服务式办公室租赁市场划分

服务式办公室租赁市场划分

服务式办公室的概念自1996年提出，在20世纪末被普遍接受，到目前为止已经经历了五个发展阶段。在这五个发展阶段中，服务式办公室的租赁市场、市场需求、企业规模、企业类型以及办公空间类型等方面都在不断地变化。目前，国内主要有以联合办公为主的企业服务式办公室租赁市场，以定制化办公空间为主的定制式办公室租赁市场，以共享办公空间为主的共享式办公室租赁市场等三种主要模式。

一、企业服务式办公室

服务式办公室的定义为“为满足员工和客户的需求，企业根据其发展状况，综合利用空间、设施和服务，通过设计规划和灵活配置，为企业提供高效、舒适、便利的办公场所，实现企业在组织结构、业务流程与运营管理方面的发展与创新”。
服务式办公室作为一种新型办公模式，区别于传统办公空间，主要在于其空间提供商主要是依靠“服务”而不是依靠空间本身的功能来为企业提供服务。例如，联合办公空间强调服务的概念，它既可以是一个完整的空间也可以是一个独立的办公空间，既可以是一个物理的场所也可以是一个虚拟的空间。这种服务式办公室通过为企业提供一体化的办公解决方案，提供完整且高品质、个性化和高效的办公环境，让企业更加专注于业务开展。
为了使客户能够在企业中发挥最大的效用，服务式办公室会将其大部分功能集中于商务配套和员工培训两方面。商务配套包括前台接待、会议及洽谈、洽谈室、会议室、茶水间等。员工培训包括会议室、接待室、休闲区等。
就目前来看，服务式办公室的主要客户群是初创型企业和中小企业。其中初创型企业主要包括有互联网创业公司和新媒体创业公司等。这些企业通常没有自己固定的办公室或工位，而传统办公室租赁费用高昂且效率低。在这种情况下，联合办公空间便可以根据初创公司或企业所处阶段和需求来匹配不同类型办公空间（如联合办公空间、定制化办公室和共享办公空间等）。
在联合办公方面，目前市场上已经出现了不少代表项目，如 WeWork、优客工场等。WeWork是美国联合办公行业中最大的企业之一。根据其2018年第一季度财报显示： WeWork在全球有超过17000个工位可供出租；平均每天有超过7500名员工在 WeWork工作；同时拥有超过100万名会员。在国内，优客工场是国内最大的联合办公运营商之一，截至2018年底拥有超过10万个工位。其官网显示：优客工场已进入中国47个城市、39个产业园区。除了优客工场外，还有其他几家国内联合办公运营商：创富港、创客邦等也正在快速扩张中。
除了与传统写字楼和园区等租赁空间相结合之外，服务式办公室还可以与商业综合体或商业街区进行合作。例如在北京的金融街就有一个名为“金源时代广场”的联合办公项目。该项目由金融街控股股份有限公司和美国 SOM建筑设计公司合作打造，面积达5万平方米。整个项目由5栋楼组成：A座（甲级）、D座（甲级）和E座（甲级）；1-6层为商业配套；7-11层为联合办公空间；12-20层为写字楼。该项目将成为金融街区域的新地标。

二、定制化办公空间

定制化办公空间是指以客户需求为核心，以专业化、定制化为特点，提供个性化、差异化服务的办公室。相比于传统的办公室租赁模式，定制化办公空间在租赁价格、装修风格、配套设施、物业管理等方面具有明显优势。国内定制化办公空间的代表企业有优客工场、 SOHO 3Q和氪空间。
优客工场：在2017年获得了来自经纬中国和阿里巴巴的两轮投资，累计融资近1亿美元。优客工场从一家社区电商公司起家，成立至今，已经发展为覆盖全国38个城市的办公空间网络。目前优客工场已经拥有超过400家工位，其中包括10多家共享办公室及近300家独立办公室。2018年10月，优客工场宣布完成新一轮融资，投资方为阿里旗下的云锋基金以及经纬中国。在2019年第一季度，优客工场北京的空间出租率已经达到80%以上。
SOHO 3Q：成立于2007年，总部位于北京国贸 CBD，是中国领先的联合办公空间运营商，目前拥有超过200万平方米的联合办公空间。SOHO 3Q是 SOHO中国集团旗下的一个品牌，主要为中小微企业提供租赁办公空间服务。目前 SOHO 3Q在北京、上海、深圳、广州等全国主要城市布局超过150个联合办公空间，运营面积超过200万平方米。截至2019年第一季度末， SOHO 3Q在全国35个城市拥有超过465家联合办公空间。
氪空间：成立于2012年，总部位于北京，是一家专注于为初创期和成长期企业提供办公空间服务的平台型公司。氪空间致力于为企业提供从咨询到设计、装修、运营服务的一站式办公解决方案。目前氪空间已经在北京、上海、广州、深圳等多个城市布局超过200个联合办公空间及独立办公室。
优客工场：成立于2011年，总部位于北京望京 SOHO大厦C座7层，是一家由企业家创办的非营利组织，业务涵盖了办公室租赁和办公室设计装修服务、员工培训等方面。优客工场是一家专注于为初创期和成长期企业提供联合办公空间和办公解决方案的平台型公司，通过线上线下的共享办公模式为初创期和成长期企业提供灵活多变的办公场所。优客工场提供的共享办公空间类型包括共享大中小型会议室、共享洽谈室、共享茶水间等；定制化办公室则包括装修定制服务以及配套设施定制服务两大类。此外，优客工场还为入驻企业提供灵活多样的办公环境选择以及职业培训课程等服务。

三、共享式办公室

共享式办公室（Sharing Office）是一种灵活的办公空间租赁模式，由传统的租赁单元空间，扩展到多种共享空间类型，包括共享会议室、公共办公区、开放办公区以及私密办公区等。传统的租赁单元空间往往需要企业额外支付较高的租金，而共享办公则通过出租闲置的办公空间来降低租金成本。与传统租赁单元相比，共享式办公室能够提供更大规模和更多类型的办公空间，并允许企业将办公空间租赁给多个独立企业使用。在共享式办公室中，企业可以根据自身需求选择不同的空间类型，以满足自身不同的业务需求。共享式办公室已成为许多初创企业首选的办公地点。

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