写字楼的几种分类方式和评价标准

写字楼的几种分类方式和评价标准，写字楼的定义

　　一.办公室财产的分类

　　办公楼是管理人员(白领)从事生产、经营、咨询和服务工作的场所，属于生产经营资料范畴。从写字楼物业形态的发展变化过程来看，可以分为以下几个阶段。

　　1.传统办公建筑

　　两个特点：以自然通风和采光为基础，以小空间为单位排列组合而成。

　　这种办公楼从底层或多层砖混结构开始，开间小，进深小。如：3.6-4.0m开间，5-8m水深等。层高一般在3.6m左右.

　　建筑向高处发展后，钢筋混凝土框架结构应运而生，但使用空间仍处于传统模式，仍属于传统办公楼之一。

　　传统办公室的优点：私密性强，工作人员可以控制自己的工作环境(灯光、百叶窗、家具布置等。

　　传统办公的缺点：空间利用率低，缺乏灵活性。

　　2.早期现代办公建筑

　　特点：空间大。

　　这种模式的积极意义在于：追求实效。

　　这种模式的消极方面是：机械的办公环境和没有人情味的工作方式。

　　3.后期的现代办公建筑。

　　特点：人性化的办公环境和优雅的周边环境，有绿色的内庭院或中庭。比如上海的虹桥商务大厦。

　　景观：布局灵活的大空间，适当的休息空间，灵活的隔断和绿化保证私密性，地板和天花板做吸音处理。

　　4.智能办公楼

　　20世纪70-80年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批公认的智能建筑，其中大部分是办公楼。20世纪90年代，中国开始建设少量智能建筑。比如上海的金茂大厦。

　　智能办公楼发展迅速。继3A之后，又引入了全新的5A概念。智能建筑已成为21世纪办公建筑的发展趋势。

　　从写字楼的质量类别来看，可以分为以下四类：

　　第一类是近几年设计建造的智能办公楼。一般这类建筑立面新颖，风格宏伟，内部布局合理，功能得当，3A以上的智能化功能，豪华的设备设施，特别是在安防、通讯、计算机网络等方面。

　　第二类是90年代初设计，近几年投入运营的现代化办公楼。这种建筑配有中央空调、保安和消防设备。各种设施先进，物业管理到位，智能化功能在3A以下。部分建筑为公寓楼设计，功能布局不尽合理。

　　第三类是没有中央空调的写字楼。这类建筑的设备一般，尤其在通信和设施的配置上，与现在的互联网通信有一定差距，内部布局多采用公寓式布局。

　　第四类是工厂或其他物业改建的写字楼。总的来说，内部设施比较简单。目前，这类房产的比例正在下降。

　　从写字楼的上述物业形态和自身品质的演变来看，是一个从低级、中级到高级，从落后、相对落后到高级的过程。就现阶段而言，写字楼物业市场因品质、规模、智能化、配套服务、管理水平的差异而形成的高、中、低档写字楼物业供应结构是客观存在的。下面我们按建筑面积、装修、配套、设备、客户、区位交通、智能化、物业服务来定义和讨论结构层次。

　　第二，办公楼物业分类标准的研究

　　就我国写字楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)和低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可以细分为两部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准接轨，甲级按照当地市场现行标准划分。所谓甲级写字楼，主要是指四星级酒店或五星级酒店的评级标准，这是房地产行业的一个约定俗成的称谓。由于不同市场的写字楼是不同的，所以写字楼的分类标准通常是基于各个市场的相对质量。比如一些小城市没有顶级写字楼和国际写字楼。

　　对于特大城市(如北京、上海)，笔者认为，在写字楼物业的划分上，除了一般考虑建筑质量外，还应充分考虑城市交通、城市规划(CBD布局)的因素。具体来说，财产等级和等级标准可以划分和定义如下：

　　1.顶级物业(国际写字楼)

　　(1)建筑质量：建筑物的物理状况和质量为一流，建筑质量达到或超过相关建筑法规或规范的要求；建筑布局灵活，利用率高，达到70%的利用率；占地面积大，大堂、走道宽敞，活动地板至吊顶净高不低于2.6米。

　　装修标准：外立面采用大理石外墙、玻璃幕墙等高档国际外装修，进口高标准大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；部分公共地面应采用大理石、花岗岩、高级地砖或地毯，墙面应采用大理石、高级壁纸或高级涂料，电梯间应采用不锈钢和大理石。卫生间安装进口名牌洁具，如柯玛、科勒、美标、T0T0等。

　　配套设施：应有配套的商业和生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、职工餐厅等。专用地下和地上停车场、有足够停车位满足日常生活的商店、适合商务聚餐、午后放松或娱乐设施的餐厅和酒店，以及公园、体育设施、图书馆等其他。

　　电梯系统：良好的电梯系统，先进的电梯设施，乘客和商品分区。

　　标准：要有高效率的名牌中央空调系统；建筑自动化；有安全报警器；有一个综合布线。

　　(2)建筑规模：5万平方米以上。

　　(3)客户进入：国外知名公司的租户组合；知名跨国、国内外大公司、财团。

　　(4)物业服务：由经验丰富、一流的知名品牌公司管理，配备实用的电脑物业管理软件，实现办公物业管理电脑化，建立办公管理信息系统，实现所有办公物业系统的互联统一管理，24小时维护和保安服务。

　　(5)交通便利：位于重要地段，可达性极佳，靠近两条以上主干道。交通方式多种多样，地铁直达。

　　(6)位置：位于主商圈核心区域。

　　(7)智能化：3a  ~ 5a

　　(8)开发商背景：经验丰富，资金雄厚。在项目开发的早期，他们具有财务灵活性和丰富的大型房地产投资经验。这些开发商都是美国、马来西亚、香港、韩国等海外公司，或者有海外运营成功经验的优质国企。

　　2.高档物业(甲级写字楼)

　　(1)建筑质量：建筑的物理状况优良，建筑质量符合或超过相关建筑法规或规范的要求；其盈利能力堪比新建写字楼。

　　装修标准：立面采用大理石、高档砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有一个大厅。大堂的地面应采用大理石、花岗岩、天然石材等。墙壁应由大理石、花岗岩或高级壁纸等材料制成。

配套设施：应有配套的商务和生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、职工餐厅等。以及有足够停车位的专用地上地下停车场。

　　设备标准：名牌中央空调；建筑自动化；有安全报警器；有一个综合布线。

　　(2)建筑规模：10000-50000平方米。

　　(3)客户存在：有国内外知名大公司，客户多从事RD、技术服务、电子商务或知名品牌代理。

　　(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理。完善的物业管理服务包括24小时维护和保安服务。

　　(5)交通便利：直达交通方式多种多样。

　　(6)位置：位于主要商业区或副首都区。

　　(7)智力：3A及以上。

　　3.中档物业(乙级写字楼)

　　(1)建筑质量：建筑的物理状况良好，建筑质量符合相关建筑法规或规范的要求；但建筑的功能并不是最先进的(受功能过时的影响)，存在自然损耗，盈利能力低于新落成的同类建筑。

　　装修标准：外立面采用砖或瓷砖；有一个大堂，地面铺地砖，墙面贴瓷砖或者高级漆，有吊顶。公共地面部分铺地砖或中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档卫生洁具。

　　配套设施：有专用的地上和地下停车场。

　　设备标准：中央空调系统；没有楼宇自动化；有安全报警器；无集成布线。

　　(2)建筑规模：不限。

　　(3)客户存在：大部分客户是国内中小公司，从事销售代理和产品研发。

　　(4)物业服务：有物业公司服务。

　　(5)交通便利：有交通线路到达，交通便利。

　　(6)区位：副首都或较好的城市区位。

　　4.低档物业(丙级写字楼)

　　(1)建筑质量：物业使用时间较长，建筑在某些方面无法满足新建筑法规或规范的要求；建筑有明显的物理磨损和过时的功能，但仍然可以满足低收入租户的需求。

　　装修标准：外立面采用油漆；没有大堂；有些公共地面是普通地砖或水磨石；卫生间用的是普通的家用洁具。

　　配套设施：无。

　　装备标准：分体空调；没有楼宇自动化；无安全报警；无集成布线。

　　(2)规模：不限。

　　(3)客户录入：客户基本都是小型私企，从事简单的销售业务。

　　(4)物业服务：可以有环卫、收发、值班等一般物业服务。

　　(5)交通便利：有交通线路到达。

　　(6)位置：一般城市位置。