写字楼运营的三种模式和三个时期

写字楼是一个大的综合体，其运营管理是一个长期的过程。从早期的开发到后期的运营管理，每一个阶段都有其特点。

早期的写字楼开发往往是为了解决办公问题，早期运营多以出租为主，后期多以出租加运营为主。在初期阶段，由于写字楼本身的特性，其租金、出租率、销售情况等往往受多种因素影响。但随着时间的推移，写字楼周边配套设施逐步完善，其自身特性也发生了变化，所以对于写字楼而言，其运营管理也呈现出不同的特点。

1.早期开发的写字楼

早期的写字楼，其主要目的是为了解决办公问题，在开发阶段往往会在写字楼周边配套上下功夫，比如一般写字楼周边都会有一定的商业设施、餐饮设施、休闲场所等，目的是为了吸引企业入驻，以达到提高写字楼租金的目的。

一般企业对办公环境的要求都比较高，所以一般在写字楼周边配套设施完善之后才会选择入驻。

早期开发的写字楼，其周边的配套设施一般不够完善，尤其是在一些小城市中。由于这些城市经济水平相对较低，对办公环境要求较低，所以一般在开发阶段会注重基础设施的配套完善。但由于城市发展相对较慢，且政府也不太重视对基础设施的投资，所以在这些城市中很少会有写字楼周边配套设施完善的情况。但随着时间的推移，这些城市中的写字楼周边配套设施逐渐完善起来，特别是政府对基础设施投入力度加大之后，这些城市中的写字楼周边配套设施都会有一个较大幅度提升。

2.出租+运营，两者结合

在写字楼发展的中后期，其出租率、租金水平等往往受到多种因素影响，同时随着周边配套设施逐步完善，写字楼自身特性也发生了变化，此时对于写字楼而言，其运营管理往往以出租为主，同时兼顾其他功能，如销售、租赁、物业管理等。

对于这种模式的写字楼而言，其出租与运营是相对独立的，二者往往各自独立。在这种模式下，开发商更多关注的是租金水平、出租率等指标；而对于物业管理公司而言则更关注如何提升物业服务水平、完善配套设施等方面。

在这种模式下，由于开发商对于写字楼的投资、运营均由自己掌控，其能够将精力更多地放在如何提升写字楼自身价值上，而不是过于关注写字楼出租和销售等指标。

3.中期开发的写字楼

中期开发的写字楼一般是开发商的第一个项目，从选址到建设到完成销售都在早期，这个时期写字楼主要以销售为主，运营管理处于相对后期。在这一阶段，开发商已完成了前期的开发工作，而此时写字楼的整体设计、配套设施建设、环境氛围营造等都已基本完成，写字楼周边的配套设施也逐渐完善，这个时候对写字楼的运营管理要求已经不像早期那么高，反而是重在运营和服务。

这个时期的写字楼一般为出售型物业，开发商将项目建成后快速推出市场，将其销售出去。由于没有持续稳定的出租收益来源，开发商在早期投入大量资金进行前期建设，但后期又不愿过多承担风险而选择出售给其他公司，此时对物业进行运营管理就成为了开发商的主要目标。

4.后期开发的写字楼

后期开发的写字楼，由于已经具备了一定的市场基础和客户基础，所以其在运营方面具有以下特点：

1.由于前期开发已经完成，所以这类写字楼项目在前期规划阶段往往有较为细致的规划，其后期运营往往会以出租加运营为主，因此这类写字楼在前期开发中一般都会有较为详细的规划方案，从而在后期运营中也具备了较为详细的运营计划。

2.由于这类写字楼项目本身已经具备一定的市场基础和客户基础，所以其在运营方面往往会有较为稳定的客户群，从而在后期运营中也具备了较为稳定的客户群。

3.由于这类写字楼项目已经具备了一定的市场基础和客户基础，所以其在后期运营中往往会有较强的市场营销能力，从而能够带动写字楼周边配套设施的进一步完善，从而使得周边配套设施进一步完善，从而使得写字楼自身配套设施和周边配套设施得到进一步完善。

5.发展阶段与特点

写字楼的发展，是一个长期的过程，其运营管理也将经历三个阶段。

1、写字楼初期阶段：写字楼的开发建设是解决办公问题，解决办公用房的问题，所以其自身的特点主要是满足办公使用，出租和出售都不是很多。随着周边配套设施的不断完善，其自身的特性也发生了变化。因此在这个阶段，写字楼运营管理更多地以出租和运营为主。

2、写字楼发展阶段：写字楼已经具备了一定规模，其自身的特性也发生了变化，周边配套设施不断完善，写字楼自身特性也发生了变化，其自身的出租和出售逐渐成为次要方面。由于写字楼本身规模大、数量多、分布广等特点，其管理和服务能力需要加强。这个阶段需要运营管理团队具有丰富的经验和较强的能力。

6.管理模式的转变

从传统的物业管理到如今的“物业+运营”，写字楼的发展不仅仅是其自身发展，还会带动周边产业的发展，因此对于写字楼而言，“物业+运营”成为未来的必然趋势。

对于传统写字楼而言，其最大的问题是如何将已有的物业资源进行盘活，如何将已有的物业资源进行有效利用，以提升资产的使用价值。因此在这种情况下，写字楼运营管理开始向“物业+运营”转型。

在此阶段，写字楼运营商需要思考的是如何通过自身优势实现对资产价值的提升。因此在实际操作中，写字楼运营商需要从服务、产业、产业运营三方面着手。通过服务为写字楼实现增值；通过产业为写字楼带来更多的产业资源；通过产业运营来帮助企业解决困难。

写字楼发展到今天，无论是“物业+运营”还是“物业+服务”都需要一个新的突破口。未来，将会有更多新模式出现。

7.未来写字楼发展趋势

1、绿色建筑是在建筑的全生命周期内最大限度地减少对环境的影响，并通过采用新型环保技术、可再生能源、高效节能技术以及低碳减排技术，最大限度地满足人们对健康、安全、环保等方面的需求，从而使人们居住、工作、学习和娱乐环境更加舒适。绿色建筑理念被公认为是21世纪最具影响力的发展理念，绿色建筑在发达国家已得到广泛应用，而在我国也越来越受到关注和重视。

2、智慧楼宇是利用现代信息技术，对楼宇的设计、建设、管理和服务等方面进行集成优化，从而使楼宇运行状态实现智能化控制。智慧楼宇将为人们提供更便捷的服务和更舒适的办公环境。

3、城市综合体是以城市为核心，将办公、商业、居住和休闲娱乐等功能融为一体的建筑群体。随着经济和社会的发展，未来城市综合体将是企业办公的主要载体之一。

4、共享经济是在互联网环境下新出现的一种经济形态。其最大特点就是通过共享经济可以让资源得到优化配置，实现效益最大化。

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