在房地产投资中，收购写字楼一直是众多房地产投资公司的首选。根据房地产投资公司的经营需求，对于一些公司来说，其会有将办公楼或厂房进行出售的计划。对此，对于需要出售或收购目标公司的投资者而言，应当如何进行尽职调查以确保其所收购的房产能够满足投资者的需求呢？ 通常情况下，对于一些收购写字楼的投资者来说，需要对以下几个方面进行尽职调查： 1、公司概况； 2、目标房产的基本情况；
（一）公司概况
1、公司的注册信息，包括：公司名称、注册地址、法定代表人、注册资本（认缴）、成立时间、经营范围；
2、公司的股东情况，包括：股权结构（含持股比例）和股东资格；
3、公司的高管人员情况，包括：高管人员的姓名及其任职情况（包括但不限于高管人员的职务及任职时间）；
4、公司的主要客户与供应商情况，包括但不限于：主要客户名称及其主要客户和供应商名称；
5、公司的重要合同情况，包括但不限于：与主要合同签订方名称及其与重要合同签订方的关系；与主要合同签订方之间是否存在关联关系；
6、公司的涉诉情况，包括但不限于：涉诉案件数量及金额等。
（二）目标房产的基本情况
1、目标房产的产权证明文件，即房地产权证，主要是针对于其所处的位置而言，也就是该房地产具体位于哪个城市，以及其具体的土地用途。投资者应当重点关注的是其房屋所处位置，该房屋是否为商业用途，是否已经取得了相应的建设规划许可证、建设用地规划许可证以及施工许可证等文件。
2、目标房产的土地使用权证，即该房屋所处土地是否为国有土地。
3、目标房产的用途证明文件，即该房产是否已经取得了相应的建设规划许可证以及土地使用权证等文件。
4、目标房产的租赁合同，即该房屋是否已经存在了出租人，以及租金收取情况等。
（三）房产产权
在进行尽职调查的过程中，通常需要重点关注目标房产是否存在抵押、查封、租赁、共有等权利瑕疵。如存在上述权利瑕疵，则在交易时可能导致无法顺利过户。
此外，还需关注房产是否存在权利限制（如抵押、查封等），例如：土地使用权被查封的，则不得办理产权转移登记；如房产存在共有情形，则在进行交易时应注意该等共有人是否同意出售该房产；如有租赁情形的，则需确认是否已书面告知承租人该房产可以出售，承租人是否已经同意出售；
（四）房产的交付使用情况
1、目标房产是否已取得《房地产证》或《不动产权证》，以及房产的竣工验收报告；
2、是否存在逾期交房或逾期办理房屋产权证书的情况；
3、房产是否存在抵押或查封的情况；
4、是否存在租赁合同，以及租赁期限。
（五）税费情况
对于写字楼而言，其通常会涉及到营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税等。若目标公司所经营的物业存在相关税费的情况，那么则需要考虑到该项税费的缴纳情况。对于投资者而言，应当重点关注目标公司的房产税缴纳情况。具体而言，投资者需要核查目标公司所经营的物业是否存在房产税的缴纳情况；对于该等房产而言，是否存在土地增值税以及个人所得税，同时还需要核查目标公司是否存在相关税收优惠政策等。
编辑者： wyl
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