房地产预售制的前世今生

房地产预售制的前世今生

2022年3月1日，《房地产开发企业资质管理规定》将实施。该规定明确，房地产开发企业应当按照其资质等级从事房地产开发经营活动。 其中，对预售的条件也有明确要求： 1.已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证； 2.完成项目总投资的25%以上； 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4.法律、行政法规规定的其他条件。 可以看到，相比过去，房地产开发企业资质的要求降低了许多，对项目总投资和投资额的要求降低了许多。同时，对项目总投资和投资额也有明确要求。 房地产预售制度最早可以追溯到1996年，国务院办公厅转发建设部等部门《关于进一步加强房地产市场管理工作的意见》（国办发〔1996〕39号），提出“加强商品房预售管理”。 2013年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2013〕18号）再次提出“积极发展住宅产业”。此时，我国房地产市场已经有了近20年的发展历史。虽然相关规定一直在调整，但期房销售制度并没有取消。 预售制度对整个房地产市场影响巨大。本文将对预售制度做一个历史梳理。

一、预售制度的由来

我国房地产预售制度起源于上世纪90年代末，1998年起，建设部为了加强房地产市场管理，规范房地产市场秩序，逐步建立起了商品房预售制度。这是一种为开发商筹集资金，并将建成的商品房出售给购房者的制度。
在此之前，我国住房由国家统一分配，房屋不能买卖，商品房预售制度也未出现。开发商一般通过与银行合作开发，然后通过向银行贷款的方式完成开发建设。这种方式使得开发商获得了大量资金，但同时也带来了许多问题。
1.房屋质量无法保障。在此之前的房屋销售中，由于开发商实力不足、没有过硬的工程技术、没有完善的工程管理制度、没有足够的资金来源等原因，导致房屋质量不合格。
2.交易风险无法保障。由于房屋尚未建成、面积无法测量等原因，购房者可能无法判断所购房屋是否符合自己的要求。此外，在房屋交易过程中，购房者还会面临合同履行问题和解除合同问题。这就会出现买到烂尾楼的风险。
3.房地产市场不规范。由于缺乏规范的法律体系以及监管体系不完善，房地产市场中出现了许多问题和纠纷：一是开发商将预售房资金挪作他用；二是房屋质量存在问题；三是拖欠建筑材料供应商和物业费；四是购房者无法办理产权证等等。
4.房地产开发企业信用难以评估。由于缺乏有效的信用体系支撑，开发商在开发过程中缺乏规范的管理流程和评价体系，导致其信誉度难以评估。
在此背景下，我国房地产预售制度应运而生。2004年《城市房地产管理法》颁布实施后，我国开始允许房地产企业预售商品房。这一制度为我国房地产市场带来了大量的资金来源和发展机遇。

二、预售制度对房地产市场的影响

1.预售制度确实促进了房地产市场的发展，并使得房地产行业获得了快速发展，为我国经济发展作出了巨大贡献。
2.预售制度本身并不是一个问题，但预售制度在实际运行过程中出现了很多问题，最主要的问题是开发商违规操作，造成烂尾楼现象。例如：
（1）由于预售制度下购房人对所购商品房的质量不能预知，即使发生了问题也无法在第一时间得到解决。最终导致的结果是：一是出现纠纷后，购房人权益得不到保障；二是部分开发商通过虚假宣传、承诺高赠送面积等方式欺骗购房者；三是导致了大量烂尾楼的产生。
（2）预售制度下，购房人的风险主要表现为以下几个方面：1.期房销售将购房人置于不稳定的房地产市场之中；2.部分开发商通过预售制度的漏洞骗取购房人钱款；3.商品房预售制度并没有起到保障购房者权益的作用；4.预售制度使开发商在与购房人签订合同后，就可以通过各种手段将项目转为现房销售，从而减少了购房人需要等待交房和办理产权证的时间。
（3）从2004年起，政府开始整顿商品房预售制度。然而，由于预售制度本身存在的问题并没有得到有效解决，且我国对商品房预售制度还没有完全放开，因此政府也没有采取措施进行调整。因此，近年来我国房地产市场面临较大的问题。

三、房地产市场调控政策中的预售制度

从调控政策看，自2021年以来，相关部门多次提到要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。同时，住建部也在2021年出台了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕64号），明确指出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。自2021年6月开始，住建部等部门出台了一系列房地产调控政策，包括：
1.房地产调控目标：“稳地价、稳房价、稳预期”；
2.坚持“房住不炒”定位，建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制；
3.坚持完善住房保障体系和供应体系，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；
4.健全房地产市场监管体系。

1、预售制度的历史沿革

在我国，房地产预售制度最早出现在1995年《城市房地产管理法》中，该法律规定房地产开发企业应先取得商品房预售许可证，才可以进行商品房的预售活动。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第88号）则于1995年出台，规定房地产开发企业进行商品房预售，应当符合已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

2、预售制度存在的问题

从制度设计上看，预售制度有一定的优点，比如能够快速筹集资金、降低融资成本、提升房企竞争力等，但也存在一定的弊端：
1.预售制度容易导致房地产市场出现泡沫，购房者往往因为房价的上涨而提前购房，这容易造成房地产市场的虚假繁荣；
2.预售制度让开发商从银行贷款获取大量资金，一旦出现风险，银行会受到严重影响；
3.房地产企业为了获取更多的资金，往往会降低工程质量要求或建筑标准，进而可能引发质量问题、安全隐患等问题；
4.预售制度导致房企没有足够的资金来履行对购房者的义务，这也是在房企暴雷之后购房者难以实现退房等问题。
5.预售制度容易造成房地产企业“高周转”的模式，导致企业资金链断裂、项目烂尾。

四、小结

预售制度是房地产市场发展的必然产物，也是中国特色房地产市场的重要组成部分。目前，预售制度在我国已存在了近二十年，取得了较大的成功，但也引发了一系列问题。
近期，在全国两会上，针对房地产行业“取消期房销售”的呼声越来越高。2022年3月1日起施行的《房地产开发企业资质管理规定》明确提出要取消预售制度，也就意味着以后不会再有期房销售。对于购房者来说，这一规定或许是一件好事。

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