景下，房企拿地更加谨慎。前三季度，仅有少数房企的拿地金额超过百亿元，其余大部分均未超过百亿元。房地产行业整体融资渠道收紧，融资成本大幅提高。在此背景下，产业地产企业获取土地更加困难。
与此同时，房企要承担产业地产运营成本也比较高。以上海为例，由于大量工业用地的出让和租赁价格的上涨，目前上海工业用地的租金在全球范围内都处于较高水平。以上海为例，目前全市工业用地的租金水平已超过40元/平方米/月（不含物业费）。而根据《上海市土地使用权出让合同》约定，租赁期内的租金不得低于政府公布的基准租金标准。

10、专业人才短缺，服务配套不足

目前，我国的产业地产在行业标准、商业模式、融资模式等方面还存在很多问题。中国房地产测评中心副主任许小乐表示，“目前我国的产业地产还处于发展的初期，企业在面临机遇的同时也面临着一些问题。这需要整个行业共同努力，从政府、开发商、运营商、服务商等多个角度共同解决这些问题，才能使产业地产行业健康快速的发展。”
业内人士认为，与住宅地产和商业地产相比，产业地产虽然是一个新兴行业，但是仍然处于起步阶段。从产业地产的运营模式来看，商业地产是一种重资产运营模式，而产业地产则是一种轻资产运营模式。目前来看，在政策、市场以及人才等方面仍有很多问题需要解决。未来，随着产业结构不断升级调整和新经济不断涌现，产业地产会在融资模式、商业模式以及服务配套等方面得到进一步的创新和优化。

11、融资难问题突出，但政策支持力度不断加大

产业地产目前主要存在融资难、融资贵的问题，在一定程度上制约了企业的发展。然而，政府对于产业地产的支持力度一直在不断加大，这也给企业提供了发展空间。
2019年7月，国家发展改革委、工业和信息化部联合印发了《关于做好2019年新型城镇化建设重点任务的通知》。其中明确提出要“稳步推进城市群、都市圈建设”。都市圈发展的核心是做大城市群，核心是提高中心城市的首位度。而产业地产作为都市圈发展的重要支撑，在这一过程中将发挥重要作用。
从具体内容来看，在《通知》中还明确指出：推进产业园区标准化建设，通过政府主导、社会参与、市场运作方式，分类制定标准体系，加快标准实施和技术应用，推动产业园区数字化、智能化改造升级。在产业地产领域，这一政策的出台将有效促进产业园区更好地发展。

12、产业地产竞争加剧，市场格局逐渐清晰

近年来，产业地产的概念开始从宏观层面上得到深入探讨，而在产业地产的细分领域中，不同产业类型也有不同的发展路径。
根据中商产业研究院发布的《2019-2024年中国产业地产行业发展前景研究报告》数据显示，在这十年间，我国产业地产行业发展迅速。从2013年到2019年，全国范围内的产业园新增面积累计超1400万平米，其中新增面积前五大行业分别是：汽车及零部件、电子信息、软件和信息服务、装备制造、物流地产。未来，我国产业园将呈现出以下四大特点：
一是从过去以政策驱动为主的模式逐步向市场化的运营模式转变；
二是从过去单纯的产业园区向综合性开发转变；
三是从原来主要面向制造业发展转变为以高科技产业为主导，兼顾发展制造业和服务业；
四是从传统的重资产投资转变为轻资产运营。
同时，随着2018年国家对于“去库存”工作的大力推进以及2019年初中央对房地产市场的宏观调控，对于房地产开发企业而言，都将面临着巨大挑战。

13、企业运营能力有待提高，服务配套有待完善

产业地产的未来是什么？
一方面，由于政策不完善、融资渠道不通畅等因素，导致产业地产的开发、运营和服务能力薄弱，难以吸引到专业的人才和资金。另一方面，产业地产的项目大多处于发展初期，配套设施不够完善，也难以吸引到足够多的产业地产项目入驻。
另外，一些企业盲目地追求“大而全”。然而，没有做好园区开发前期规划，盲目复制已有园区的做法，造成项目定位不清晰、园区规划不合理、园区品牌不突出等问题。还有部分企业虽然意识到了产业地产的重要性，但对产业地产的认知还存在不足，在项目规划、招商运营等方面也存在不少问题。

14、产品同质化现象严重，盈利能力受限

目前，大部分产业地产项目还是处于开发的初级阶段，在产品同质化现象严重，盈利能力受限，且对物业形态要求较高。但值得注意的是，在未来，这一类项目也会成为企业重点布局的方向。
未来随着整个产业地产行业的发展和成熟，产业地产将会迎来更大的发展空间。据有关数据显示，2019年国内产业地产市场规模将达到10万亿元。而在这其中，一线城市产业地产市场规模将达近2万亿元，二线城市也将超1万亿元。
那么产业地产市场到底有多大？其实它还是一个很大的蓝海市场。根据德勤发布的《全球产业园区调研2018-2019》报告显示，中国在2018年的经济总量是14.4万亿美元。而在全球范围内，2018年中国经济总量达到14.5万亿美元左右。
在这样一个大背景下，做产业地产会有很大的发展前景。而从目前来看，在一线城市和二线城市中，做产业地产也有很多的机遇和挑战。随着区域经济和城市发展的分化，其行业集中度也会越来越高。

15、市场乱象丛生，存在安全隐患问题

在业内人士看来，产业地产的投资周期较长，资金需求较大，盈利能力也偏弱。据克而瑞研究中心发布的《2019-2020中国产业地产商销售排行榜TOP30》显示，产业地产商单笔土地成交总价在5亿元以上的仅占总量的18.85%。与住宅地产相比，产业地产在投资回收期上长达3-5年，在运营期内，每年的折旧成本占总成本比例达30%-50%。在长期资金压力下，很多企业只能选择“以租代售”的方式获取土地。
由于产业地产投资回报周期长，对资金实力要求也较高。“目前许多产业园区仍处于起步阶段，缺乏专业招商团队和招商渠道，导致园区招商难、项目落地难。同时，在众多中小企业融资难、融资贵的情况下，许多园区存在招商困难的问题。”一位不愿具名的业内人士表示。
在此背景下，部分项目也存在一定安全隐患问题。例如：部分企业将工业厂房改造成办公室；部分企业将写字楼改成厂房；甚至有项目开发商用工业厂房的主体结构进行抵押融资等现象。此外，有企业被曝出拖欠租金、销售不畅、资金链断裂等问题。

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