服务式办公室租赁市场发展：现状与趋势分析"

服务式办公室租赁市场发展：现状与趋势分析"

在现代社会，随着商业地产市场竞争的日益加剧，开发商正不断加大对写字楼租赁市场的开发力度，而服务式办公室租赁作为写字楼租赁市场中的一种重要形式，在近年来也发展迅速。本文从服务式办公室租赁市场的发展背景、现状及趋势进行了分析，以期为业内从业者提供参考。 在国际上，服务式办公室（简称“ISC”）起源于20世纪70年代的美国，是一种全新的办公方式，与传统写字楼相比具有灵活、成本低、使用效率高等特点。据统计，美国已有超过10万家企业选择了 ISC作为他们的办公场所。 我国对服务式办公室也早有耳闻，但由于服务式办公室在我国属于新兴事物，而在政策层面上尚未出台相关规定及标准来规范其发展。因此，目前我国对于服务式办公室的定义还存在一定差异性。但随着我国经济社会发展和产业转型升级需求的不断提升，以及我国经济新常态下政府对房地产市场提出的“去库存”等政策导向，服务式办公室将会成为未来我国房地产市场发展的重要方向之一。本文将从政策、经济、行业以及企业四个方面分析我国服务式办公室市场现状与趋势。

一、政策环境

服务式办公室作为一种新兴事物，目前仍处于发展初期，面临着许多的不确定性因素，因此国家政策的支持和引导对于行业的发展具有重要意义。
中国服务式办公室发展起步较晚，但在国家政策的引导下，近年来国内服务式办公室产业得到了迅速发展。2014年3月，国务院印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干意见》（国发〔2014〕52号）；2014年8月，国务院发布《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》（国发〔2014〕30号），其中提出要加快服务经济和现代服务业发展；2014年9月，国家发改委发布《关于推进新型城镇化建设重点任务的通知》（发改规划[2014]2738号）；2015年9月，国务院印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（国发〔2015〕49号）。

1、国家政策

国家对服务式办公室的支持主要体现在税收优惠政策上，根据《中华人民共和国企业所得税法》及相关规定，服务式办公室提供的现代服务业劳务可以按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的规定享受相关税收优惠政策，包括：
（1）企业购置并实际使用规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。
（2）纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务，免征增值税。
（3）对符合条件的居民家庭为主要服务对象并提供居住场所的文化创意办公用房，减按15%税率征收企业所得税。
（4）符合条件的现代服务业企业为主要服务对象提供服务取得的收入，其从事业务活动取得的所得，免征企业所得税。

2、地方政策

作为国民经济中一个新的经济增长点，现代服务业的发展对优化经济结构、推进产业升级、提升区域竞争力具有重要意义。为了加快现代服务业发展，国内各地区陆续出台了一系列的支持政策。目前，北京、上海、广州、深圳等一线城市及二线城市均已出台了相关扶持政策，鼓励现代服务业发展。
在国内各大城市出台的支持现代服务业发展的政策中，有一些明确提到了服务式办公室。例如，深圳于2015年出台了《关于促进深圳市现代服务业发展的若干措施》，其中提到了支持服务式办公室等新型业态发展；北京于2017年发布《北京市现代服务业发展规划（2016-2020）》，其中提到要促进服务式办公室产业的发展；广州于2017年发布《关于加快推进广州现代服务业高质量发展的实施意见》，其中提到要大力引进和培育服务式办公室产业。

二、经济环境

我国经济增速放缓，经济结构转型升级，产业转型升级趋势明显。2018年，我国 GDP增速为6.6%，与2017年相比有所下降；从结构上看，第三产业增加值占 GDP的比重上升到53.9%，对 GDP增长的贡献率达到66.4%。
第三产业增加值中，现代服务业增加值占比达到44.9%，成为我国经济新的增长点。制造业和建筑业作为传统经济支柱产业也有所下滑，但新兴产业、服务业和制造业转型升级态势良好。
为了进一步提升我国服务式办公室市场规模与发展水平，应从以下三个方面着手：
第一，优化经济结构。在新常态下，我国经济的转型升级是必然趋势。为了满足不同企业对办公空间的需求以及提高企业在市场中的竞争力，各行业都在寻找新的发展空间。而传统写字楼由于其先天缺陷逐渐被淘汰。因此，对于入驻写字楼的企业来说，如何高效利用有限空间并提高服务效率是他们面临的主要问题之一。
第二，推动产业升级。经济新常态下我国产业结构出现了新变化。首先是制造业占 GDP比重下降；其次是第三产业占比不断提升；最后是服务业占比逐步上升。因此，未来服务式办公室应从传统写字楼中寻找发展空间和机遇。
第三，打造商务中心。随着我国经济社会发展和产业转型升级需求的不断提升，商务中心正成为各城市经济发展的重要部分。根据联合国数据统计显示：全球每100座城市中就有超过65座城市需要发展商务中心来满足当地企业及人口对商业办公场所的需求；同时商务中心也是城市文化的重要组成部分之一。
近年来我国商业地产市场发展迅速、竞争日益加剧、市场环境发生了巨大变化。随着我国经济社会不断发展和产业结构不断调整升级，服务业比重将会进一步提升；同时国家在政策层面也对服务业的发展给予了高度重视和支持；此外随着我国人口红利逐渐消失以及“互联网+”等概念的提出，传统商业地产市场受到了严重冲击，而服务式办公室则因其灵活、低成本、使用效率高等特点成为了写字楼租赁市场中的一种重要形式。
目前我国商业地产市场处于供大于求的状态，未来将会呈现出一种供过于求、竞争激烈的状态。然而服务式办公室作为一种新兴事物，目前还处于快速发展阶段。在未来的几年内，服务式办公室市场将会持续保持高速增长态势并逐渐成为写字楼租赁市场中重要组成部分之一。

三、行业现状

我国服务式办公室市场的发展仍处于起步阶段，市场规模较小，但增长速度较快。根据《2016-2017中国服务式办公室租赁市场调研报告》，2016年我国服务式办公室租赁市场的租金规模达到了274.8亿元，同比增长33.5%。

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