上海房地产盈利模式最新分析
上海业地产是上海房地产的主要构成部分，也是上海房地产的重要投资标的。当前，中国业地产的市场规模接近3万亿元，占上海整个房地产投资的约70%，其中住宅投资约占总量的80%。 业地产已经成为国内房地产投资领域中最重要的组成部分。由于受到宏观经济下行压力、政策调控等因素影响，房地产业增速放缓，但中国业地产规模和市场规模仍在不断扩大。据中房智库《2016中国房地产业发展报告》显示，2016年全国住宅商品房销售面积达到了约13.9亿平方米，其中上海市场销售面积约为602万平方米，占全国的16%，同比增长2%。同期，全国房地产开发企业开发住宅商品房建筑面积约为10.7亿平方米。尽管2016年上半年上海市商品房销售面积同比下降9.7%，但上海市住宅商品房销售均价约为每平方米3.16万元。 同时，上海房地产市场的投资价值也在不断提升。据克而瑞统计数据显示，2016年上海全市商品房销售金额突破2000亿元大关。
一、上海业地产市场规模
上海业地产市场规模不断扩大，据统计，上海业地产市场规模从2009年的1.2万亿元上升至2015年的4.2万亿元，年均复合增长率达到12%。上海业地产市场规模占上海市房地产总投资的比例也不断提升，从2009年的约10%上升至2015年的约30%。
从具体投资领域来看，在各类投资领域中，房地产投资是最大的投资领域。根据中房智库《2016中国房地产业发展报告》显示，中国房地产市场中物业开发投资额约占总投资额的15%。同期，在全球房地产市场中物业开发投资额占比为8%。据此测算，中国业地产市场规模约为3.4万亿元。
二、投资逻辑
“十三五”期间，我国将加快推进城市建设，特别是围绕“一带一路”战略的实施，更将为中国业地产提供更多发展空间。同时，在京津冀、长三角、粤港澳三大城市群协同发展的背景下，我国区域经济增长格局将更加合理。
2016年，上海房地产市场的调控政策继续趋严，“四限”政策继续出台，尤其是二手房交易的限制。与此同时，一线城市的调控政策也在不断收紧。未来三到五年内，上海房地产市场的调控政策依然趋严，一线城市的调控政策将更为严厉。与此同时，从2016年开始，我国政府大力推动棚户区改造工程，进一步释放了大量需求。
总体而言，由于房地产市场仍处于整体调控状态中，一线城市的调控政策对一线城市房地产市场产生的影响有限。同时，由于上海业地产市场规模较大、交易量较高、价值较高、未来发展空间巨大等因素影响，上海业地产将会受到投资者更多关注。
三、盈利模式
业地产投资中，资金投入大、回报周期长、回报不稳定的特点，让投资客望而却步。同时，随着房地产市场调控的深入和房地产市场发展的进一步成熟，投资客对市场的风险识别能力逐渐增强。因此，在业地产投资中，有必要对投资客的风险识别能力进行强化，并将其作为业地产投资决策中的重要指标。
在业地产投资中，投资客主要通过以下方式参与投资：一是直接通过持有物业获取租金收益；二是通过直接收购物业进行开发获得溢价收益；三是通过代建、合作开发等方式获取增值收益。业地产投资客在参与经营时，需要对市场风险进行判断，并对项目进行必要的调研、规划设计等前期准备工作，以确保项目具备长期经营的条件。
编辑者： wyl
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