如何租到一个靠谱的写字楼？

如何租到一个靠谱的写字楼？

从上个世纪80年代开始，中国的房地产市场开始从住房商品化到土地市场化的转变。在这一过程中，中国房地产市场在过去的40年时间里发生了翻天覆地的变化。 中国的房地产市场在过去40年的时间里发生了巨大的变化，房地产市场开始由供不应求到供过于求，再到现在供不应求。也就是说，现在是写字楼租赁的黄金时代。 我相信每一个经历过写字楼租赁市场发展历程的人，都会有这样的感慨：现在去找个写字楼太难了。那么，为什么现在找写字楼越来越难了呢？ 因为有需求就有市场。在过去20年里，写字楼租赁市场不断增长、发展、壮大。这些变化是由中国经济高速发展所带来的。 中国经济在过去20年里经历了前所未有的快速发展。从住房商品化到土地市场化，从城市扩张到产业升级，每一个阶段都给房地产市场带来了巨大的机遇和挑战。 随着中国经济从高速增长阶段进入中高速增长阶段，房地产市场也进入一个新的历史时期。在这个新时期里，写字楼租赁市场也有了新的特点，尤其是在北京、上海、广州等一线城市里，写字楼租赁市场正在发生着一些变化。

一、市场需求变化

目前，在一线城市里，写字楼的需求量依然很大，但供应也非常多。从北京的情况来看，随着城市扩张的速度不断加快，优质写字楼资源越来越稀缺。因此，市场需求不断向新增供应倾斜。
我想这是因为：
1、开发商在建设写字楼项目时，追求的是低成本，而不是高品质。开发商会尽量压低写字楼项目的开发成本和运营成本，以降低项目的售价和租金价格。因此，在选择写字楼时，更多考虑的是如何以最低成本来打造一栋符合开发商要求的写字楼。
2、产业升级对企业办公条件的要求越来越高。以北京为例，北京正在加快推进产业转型升级，这对企业办公条件提出了更高的要求。
3、写字楼的户型越来越大。过去20年里，中国写字楼市场一直处于供不应求的状态，所以我们看到很多小面积、低楼层、大户型、独栋等符合市场需求的产品出现。但是，现在这种产品已经不太受市场欢迎了。
4、政府对写字楼项目建设要求越来越高。近年来，北京政府在城市建设和规划中提出了很多新理念和新要求。例如：“以人为本”、“绿色生态”、“可持续发展”等理念。政府在规划和建设写字楼项目时会考虑这些理念和要求对企业办公条件的影响，从而对企业办公条件提出更高的要求。
5、市场对写字楼品质提出了更高要求。在未来5-10年里，随着产业升级的深入推进以及产业结构调整步伐加快，产业升级将成为中国经济发展的重要动力之一。
因此，在未来5-10年里，那些不能满足市场需求、无法达到市场标准要求和品质要求的写字楼将会逐渐被市场淘汰出局。

二、供应与需求之间的矛盾

根据中国房地产业协会发布的《2018年中国房地产开发企业500强测评研究报告》，2018年房地产企业500强总资产规模达13.34万亿元，总营业收入达12.94万亿元。其中，前十大企业的资产规模达到4.49万亿元，占总资产的15.66%。
对于房地产企业来说，他们不是没有钱，而是资金太多了。在500强企业中，利润排名第一的是恒大集团，达到了2691.98亿元。紧随其后的是万科集团（2584.24亿元）、碧桂园（2410.23亿元）、绿地集团（1778.32亿元）和融创中国（1529.19亿元）。
这些数据都表明了中国房地产市场处于一个供过于求的状态。在这种情况下，写字楼的供应量却在不断增加。
根据统计数据显示，截至2018年末，北京写字楼存量为191万平方米；上海写字楼存量为727万平方米；广州写字楼存量为163万平方米。从这些数据中可以看出，北京、上海、广州这三个一线城市的写字楼供应总量已经超过了其市场需求总量。
面对这种供过于求的局面，很多人会有一个疑问：既然写字楼已经供过于求了，为什么市场上还会有那么多空置的写字楼呢？那是因为市场上还有大量的潜在客户需要找到合适的写字楼。所以我觉得有必要对中国的房地产市场进行一个重新梳理和定位。我觉得未来中国房地产市场应该有以下几个特点：
一是市场竞争更加激烈。现在所有城市都在建写字楼、卖写字楼，全国有近千个城市都在卖写字楼；
二是租金水平不断提高；
三是租赁价格越来越高。现在许多城市的写字楼租赁价格已经达到了每平方米每月1000元以上。

三、开发商主导的市场

过去几十年，写字楼租赁市场一直是以开发商为主导的，因为在中国房地产市场里，大部分的写字楼都是由开发商投资开发建设的，所以整个写字楼租赁市场的发展都是以开发商为主导的。开发商通过招拍挂方式取得土地，然后开发建设写字楼。
随着房地产行业的发展，写字楼租赁市场也从以开发商为主导逐渐向以企业为主导转变。为什么会出现这样的转变呢？这主要是由两个因素决定的：
第一个因素是，随着中国经济进入中高速增长阶段，企业的数量开始迅速增加。在这种情况下，产业结构转型升级会对写字楼租赁市场带来一定的影响。
所以，随着企业数量增加、企业对写字楼需求增加等因素的综合作用下，写字楼租赁市场开始由开发商主导向企业主导转变。
这种转变也带来了一些问题：
第一个问题是，由于开发商主导下的写字楼租赁市场比较混乱，因此也造成了很多写字楼存在着质量参差不齐、价格过高、不能满足企业需求等问题。
第二个问题是，由于开发商主导下的写字楼租赁市场缺乏监管机制和法律保障制度等原因，也导致了很多写字楼存在着一些安全隐患。

四、租售比和租售比

租售比是指每平方米的年租金与每平方米的年房价的比值，它可以反映出一个区域的写字楼租赁市场是否具有吸引力。
一般而言，租售比在1:500左右较为合理。如果租售比大于1:500,说明该区域的写字楼市场处于供过于求的状态，但这并不意味着该区域就没有机会，因为每平方米的年租金与每平方米的年房价之比接近于1比100。这个比值说明该区域的写字楼租赁市场上有大量空置面积未被租出。
租售比与租金收入比是两个不同的概念，前者是指每平方米年租金与每平方米年房价之比，后者是指租金收入与每平方米年房价之比。如果租售比小于1,说明该区域的写字楼市场已经处于供不应求的状态；如果租售比大于1,则说明该区域已处于供过于求的状态。

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