产业新蓝海，未来该怎么做？

产业新蓝海，未来该怎么做？

“不是在去库存的路上，就是在去库存的路上。” 房地产市场进入新一轮的调整周期，在此背景下，整个行业也从增量时代进入存量时代，未来的发展空间只会越来越小。房企们都在寻找新的“蓝海”。 据不完全统计，自2017年以来，全国已经有超30家房企宣布进军租赁住房市场。然而，由于行业发展的特殊性以及政策、市场等多方面因素影响，这一领域仍是“三分天下有其一”。 房企布局租赁住房市场将面临哪些问题？又有哪些机遇呢？

1.租赁住房市场的发展现状

租赁住房是指由政府或企业提供土地，委托机构建设或开发，面向社会出租的租赁住房。租赁住房是我国住房保障体系的重要组成部分，随着住房保障体系的完善，未来租赁住房将成为重要的租房市场。
自2014年起，我国大力发展租赁住房市场，相继出台了一系列政策。2015年，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（简称“46号文”）；2016年11月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（简称“17号文”）；2017年8月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（简称“36号文”）；2018年1月，国务院办公厅发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（简称“43号文”）；2018年4月，住建部等7部门联合出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

2.未来发展趋势

房企进入租赁住房市场，既有优势也有劣势。
一方面，房企具有丰富的资金、管理、品牌等方面的经验，同时还具有较强的资金实力和融资渠道，这是其他企业所不具备的。另一方面，由于租赁住房市场仍处于发展阶段，所以未来租赁住房市场上将会有更多的企业加入竞争。
在未来的发展中，租赁住房市场将呈现以下趋势：
第一，集中式住房将会成为主流。由于房源分散在各个地区，所以各大房企都在集中式住房方面加大了力度。分散式住房能够减少房屋空置率，降低房屋空置成本，提高房屋使用率。
第二，城市更新将成为租赁住房发展的主要方向。城市更新将成为房企拓展租赁市场的重要途径之一。
第三，房企将更注重运营能力。在现有租赁住房项目中加入运营元素是未来房企发展租赁业务的一种趋势。
第四，专业化运营将成为未来发展趋势。专业运营能让企业在市场中获得更多的竞争优势，目前很多企业在进入这一领域时都会选择与专业公司合作。
第五，品牌化运营成为竞争的重要手段。未来市场竞争将从产品竞争转变为品牌竞争，拥有品牌化运营的企业将能够在竞争中脱颖而出。

3.存在问题

目前，我国租赁市场存在房源分散、供给主体单一、服务水平较低、租金回报率低、金融支持不足等问题。租赁住房的供给主体单一，市场房源以个人房东为主，集中式公寓数量较少，且管理水平较低，大部分企业的盈利模式仍为收取租金。同时，租金回报率过低也导致房企不愿参与租赁住房的建设和运营。
因此，未来房企发展租赁住房市场将面临三大难题：
第一，要解决房源分散的问题。我国租赁市场的房源集中在个人手中，主要是由于我国房地产市场发展不平衡以及传统住房制度的影响所致。随着人口流动性越来越强以及城镇化进程加快，我国住房租赁市场将迎来巨大的发展机遇。在这一背景下，政府需要为租赁市场提供更多房源。
第二，要解决租赁市场发展不平衡的问题。我国租赁市场存在明显的区域不平衡现象，一线城市和新一线城市的租房需求量较大。因此，在保障房供给不足以及人口大量流入的地区可以考虑建设集中式公寓或企业自持租赁用地；在人口流失较为严重的区域可以考虑建设分散式公寓或个人托管住房。

4.机遇与挑战

租赁市场在国家政策支持下，将迎来新一轮的发展机遇，但是租赁市场仍处于起步阶段，面临诸多挑战。
首先，租赁住房的成本将高于普通住宅。当前我国租赁市场主要还是以个人出租为主，个人出租市场主要由分散式公寓、长租公寓等构成，这些住房的租金水平普遍低于市场租金水平。此外，由于住房租金稳定，而市场需求不断增长，所以房屋空置率较高，这也将增加企业运营成本。
其次，租赁住房的收益率相对较低。目前租赁住房产品的主要投资方式为购置或改造新建，而目前的政策规定是不允许开发企业直接购买或改造新建住房的。因此租金收益率普遍较低。此外，租赁住房的建设周期较长，还面临着配套设施、社区文化等建设问题。
最后，租赁市场的不完善性制约了行业发展。由于我国缺乏成熟的租赁市场体系以及完善的法律法规体系，使得租赁市场缺乏诚信和透明度，在一定程度上影响了行业发展。

5.未来的机会在哪？

在业内看来，未来房企在租赁住房领域的发展机会，在于三个方面：
一是要从开发建设到运营管理，打造全链条服务。在运营管理方面，很多房企在住宅开发方面有一定的经验，但是租赁住房市场还是一个全新的领域，如何从开发建设到后期管理做到一体化，这将是房企未来布局租赁住房市场需要关注的重点。
二是要把握好产品和服务的创新。当前的租赁住房市场从产品和服务上都还需要创新和突破，满足不同群体需求。如果房企能够在产品和服务上进行创新，对于扩大市场占有率将有很大帮助。
三是要注意防范风险。租赁住房市场存在很多不确定因素，例如政策风险、租赁市场风险等。在这个过程中，如何防范风险、降低成本也是房企需要思考的问题。
“新蓝海”意味着新的发展方向和机会。在当前的经济形势下，很多房企开始积极探索新的发展模式，尤其是在租赁住房市场上，房企开始积极布局，这将为其带来更多机会。
值得注意的是，长租公寓不能盲目发展，需要遵循租赁市场发展规律；同时还要注意防范风险、规范市场秩序；此外还需要注重企业自身发展和能力建设。

6.总结

房地产市场的去库存和转型，成为房企新一轮发展的重大机遇。对于房企来说，租赁住房领域仍是一个新的蓝海。但由于行业发展的特殊性，房企布局租赁住房市场仍面临着政策、市场等多方面因素的影响。随着市场发展日趋成熟，以及房企转型步伐加快，预计未来将会有更多企业进入这一领域。
而对于政府来说，也需要打破传统租赁住房发展的一些观念。政府一方面需要不断完善政策体系，以支持和鼓励市场主体积极参与租赁住房市场；另一方面也需要进一步完善监管体系，以保证租赁住房的健康发展。
此外，在“租购同权”大背景下，未来，政府还需要进一步完善长租公寓的配套服务和监管机制。
随着政策的逐步落地实施，租赁住房市场必将迎来一次巨大发展机遇。对于房企来说，目前虽然在租赁住房领域仍是“三分天下有其一”，但随着行业不断成熟发展，房企将会迎来更大的发展机遇。同时也需要注意防范政策风险和经营风险。

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