上海房地产中容易打擦边球的“7%”
这是一份值得记录的报告，一份值得珍藏的报告。 上海土地市场从“国八条”开始，就被打上了“调控”的标签。在之后的一段时间里，无论是政府、企业、还是市场，都在探索和寻找一种“既不刺激又能起到效果”的方法。上海的房地产市场也不例外，从2010年开始，政府开始大力推行“限地价、竞房价”、“限套型、竞自持”等土地出让方式，市场上也出现了更多的“面粉贵过面包”的案例。 不过，在实际操作过程中，政策落地还是存在很多模糊地带。在上海地产界，对于这样一个问题一直存在争议。在本期报告中，我们试图对这一现象进行深入分析，希望为读者带来更多有价值的信息。
一、土地出让方式的探索
土地出让方式，可以分为公开招标、拍卖、挂牌三种。在上海，目前的土地出让主要以挂牌和拍卖为主。
二、“两限一竞”与“两限一竞”的对比
政府出让土地的方式有很多种，有“限地价、竞房价”、“限套型、竞自持”等，其中“两限一竞”是政府出让土地的主要方式。这一出让方式，不仅要求房企要有雄厚的资金实力，同时也对开发商的项目定位、产品设计和资金使用提出了严格的要求。比如，在“限地价、竞房价”的方式下，房企拿地成本就要比“两限一竞”时高出很多。
当然，除了“两限一竞”外，还有另一种土地出让方式——“两限一竞”。不过，两者并不完全相同。虽然两者都对房企提出了很多要求，但对于购房者而言，却没有太大的区别。我们将从开发商和购房者两个角度来对比二者。
三、上海“控地价”的效果
对于房地产行业来说，“控地价”政策的出台，从某种意义上说是为了“稳房价”，并不是为了“去库存”。事实上，房地产企业在拿地过程中，如果地价成本太高，并不利于企业的发展。上海“控地价”政策实施以来，政府也在不断的总结和完善这一政策。在我们看来，主要有以下几个方面：
四、“两限一竞”与“两限一竞”的区别
“两限一竞”是上海在土地出让中采用的两种不同方式。
“两限一竞”的基本原理是，当地块达到出让条件后，将采取摇号方式确定竞得人；如果在竞拍过程中，出现竞拍人出价超过土地出让最高限价，则转入竞报自持商品住房建筑面积阶段。
而“两限一竞”是指在土地出让中，将通过设定合理的限制条件，控制地价、控制房价、控制套型面积。通过竞争设置地价和房价的上限，同时规定自持比例。
五、小结
我们认为，上海的土地市场还是有很多值得学习和借鉴之处，因为它是中国市场上少有的政府主导的土地市场。在土地出让过程中，政府有权利也有义务去平衡市场各方的利益，这个平衡主要体现在对“地价、房价”的把控上。
在这样的背景下，“地块配建保障房”模式无疑是政府与开发商之间的一个最大公约数。不过，这种模式对于开发商来说也存在一些问题。首先，政府并不是通过无偿移交给开发商的方式来解决保障房的建设问题；其次，在房屋回购时，开发商还要承担相应的资金成本；最后，如果一个地块上有保障房用地的话，那么当地块出让价格超过该保障房用地土地出让金价格时，开发商是否也应该按照一定比例承担土地出让金？
编辑者： wyl
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