上海二季度办公楼市场净吸纳量环比回升租金依然维持下跌趋势

 上海二季度办公楼市场净吸纳量环比回升租金依然维持下跌趋势

第一太平戴维斯发布了2022年第二季度上海办公楼市场报告。本季度上海办公楼市场整体呈现需求萎缩，租金继续下跌的态势。 报告显示，2022年第二季度上海甲级办公楼市场总存量为79万平方米，环比下降3.7%，同比下降18.8%。全市空置率为7.9%，环比上升0.5%，同比上升0.9%。 甲级办公楼市场整体需求呈现出负增长趋势。主要受疫情反复、经济增速放缓、企业收缩经营规模、缩减投资预算等因素影响。 分区域来看，虹口和黄浦的新增供应占比较高，造成整体空置率上升；浦东的新增供应占比在四个区域中最低。全市平均租金为每月每平方米134.6元，环比下跌1.1%。分区域来看，黄浦区租金跌幅最大，环比下降1.8%；其次是静安区和徐汇区租金跌幅均在0.5%以内；浦东新区和虹口区的租金跌幅在0.5%以内。 本季度的净吸纳量为5.1万平方米，环比上升4.5%，同比下降31.3%；空置率为8.2%，环比上涨0.3%。

1、租赁需求持续萎缩，净吸纳量环比回升

其中，金融服务业吸纳量最高，占总吸纳量的47.2%，其次是信息传输、软件和信息技术服务业，占比分别为29.3%和19.5%。本季度科技、专业服务业、制造业与金融业的吸纳量分别占总吸纳量的23.3%、17.2%和9.1%。受疫情反复影响，本季度办公楼租赁需求仍然以商务办公为主，金融服务业和信息传输、软件和信息技术服务业成为本季度租赁需求的主力行业。房地产开发、物业管理与租赁的租赁需求同比均有所下降。

2、金融机构退出压力较大，联合办公获青睐

从需求端来看，本季度全市新增租赁需求约为6.6万平方米，环比下降15.8%，同比下降44.9%。其中来自金融类企业的需求减少较为明显，本季度录得租赁需求仅有1.6万平方米；其次是科技企业的租赁需求，本季度录得租赁需求1.3万平方米。金融类企业受疫情影响退出较多，导致市场的总供应出现大幅增长。
从租赁成交情况来看，本季度联合办公租赁需求明显增加，全市新增租赁成交共约1.7万平方米；其次是企业服务类企业的租赁成交，本季度共新增租赁成交约1.3万平方米；而以科技研发类为主的专业服务类企业在本季度则新增租赁成交约1.4万平方米。本季度联合办公类企业的平均租金为每月每平方米135.2元。

3、区域新增供应占比高，浦东降幅最大

从区域来看，本季度除黄浦和徐汇的新增供应占比较高，分别为21.1%和17.9%外，其余区域的新增供应占比均不足5%。其中浦东的新增供应占比在四个区域中最低，为3.9%。
本季度浦东的空置率环比上升了0.7个百分点，达22.4%，同比上升了4.6个百分点，是全市空置率最高的区域。受疫情影响，大部分企业缩减办公空间来应对经营压力。本季度浦东有大量新项目入市，但由于缺乏良好的运营管理经验，导致项目空置率攀升至29.9%。自今年以来，上海一直处于疫情防控和复工复产的双重压力下，经济增长承压。为了避免经济增长出现大幅波动，企业对于未来经营前景担忧、收缩投资预算等因素影响了企业对办公楼租赁的需求。同时随着疫情常态化管控的持续推进以及复工复产的有序推进，办公楼市场租赁需求稳步回升。

4、黄浦区租金下跌幅度最大，静安区和徐汇区租金跌幅均在0.5%以内

本季度黄浦区平均租金为每月每平方米102.7元，环比下降1.8%，同比下降5.3%，主要受黄浦区的办公需求萎缩影响，另外由于疫情的反复，经济形势的不稳定也是影响因素之一。
主要是由于静安经济体量较小、经济水平和产业结构相对滞后。
主要是因为徐汇区经济体量较大、产业结构相对高端、产业集中度较高，而短期内其办公楼市场需求疲软。

5、浦西成空置率最高的区域，浦东空置率最低

从四个区域的空置率来看，浦东新区的空置率最低，仅为3.6%；其次是静安区，空置率为4.0%；黄浦区的空置率最高，达9.3%；其次是虹口区，空置率为8.9%。
本季度浦东新区新增供应面积仅为1.8万平方米，而静安区和黄浦区分别有8.3万平方米和6.4万平方米的新增供应。导致浦东新区的空置率最低，仅为3.4%。
此外，浦东新区本季度新增供应面积占全市新增供应面积的21%，是四个区域中占比最低的。黄浦区和静安区本季度的空置率也相对较高。
浦西成空置率最高区域。本季度浦西区域有2.1万平方米的新增供应，占全市新增供应面积的15%。
徐汇区本季度也有0.97万平方米新增供应，占比为10%。其次是静安区和黄浦区各有0.35万平方米和0.41万平方米的新增供应。此外，奉贤区、浦东新区、闵行区也有不同程度的新增供应。

6、企业扩张步伐放缓，短期内无租赁需求

其中，虹口和黄浦的空置率分别为14.9%和10.8%，环比上升3.3个百分点和2.8个百分点。
本季度需求活跃的行业主要有科技、专业服务和金融，占比分别为13.5%、12.8%和11.9%。由于经济环境不稳定，企业扩张步伐放缓，短期内无租赁需求，导致需求疲软。
从整体需求来看，本季度新增需求主要来自金融、科技和专业服务三大行业，合计占比达到59.4%。其中金融行业的新增需求占比最高，为43.3%；其次是科技行业的新增需求占比为20.2%。由于上海经济形势严峻，本季度金融行业的租赁需求较去年同期有所下降。

7、下半年供应将逐步释放，全市整体空置率或上升至10%

虽然整体市场需求正在下滑，但从二季度开始，上海写字楼市场迎来了大量的供应。
一方面是由于疫情带来的影响，导致项目无法按时交付；另一方面，下半年将有大量的新项目集中入市，供应端压力加大。
未来六个月，上海将有69万平方米的办公楼竣工入市，其中有27万平方米集中在下半年。由于部分新项目预计会推迟到明年交付，这将给市场带来新的挑战。同时由于经济增速放缓及疫情导致的不确定性影响，预计上海写字楼市场将继续承压。
在供应压力增大、市场需求疲软、空置率上升的背景下，上海甲级办公楼市场租金持续承压。预计三季度开始，上海整体办公楼市场租金将保持跌势。

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